07公共课现代房地产开发与管理

现代房地产开发与管理骆汉宾华中科技大学土木工程与力学学院工程管理系二零零七年九月目录一、房地产及房地产开发二、房地产开发的特点及分类三、房地产开发对现代城市的作用四、房地产开发的基本模式五、房地产开发程序六、我国房地产开发业的形成及发展七、房地产开发业现状分析一、房地产及房地产开发房地产又称不动产，英文中常用realestate和realproperty表示。前者指其物质实体，即土地以及与之相连的建筑物、构筑物和基础设施；后者则在此基础上，强调附带的各项权益。按照使用功能分，房地产可分为住宅、商场、办公楼（写字楼）、旅馆、工业厂房、仓库以及特殊用途的房地产等。（一）房地产住宅商场深圳海滨住宅武汉别墅亚泰富苑购物中心阳逻金三角商业广场办公楼前美国世贸大厦上海远东国际广场旅馆酒店深圳香格里拉酒店上海金茂君悦酒店工业厂房仓库妈湾港全貌厦门东渡港码头杭州湾大桥高尔夫球场特殊用途的房地产机场房地产开发是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发提高了土地使用的社会经济效益；房地产开发是开发企业的投资活动；房地产开发是城市规划的实施过程；房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发。（二）房地产开发二、房地产开发的特点及分类（一）房地产开发的特点从投资角度而言，房地产开发具有如下特点：开发成本高，投资量大开发建设期长，投资周转慢市场具有地区性和分散性需求具有稳定性涉及面广，综合性强（二）房地产开发的分类按开发项目所在位置分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发按开发规模分为零星地段的房地产开发和成片小区开发按使用功能分为居住房地产、工业房地产、商业房地产、办公用房地产、旅馆用房地产、餐饮用房地产、娱乐用房地产、特殊用途的房地产等。按开发的方式分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发按开发的深度分为土地开发和房屋开发上海城区青岛八大关上海朱家角民居广州二沙岛广州二沙岛三、房地产开发对现代城市的作用房地产开发的过程也就是城市规划的实施与完善的过程大连城市新貌青岛城市新貌武汉市区（一）推动城市规划的实施与完善（二）有利于减少投资成本（三）为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体房屋是人类社会赖以生存和发展必不可少的生产和生活资料，同时也是城市正常运行的载体。房地产开发为城市提供了大量的住宅、基础设施以及服务设施。（四）为城市政府财政提供资金来源在房地产开发的过程中，城市政府将土地的使用权有偿出让给开发企业，从中可以收取土地使用权出让金，征收各种税费。房地产开发业与建筑工业、冶金工业、化学工业、机械工业、轻工业、建筑材料工业、电子工业、交通运输、邮电通讯等行业密切相关。从目前来看，每增加1元的房地产产值，可带动相关产业的产值增加1.43元。（五）拉动其他产业的发展房地产投资与大型基础设施建设相结合，实行统一规划、联合开发。政府可出让大型基础设施周围地块的土地和增加税收。武汉轻轨一号线（六）为城市大型基础设施建设提供融资途径（七）有利于城市的可持续性发展房地产开发与城市可持续发展密不可分。房地产开发按城市总体规划要求进行建设的，实行统一规划设计、统一施工管理。对于住宅的综合开发，贯彻“以人为本”、“绿色环保”的设计思想，可开发出功能齐全、质量优良、环境优美的住宅。四、房地产开发的基本模式根据房地产开发企业核心业务过程的不同，将房地产开发模式归结为多元化开发模式和专业化开发模式。（一）多元化开发模式（1）特定物业类型开发可以在某一特定地域上进行，也可以在广泛地域上进行，甚至进行国际性开发（2）特定业务领域开发可以采取土地整理、以开发流程管理为主纽带的协作型房屋、基础设施建设等开发形式（3）服务集成式开发主要包括房屋个性化订制与服务、房地产开发项目管理与服务。开发企业还可提供一种纯咨询服务，通过提出开发项目解决方案，实施业务活动（二）专业化开发（1）开发企业信息化经营管理变革主要包括基于大规模收集潜在客户信息条件下的市场细分及有针对性的项目定位；基于虚拟社区，完成交互式、个性化的项目订制；基于柔性开发模式，应对小规模、多样化的个性市场需求。（2）开发企业结构调整及优化包括优势组合战略伙伴开发服务平台、开发材料采购服务电子商务平台、行业管理电子政务平台。（三）网络经济环境下的房地产开发五、房地产开发程序房地产价值因素•区位:地区、地段•规划设计•投入•使用者•法规、政策•设施管理城市价值经济实力生活质量GDP总量人均GDP居民收入消费结构居住质量交通状况教育投入社会保障医疗卫生生命健康公共安全人居环境文化休闲就业几率城市价值的构成可行性研究阶段是房地产开发的首要工作阶段。在此阶段，要进行市场调查和市场分析，寻求投资机会；要对开发项目进行策划，确定开发什么性质的项目，该项目建在何处、规模多大、投资额多少、投资来源能否落实、市场前景如何；该项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否盈利等等。（一）可行性研究阶段（二）前期工作阶段房地产开发项目前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有立项、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建与委托设计。（三）建设实施阶段开发项目在建设实施阶段的投资支出最大，所占的时间最长。在此阶段，开发企业的主要工作有：办理开工审批手续；选择施工企业；以投资者、组织者、监督者的身份进行项目工程管理与控制；竣工验收。房屋的销售工作并非在房屋竣工验收后进行。为了缩短房地产开发的投资周期，在可行性研究阶段就要研究房屋的销售计划，从选择场地开始，开发企业已开始寻找购房者或承租人；在开发项目的施工过程中，应通过各种媒介做好项目的销售广告和宣传工作；当项目施工进行到一定程度时，应及时进行房屋的预售工作；竣工验收后申请办理房地产产权登记。房地产销售或出租后，应做好销售或出租后的服务和管理工作。（四）房屋营销和服务阶段六、我国房地产开发业的形成和发展（一）我国房地产开发业的形成住房制度改革使住房纳入商品经济的轨道，将住房作为商品，通过市场交换进行住房的配给，这就为房地产开发开辟了住房需求市场，使房地产开发者能够将商品房通过市场交换，获得收益，并进行商品房的扩大再生产，从而形成房地产开发的良性循环。1、住房制度改革为房地产开发开辟了广阔市场2、城市土地使用制度改革为住房商品化铺平了道路，并为房地产开发提供了必不可少的空间资源土地有偿使用制度对房地产开发的积极影响主要有：土地有偿使用制度的改革为住房商品化铺平了道路土地使用制度有利于土地资源的配置，使房地产开发者有可能从市场上取得土地土地具有增值效应刺激了开发者的积极性•统建统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分配和统一管理•综合开发1984年10月，国家计委、建设部发布《城市建设综合开发公司暂行办法》3、综合开发是房地产开发的基本模式（二）我国房地产开发业的发展1、房地产开发法律法规体系及对房地产的影响我国现行主要房地产开发法律规范如图1和图2示。房地产开发法律体系房地产开发法律中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市规划法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国建筑法房地产开发法规房地产开发规章城市房地产开发经营管理条例城市房屋拆迁管理条例城市私有房屋管理规定物业管理条例房地产开发企业资质管理规定城市房地产权属档案管理办法商品房销售管理办法房产测绘管理办法城镇廉租住房管理办法房地产开发相关法规协议出让国有土地使用权规定中华人民共和国土地管理法实施条例城市商品房预售管理办法房地产广告发布暂行规定城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例图1房地产法律体系图：按立法层次划分城市房屋租赁管理办法城市房屋拆迁单位管理规定城市房屋修缮管理规定已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法中华人民共和国合同法中华人民共和国担保法中华人民共和国仲裁法中华人民共和国公司法中华人民共和国招标投标发房地产开发基本法律规范房地产开发法律体系中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市规划法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国建筑法中华人民共和国招标投标法房地产开发前期阶段法律规范房地产开发建设阶段法律规范房地产开发销售服务阶段法律规范房地产权属登记管理法律规范城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城市房屋拆迁管理条例协议出让国有土地使用权规定中华人民共和国土地管理法实施条例房地产开发经营管理条例招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定房地产开发企业资质管理规定施工法律规范监理法律规范建设工程勘察设计管理条例建筑工程勘察设计企业资质管理规定建筑工程设计招标投标管理办法建筑业企业资质管理规定建筑工程施工许可管理办法住宅室内装饰装修管理办法建筑装饰装修管理规定建筑工程施工发包与承包计价管理办法工程监理企业资质管理规定建设工程监理范围和规模标准规定城市房地产转让规定城市商品房预售管理办法商品房销售管理办法房地产广告发布暂行规定房产测绘管理办法商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则物业管理条例房屋建筑工程质量保修办法城市房屋修缮管理规定城市房地产权属档案管理办法城市房屋租赁管理办法图2房地产开发法律体系图：按开发程序划分房地产开发基本法律房地产开发基本法规房地产开发业的发展和管理，必须依靠健全的房地产开发法律体系。房地产开发法律体系的架构由法律、行政法规、部门规章、规范性文件和技术规范等构成，它由国家制定或者认可，用于调整在房地产开发经营管理和服务过程中发生的房地产物权关系、债权关系、房地产开发经营权益关系以及房地产开发管理关系。房地产法律体系保障房地产开发业的健康、有序的发展。国家和地方的有关政策和法规，对房地产开发项目有着不可忽视的影响。例如，住房制度改革推动了房地产市场的建立和完善，形成合理的需求结构模式，促使住房消费者在市场机制的作用下提高购房的积极性；控制固定资产的投资规模，将影响市场的需求量；根据产业政策提出的土地供给政策，影响到房地产开发企业的投资方向；税费政策的调整，引起房地产开发企业投资收益的变化；为了兼顾低收入家庭的居住水平，改善大多数城市居民的居住条件，国家对城镇住宅建设用地按照商品房、经济适用房、廉租房的性质实行不同地价。2、城市土地储备制度（1）城市土地储备制度城市土地储备制度是指城市土地储备中心通过征用、收购、置换、转制、定期回收等方式，从分散的土地使用者中，把土地集中起来，并由土地储备中心对收购的土地进行房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，将土地储备起来，再根据城市规划和城市土地出让年度计划，通过招标、拍卖等形式，有计划的将土地投入市场的制度。（2）城市土地储备制度运作城市土地储备制度的运作主要包括土地收购、土地储备、土地供应三个环节。在城市土地征购中，土地储备中心通过征用、收购、置换、转制、回收等方式，把土地从分散的使用者中集中起来，储备中心对收购的土地再进行开发，通过拆迁、平整后，将地块变成熟地，然后，将这些地块编号、储备，准备投放市场。土地储备中心根据城市出让年度计划，通过招标、拍卖等方式将储备的土地有计划的供应给土地市场。大连城市新貌足球女骑警风采青岛城市新貌啤酒节海上帆船比赛（3）杭州模式深化土地使用制度改革，建立并实行“政府主导型”土地收购储备出让制度，组建市土地储备中心，被授权行使土地统一收购权和统一批发权，公开招标拍卖土地，制止了国有资产流失，促进了土地资产的保值升值。同时采用各种方式拓宽民间资金渠道，建立基建项目投资的回报补偿机制，调动民间投资的积极性，为杭州市的发展筹集了大量资金。（4）上海模式利用其在世界上的知名度，面向国际市场，大胆利用外资。一是授权外企自行融资、建设和经营某项工程，由外企自负盈亏、自担风险、自己受益，到期后按协议将工程交还政府。二是与外企共同开发生地，中方以土地入股，“七通一平”后出让，按股分成。三是中外合资建设住宅小区，用平价商品房偿还外商投资。四是向外商出让批租土地和已建成的基础设施专营权。五是中外合资共同改造浦西外滩金融街。此外，采用土地批租等方式盘活城市有形、无形资