房地产商业购物中心项目全程策划操作体系_154页_XXXX年

购物中心全程操作体系购物中心全程操作体系敬请斧正邢海防2011.01.19邢海防[e-mail]504251521第1／154页2008年底完成《商业地产全程策划体系》后，我昀终决定离开原来的环境。新的生活和工作，也由此开启。继续走在零售物业发展的路上，一直想把购物中心全程操作的体系再做一梳理，做为自己的指导思想，和对上一件作品遗憾的弥补。本计划在2009年底完成，却拖到今日才开始动笔。心血来潮，计划春节完稿。试着写了一点，才意识到这件作品势必会有更多的问题，留下更多的遗憾。更确信如同上件作品一样，会使我更为自醒，再开启一段新的生活和工作。不同的是，这次在做东西前我已经下了决心。邢海防[e-mail]504251521第2／154页购物中心概念与发展购物中心定义‹ICSC定义‹日本定义‹泛欧洲定义‹中国国标购物中心是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业设施的组合。购物中心提供泊车位。购物中心的大小和定位一般由该中心所服务的商圈市场特点来决定ICSC定义的五大要素‹产权归属——单一产权所有者。‹经营管理模式——统一管理。‹提供服务的内容——提供零售和其它商业设施。‹附属设施——提供泊车位。‹体量与定位——无统一规定。购物中心是作为一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能购物中心是作为单一实体来计划、建造和管理的，可租赁面积（包括经营单元和公共空间）不小于5000平方米的零售物业购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体邢海防[e-mail]504251521第3／154页ICSC购物中心分类ICSC购物中心分类说明‹此分类为ICSC2005年后分类标准‹2006年后又增加了混合型中心，分类变为三类八亚类购物中心的基本形态：‹摩尔，具备人工气候，两边条状排列着许多商店的步行街，非正式专业术语‹户外条状中心，商店的门前有停车位，开放的公用空间可以将商店连接起来‹混合型购物中心概念与发展邢海防[e-mail]504251521第4／154页日本购物中心分类邻里型社区型区域型商圈半径（公里）1－23－510－2030－40商圈人口（万人）1－25－1050－100200以上停车场容量（辆）50－100300－5002000－50005000－10000超级市场综合超市1家百货店2家百货店2－6家综合店饮食服务服装店服装店商店组成药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它时间距离（分）3－55－810－1520－30专业商店专业商店综合超市2家综合超市2－3家超区域型100－200家10－20家20－40家180－250家购物中心概念与发展邢海防[e-mail]504251521第5／154页泛欧洲购物中心分类购物中心概念与发展邢海防[e-mail]504251521第6／154页中国国标购物中心分类中国国标购物中心分类说明‹此分类为2004年国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合颁布新国家标准《零售业态分类》，该标准为推荐性标准，于2004年10月1日开始实施‹中国国家质量技术监督局于2000年5月19日发布的国家标准《零售业态分类》中，对购物中心的分为：近邻型、社区型、区域型、超区域型四种‹中国国标单列工厂直销中心与国外直销中心、工厂直销店类似，所以列入购物中心中购物中心概念与发展邢海防[e-mail]504251521第7／154页美国购物中心发展趋势美国购物中心发展起源于二十世纪二十年代，六十年代至九十年代是密集发展阶段，七十年代达到峰值，进入二十一世纪发展势头明显减弱;美国购物中心在六十年代起飞时，其人均GDP为5000多美元，七十年代达到峰值时人均GDP已超过10000美元二十一世纪，创立了生活方式中心。生活方式中心主要位于富裕区域，满足区域购买商品或讲究生活方式的需要，形成多样的、以消费休闲时间为目标的各种服务，包括餐饮、娱乐等。二十世纪八十年代，总面积超过80万平方英尺的超级地区中心日益受到消费者的欢迎。超级地区购物中心类似于地区购物中心。其超大体量，拥有更多的锚店、更深的品类选择吸引更多的人群。九十年代，工厂直销中心是成长昀快的板块。通常位于乡村偶尔在旅游区，主要由工厂直销商店组成，以折扣价格销售自有商品，一般没有锚店。条状结构昀为常见。同时期，还有一个日益受到欢迎的类别是能量中心。能量中心由几个大的锚店组成，如折扣百货、平价店、仓储俱乐部或品类杀手--能在大的品类提供更大的选择并价格低廉，仅有极少量的小的专卖店承租人。1995年，出现在明尼斯达州Bloomington的TheMallofAmerica被称为创造性地融合了娱乐业和零售业的领头羊。主题/欢乐中心没有锚店，主要为旅游者提供餐饮、娱乐等服务。购物中心概念与发展邢海防[e-mail]504251521第8／154页美国购物中心发展趋势近年来美国购物中心发展数据表明：1986-2003年其数量增加了65.3%，总面积增加了66.5%，总销售增加了140.7%,但是平销仅增加了44.5%。期间全部购物中心平均大小基本保持在12万平方英尺。其数据显示出网点扩张效果呈递减效应，同时平销额的上升幅度低于网店扩张的幅度。网点密集地区购物中心发展繁荣，但是销售分流，平销降低;小型（10万平方英尺以下）和大型（100万平方英尺以上）平销较高，中型（20-80万平方英尺）平销昀低购物中心概念与发展邢海防[e-mail]504251521第9／154页美国购物中心发展趋势美国购物中心平均覆盖人口分析表明：昀多的是覆盖10，000人左右的10万平方英尺以下的购物中心；80-100万平方英尺的购物中心覆盖人口昀多；100万平方英尺以下的购物中心覆盖人口反而呈下降趋势。购物中心概念与发展邢海防[e-mail]504251521第10／154页香港购物中心发展趋势1966年，香港乃至亚洲的第一个购物中心，海港城一期海运大厦开幕，是傍码头而立，而后13年，其二期、三期陆续落成；1979年，伴随着香港地铁的开通，香港购物中心迅速发展，陆续有40余家200多万平米投入使用；新世纪以来，随着市场发展和竞争的加剧，休闲娱乐成为购物中心新的组合和竞争要素。沿轨道交通分布、临近巴士总站：70%购物中心沿轨道交通分布，善于与地铁出入口的连通和地铁客流的利用。并且每个购物中心都临近巴士总站或巴士站，有的多达50多条巴士线路。社区购物中心发达：除了海港城、太古广场等区域型购物中心及山顶广场、skymart外，香港几乎全部为社区型购物中心，占比约为83%；二八原则：不相信太远的商圈会带来巨大的客流，把80%的客流锁定在20分钟的时间距离。香港购物中心选址四大原则：接近购买力、易达、聚集、昀短时间距离购物中心概念与发展邢海防[e-mail]504251521第11／154页香港购物中心发展趋势面积分类/平米个数总面积/平米5138,191.20296578.021140375.33701969.357185代表项目3万以下皇室堡3-5万青衣城愉景花园5-10万太古广场时代广场又一城10万以上太古城海港城购物中心楼层数购物中心4太古城中心青衣城皇室堡IFC357楼层数海港城7太古广场4时代广场15又一城3香港购物中心都不超过20万平米，昀大体量为海港城，三期总体来为17.6万平米，集中分布在5-10万平米，平局约为5万平米。这个数据与美国的1.11万平米、日本的1.58万平米迥然不同，与台湾8.93万平米相近；香港交通高度依赖轨道交通和公交巴士，不同于美国高度依赖私家车，所以香港没有一般意义的郊区型购物中心；楼层数也是如此，香港购物中心一般3层以上，5-6层为多，昀高15层，不同于美国只有1-2层。名称面积/平米名称面积/平米海港城17.6万荷里活中心5万太古广场6.6万德福广场7.4万时代广城8.7万青衣城4.6万又一城9万新都会广场5.6万太古城中心10万新城市广场15万旺角新世纪6.7万屯门市广场7.9万购物中心概念与发展邢海防[e-mail]504251521第12／154页香港购物中心发展趋势购物中心合三为一，实现商业资源互通互用商业金三角酒店写字楼香港购物中心的开发商往往是大型地产商，熟悉商业运作规律，成立有专业管理公司；购物中心与住宅或者酒店和写字楼整体开发，如太古广场21万平米，四座塔楼，拥有五星级酒店、高级写字楼、购物中心，其客流相辅相成；香港购物中心开发重视前期软性投资，用在前期研究、规划设计、运作管理的费用约占总投资的10%以上。发展商太古地产长江实业恒基兆业新鸿基地产九龙仓地产新世界地铁公司恒隆地产和记黄埔信和集团东荟城嘉湖银座新都城东港城海港城新世界中心杏花新城海大商场黄埔新天地屯门市广场太古城中心马鞍山广场新港城旺角新世纪时代广场愉景新城德福广场康怡广场奥海城又一城新都会荷里活广场青衣城山顶广场太古广场新城市广场世贸中心IFC大埔超级城荃湾广场合计4228323312购物中心购物中心概念与发展邢海防[e-mail]504251521第13／154页国内购物中心发展趋势购物中心概念与发展说明1：购物中心与传统百货的区域在于涵盖零售、餐饮、休闲、娱乐、服务等多形态，而不仅仅是零售，品牌自我营销而不干预具体事务，多为店中店租赁自收银而不是专柜集中收银收取扣点，在购物环境上更为舒适。目前仅仅增加了餐饮或娱乐功能的“假购物中心”依然存在。说明2：广州天河城、上海港汇广场、北京国贸商城是形成阶段的典型代表，多位于一线城市核心地带。说明3：发展阶段两极分化，也产生了很多著名项目，如正大广场、东方广场、北京新光天地、西单大悦城、深圳万象城、深圳中信城、宁波万达广场等。二项城市、非核心商圈购物中心也不断涌现。一批逐渐本土国有或民营开发商，如华润、中粮、万达等不断成熟。并且这个阶段在2008年左右已经结束，中国的购物中心发展正在走出乱象，走向成熟。邢海防[e-mail]504251521第14／154页国内购物中心发展趋势购物中心概念与发展国内购物中心发展未来走向‹行业发展将会更加成熟、规范，成为国内商业发展的主流，也会有更多的实力开发商进入‹经过市场洗礼的本土开发商会成为开发主体，与外资机构同台竞技，其人才队伍也将逐渐成长起来‹选址将由一线城市、核心商圈向二线甚至三线城市、区域商圈甚至社区商圈普及‹发展模式将由大而全向更加多元化、精细化、主体化发展‹有效经营管理依然是确保项目成功的保证‹与资本、金融的互动将会的行业发展起到极大的推动作用邢海防[e-mail]504251521第15／154页购物中心发展五大关键环节‹科学的研究‹准确的定位‹合理的规划‹有效的招商‹持续的经营邢海防[e-mail]504251521第16／154页购物中心全程操作体系目标设定市场研究市场机会分析项目定位经济测算实现验证与修订分析模型引入案例借鉴规划设计宗地分析运营管理招商/调整邢海防[e-mail]504251521第17／154页目标设定市场研究市场机会分析项目定位经济测算实现验证与修订分析模型引入案例借鉴规划设计宗地分析运营管理招商/调整邢海防[e-mail]504251521第18／154页目标设定体系‹项目发展初步设想‹利润目标‹现金流目标‹品牌目标‹发展战略