房地产开发项目策划决策和可行性研究

房地产开发可行性研究房地产投资的含义房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资的类型房地产投资可以分为直接投资和间接投资。房地产投资类型体系图房地产开发项目可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。第一节房地产开发项目策划和决策概述一、房地产开发项目策划概述（一）房地产开发项目策划的主要作用项目定义是指对项目的用途性质作出明确的界定，具体描述项目的主要用途或综合用途和目的。项目定位，则根据市场和需求，综合考虑投资能力和最有利的投资方案，决定项目的规格和档次。奠定项目决策基础理论目前，把房地产开发项目投资决策建立在项目可行性研究的分析评价基础上，其重要的决策依据是项目财务评价和国民经济评价的结论，然而这两者评价的前提是建设方案本身其所赖以生存和发展的社会经济环境和市场。（二）项目策划的内容和依据项目总体策划指在项目前期立项过程中所进行的全面策划。局部策划是对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专业性问题的策划。(资金进度质量）1、项目构思策划（1）项目的定义（2）项目的定位（3）项目的系统构成（4）其他2、项目实施策划（1）项目组织策划。法人制（2）项目融资策划。（3）项目目标策划。项目目标策划包括项目总目标(总投资、建设质量、总进度)体系设定和总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。（4）项目管理策划设计阶段项目管理策划施工阶段项目管理策划现场管理组织系统策划施工质量、成本工期和安全目标控制策划施工质量监督策划现场施工协调方式策划技术档案资料和信息管理策划……项目管理策划设计方案竞赛与设计招标策划设计合同结构策划设计目标控制策划施工招标与采购策划设计项目组织策划组织结构策划工作程序与制度策划组织运行机制策划（三）项目策划的层次和程序决策领导层和项目实施基层中间管理层和技术管理层项目早期的策划工作是在许多经验性阶段假设的基础上进行的，所做出的许多分析也是粗略的估计，项目的发展使原来的假设被证实或者被推翻，粗略的估计会逐渐趋于详细和精确。早期项目策划中的一些偏差得以修正，内容的精确性也得以逐步提高。项目策划内容的动态性既是策划工作的一条基本原则，也是项目管理工作人员必须充分理解的一个特性。二、房地产开发项目投资决策概述（一）项目投资决策的含义1、决策与房地产投资决策有明确的决策目标；有两个以上可供选择和比较的决策方案；有评价方案优劣的标准；真实反映客观实际的数据资料。2、房地产投资策略房地产投资策略是指为房地产投资决策而事先安排的计划。3、房地产投资决策的基本要素决策者；决策目标；决策变量（决策者定）；状态变量（不确定性）。（二）房地产投资决策的程序1、确定决策目标房地产投资决策的目的就是要达到投资所预定的目标。2、拟订决策方案拟订多个可行的备选方案。3、优选决策方案选择标准。实际运用。4、执行决策方案第二节房地产投资决策方法定性分析方法和定量分析方法两大类。一、定性分析方法因素难以定量描述，定性分析的方法通常有以下两种类型。（一）经验判断法普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。（二）创造工程法是建立在人的直观、灵感和经验以及形象思维和创新能力基础上的创造技术的总称。关键是运用人们创造性的思维能力和创造性的技术方法，去认识、分析和解决问题。二、定量分析方法定量分析方法是指采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法，主要工作是对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解。从而作出科学的决策。（一）确定型决策确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，且一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。1、单纯选优法（1）绝对法效益或费用的绝对值大小①净收益法总收入扣除总成本的余额。由于净收益未涉及到资金的时间价值，故一般适用于短期的（即资金价值可以忽略的）房地产投资决策。②净现值法③净年值法ntttiCOCINPV01CRCOCINA（2）相对法①内部收益率法②效益费用比法ntttFIRRCOCI101ntntttttiCiBCB001/1/③净现值收益率法净现值收益率法是指项目净现值与全部投资现值之比。2、模型选优法[例3-1]某房地产开发公司现有资金1500万元左右、欲分别投资于别墅、住宅、饭店三类房地产，为谋求整体效益最大化，希望确定哪类投资多些，哪类投资少些。假设该公司为实现科学决策，分别邀请房地产专家、市场调研员及有关领导共9人组成决策群体，对三类房地产投资方案进行决策，投资700万元左右表示“投资多”，投资500万元左右表示“投资中等”，投资300万元左右表示“投资少”。[解]9位人士对这三类投资方向的决策量化数矩阵D为：投资饭店投资住宅投资别墅350059004700300500700621027162D（二）风险型决策法1、最大概率法在风险决策中将概率最大的状态作为决策的根据。所发生的概率都很小，或互相接近，就不宜采用此方法。1、期望值法最大的损益期望值即最优方案；如果决策目标极小，则最小的损益期望值为最优方案。其一般结构形式为：设为决定的行动方案；为相应自然状态的概率，且；mAAAA,,,21mPPPP,,,21mjjP11mjijjiaPAE1AEMaxAAAEMinAA[例3-2]某房地产开发公司提出开发建设住宅小区的两个方案，一个方案为大面积开发建设住宅，另一个方案是小面积开发。两者建设经营期限为4年。大面积开发需要投资5000万元，小面积开发需要投资3000万元，根据市场预测，房屋需要量的概率及两个方案损益值如表3-1所示。试问选用何种方案收益最大？表不同房屋需求量概率年损益值需求量行动方案损益值需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(Ai)大面积开发（A1）2000-400小面积开发（A2）900600[解]在建设经营期内的净损益期望值（未考虑时间价值）为：万元120500043.04007.02000211jijjaPAE万元240300043.06007.0900212jijjaPAE因此，最优方案则为以上计算表明应选择小面积开发建设方案收益最大。221,AAEAEMaxAA3、决策树法（1）决策点：用符号□表示。（2）状态点：用符号○表示。（3）结果点：用符号△表示。（4）分枝：用符号—表示。[例]某房地产开发经营公司设想开发建设一住宅小区，经初步决定提出两个拟建方案。方案1是进行大规模开发；方案2是先进行小规模开发。建设经营期限均为6年。大规模开发需要投资15000万元，小规模开发需要投资10000万元。根据市场调研和预测，房屋需求量的概率及两个方案的年损益值见表3-2。需求量行动方案损益值需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(A)大规模开发5300-1000小规模开发30001000题中建设经营期分为前2年和后4年两期考虑。根据对该地区房地产市场调查、预测，前2年房屋需求量较高的概率为0.7，如果前2年市场需求量较高，则后4年房屋需求量较高的概率为0.9；如果前2年市场需求量较低，则后4年需求量肯定低。试问在此情况下，哪种投资方案为最优方案？□①需求量低0.3需求量高0.7小规模开发大规模开发需求量低0.1需求量低1需求量低1需求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.33696○②○③384011200○⑦4000○⑥-4000○⑤18680○④Δ5300Δ-1000Δ-1000Δ1000Δ1000Δ3000万元1868041.010009.053003AE3696150003.040007.01868023.010007.053001AE万元400040.110005AE万元1120041.010009.030006AE万元3840100003.040007.01120023.010007.030002AE万元400041.010004AE特别需要注意的是，若按期望值法进行计算，大规模开发的净损益期望值为5460，算式为：[（5300×0.7+（-1000）×0.3）×6-15000]，而小规模开发的净损益期望值为4400，算式为：[（3000×0.7+1000×0.3）×6-10000]，似乎可判断应采取大规模开发。所以，对期限较长的投资项目，应充分考虑市场不同时期的需求问题，这是避免风险时必须考虑的因素。（三）不确定型决策1、乐观法（大中取大法）[例3-4]某一房地产开发企业为了实现某一决策目标，提出四种开发方案，并有四种自然状态，用甲、乙、丙、丁表示，已知四种自然状态相应的损益值如表3-3所列。表3-3乐观法/悲观法决策表单位：万元状态方案损益值自然状态最大损益值最小损益值甲乙丙丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大损益值中的最大值800最小损益值中的最大值3002、悲观法（小中取大法）3、后悔值法（大中取小法）将每个自然状态下的最大损益值定为该状态的理想目标，并用其与该状态中的其他值相减，所剩差额即叫做未达到理想的后悔值。表3-4后悔值法决策表单位：万元状态方案后悔值自然状态最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目标400600500800最大后悔值中的最小值200第三节房地产投资不确定性分析一、盈亏平衡分析找出盈亏平衡点（一）线性盈亏平衡分析1、线性盈亏平衡分析的假设条件（1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（产品产量）的线性函数。（2）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部租售出去；（3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变；（4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；（5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。2、固定成本和可变成本的划分固定成本可变成本3、线性盈亏平衡分析的计算分析过程tVPCQF*C/成本0Q*A区利盈区损亏SCCVCFQ/开发数量[例3-5]某房地产开发公司拟建一房地产开发项目，该项目的固定成本为5000万元，单位可变成本为1500元/㎡，项目建成后平均售价为3000元/㎡，销售税金及附加为500元/㎡，试求项目盈亏平衡时的开发数量。222/500/1500/30005000mtmVmPCF元元元万元24*5000050015003000105000mQ（二）非线性盈亏平衡分析A1A2亏损区区利盈亏损区CSCFQ1*Q2*Q/开发数量C/成本0[补充例]：某房地产公司生产房地产建筑配件产品，年固定成本位28万元，单位变动成本为80万元/件，产品销售价格为260元/件，目前该公司年产量为3500件。根据市场调查和预测可知，由于近几年市场需求量较大，同时市场竞争又十分激烈，故公司董事会决定拟采取降价扩销措施，按销售量的1%递减售价，并按销售量的1%递增单位可变成本，试求：（1）该公司生产规模（产量）在什么范围内可盈利？（2）最大盈利时的最佳产量是多少？解：（1）设最佳年产量为Q，根据题意和有关公式建立方程，得：销