济南房地产十一五规划

济南市房地产业“十一五”发展规划(下)（一）发展机遇1、区域经济一体化以京津塘为中心的环渤海经济区是我国发展迅速的三大经济区之一。近年来随着经济的发展及产业升级，空间拓展亦十分迅速。济南地处该经济区南翼，黄河下游南岸，成为承东启西、连接南北的最重要的节点城市之一。因此，如何加强与经济区内部其他城市间的分工联系，尤其是加强与北京、天津等大经济中心的产业分工联系，迅速发展经济，成为决定济南发挥其影响力的关键因素，同时也决定着济南房地产业的发展方向。而目前包括济南在内的山东半岛城市群建设，特别是济南都市圈规划的逐步实施，将极大地促进并加强济南与经济区内部其他城市的联系。因此，“十一五”期间，一定要适应环渤海经济区的发展，尤其是区域性产业结构调整和大型基础设施的建设要求，抓住这难得的发展机遇，促进济南房地产业的发展。2、城市化与城乡统筹随着济南融入环渤海经济区步伐的加快，以及济南节点城市地位的加强，其经济发展速度必然加快。按照城市化发展规律，“十一五”期间，济南城市化发展速度不应低于“十五”期间的发展速度。按照最新制定的《济南城市规划纲要》，2010年济南城市化水平将达到65%左右。因此，“十一五”期间，城市化的快速发展成为济南房地产业发展最主要的前提条件之一。另一方面，济南城乡二元结构矛盾突出，城市扩展用地紧张等问题，将会在“十一五”期间更加突现出来，因此，随着科学发展观的全面落实和构建和谐社会的逐步开展，统筹协调城乡关系，将是济南“十一五”期间社会经济发展过程中将要着力解决的重大问题之一。适应这一要求，突出泉文化和景观地产，发展更具人文特色和生态特色的房地产业，成为“十一五”期间房地产业发展的必然要求。3、城市产业结构调整按照城市发展阶段理论，根据济南产业结构现状、经济发展速度以及人均收入等指标综合判断，济南现阶段正处于工业化中期阶段。产业结构将不可避免地发生急剧地变化，而按照济南在环渤海经济区所处的分工地位和应具有的城市功能，济南在“十一五”期间的产业结构调整方向应当是在强化济南第二产业（包括重工业部门）的基础上，大力发展第三产业。由于房地产业不仅可以带来较高的回报率，更能带动数十种相关行业，尤其是金融、建筑、建材、装饰等行业的发展。因此，房地产业必然成为“十一五”期间济南重点发展的产业部门之一，其产业地位将会得到进一步提升。所以，顺应产业结构演化的客观规律，大力促进济南房地产业的健康发展，将成为济南“十一五”期间产业结构调整的必然选择。4、城市总体规划调整扩大城市规划对于房地产业发展的重要性不言而喻。为了适应济南城市发展的需要，最新的《济南城市总体规划纲要（2005年—2020年）》提出“2010年中心城人口规模为340万人，建设用地规模控制在330平方公里左右”。如此规模的新增可开发面积和如此规模的人口为济南房地产业发展提供了巨大的空间舞台。因此，适应城市规划的要求，“十一五”期间促进房地产业快速健康发展，也成为济南必然的选择。2010年中心城人口达到340万，意味着“十一五”期间每年10万的新增人口。“十一五”期间城区面积将有50—60平方公里的增长空间，这对房地产业来说是一个难得的发展机遇。按照合理开发建设新区、有机疏解老城的原则，“十一五”中心城的建设重点将放在燕山新区和腊山新区。奥体中心和政务中心的建设将带动燕山新区的商务办公、体育休闲以及居住地产的大规模开发，腊山新区将依托京沪高速铁路枢纽进行商业物流地产以及居住地产的开发。东部城区的郭店、孙村和彩石三个片区将以工业地产为主导，而西部城区将以发展教育地产、旅游地产为先导，逐步带动片区的发展。“十一五”期间以城市快速公交系统工程为龙头、带动道路系统建设和市政设施建设，为房地产业的发展提供了良好的硬件基础。以城市景观风貌带的规划、泉水资源的保护和利用、城市大气环境改造、城市公共卫生综合整治等为重点的生态文明和社会文明建设将为广大市民营造一个更加方便、舒适、宜居、安全的人居环境。（二）面临挑战1、城市区位竞争对济南房地产业发展造成影响的竞争城市主要来自两个方向，一是来自南北交通干线的石家庄、徐州甚至临沂等城市的竞争。由于这些城市恰处于济南联系南北大经济中心的中间位置，因此，虽然其社会经济竞争力水平低于济南，但“中间机会”区位，必然对济南来自南北方的社会经济机会造成影响，进而对济南商用地产造成竞争。二是来自省内胶济沿线，尤其是青岛、烟台等沿海城市的发展。济南虽然是省会城市，但内陆与沿海自然形成的人居环境差异、不具直接出海口岸的弱点以及与京津大经济中心相对弱化的分工联系，使得济南房地产业的发展更直接地面临与这些沿海城市的竞争。沿海城市优越的自然区位有利于发展景观地产、旅游地产和生态住区，利于招商投资。事实上，自房地产业发展以来，这种不利的竞争格局就一直在加剧中。这种局面在“十一五”期间将会更加显现。2、城市综合实力的竞争根据2004年中国城市竞争力报告，济南城市综合竞争力排名位次，在全国处于第18位，在环渤海经济区西南部，济南位次高于石家庄、邯郸等铁路沿线城市，而低于青岛（第12位）。在全国，青岛的环境竞争力处第6位，政府管理竞争力第5位、开放竞争力第6位，济南已经远不及青岛，有的方面甚至低于烟台、威海等城市。这种排序显然有其现实的合理性，但这与济南应当具有的影响并带动鲁西、冀南、苏北、豫西北，连接环渤海与长三角经济区，沟通黄河中下游的地位还不相符，目前还没有能力真正承担起环渤海南翼重要的次级经济中心的作用。由此影响到济南房地产业的发展。相比之下，济南社会经济的活跃性较差，外向型程度较低，参与区域内部城市间分工程度不足等，受到来自省内青岛、烟台、威海等城市竞争的影响明显，使得来自港、澳，日、韩等外资项目，甚至来自江浙等省的内资项目落户济南的机会减少。如此一来，济南作为区内节点城市对房地产业的吸引力相对降低。因此，增强济南城市综合实力是发展房地产业的基础。3、政府服务效率的竞争政府管理部门审批速度、服务效率和态度等是重要的投资软环境，当前国内许多城市已经在政府服务提速以及服务态度上发生了很大的转变，服务型政府已经成为改善投资环境的重要因素。目前珠三角、长三角的城市以及省内的青岛、烟台、威海等城市政府服务效率已经明显走在全国的前面，这也是这些城市投资活跃、经济发达的重要原因之一，济南市与上述城市相比尚存在较大差距。由于房地产市场发育存在区域差异，房地产业步入了跨区域投资开发的时代，国内外许多大集团正在将投资向北方转移。这些投资商看重的不仅是市场和城市的硬环境，更看重城市政府的服务效率。因此济南市亟需改变目前审批流程繁杂、审批时间长、服务效率低的问题，这不仅是城市形象和政府形象问题，更关系到济南城市招商引资和经济运行的效率，是城市竞争力的重要体现。（三）宏观调控与法制建设宏观调控从手段看是紧缩和扩张的动态统一，从目的看是防止大起大落的动态统一。在经济上升时期，宏观调控的着力点是控制上升加速度和通货膨胀，防止局部过热演变为全面过热，避免过度繁荣和泡沫化；在经济下降时期，宏观调控的着力点是控制下降加速度和通货紧缩，防止局部过冷演变为全面过冷，避免经济滑坡和慢性衰退。因此，宏观调控覆盖整个经济周期，既覆盖上升期，又覆盖下降期。只有将周期上升和下降两个阶段的宏观调控统一起来，政府熨平经济周期的作用才能发挥出来，才能真正实现延长经济周期、促使国民经济持续快速增长的目标。在2004年，国家为了控制投资过热、防范金融风险而采取宏观调控政策，控制出让开发用地，抬高了开发贷款门槛。2005年，被喻为中国楼市的政策年，继3月16日取消了实行多年的房贷优惠利率后，房产新政持续出台了国八点、国八条、七部委意见等，调控楼市的多项政策深刻地影响了整个房地产市场，稳住了城市快速上涨的房价，随后也使楼市出现了交易量明显下降的观望期。同时，房地产税制改革、物权法（草案）的讨论广泛展开，完善法制、规范市场进入快车道。所有这些都将影响着我市“十一五”房地产业的发展状态。这其中，机遇与挑战并存。1、宏观经济走势“十一五”期间，我国国民经济将继续保持快速增长势头，呈现“高增长、低通涨”的良好局面，我国经济将进入温和调整阶段，使得主要依靠投资和净出口需求拉动的经济增长转变为依靠投资、消费和净出口三大需求共同拉动的经济增长，使得经济发展主要依靠规模增长转变为依靠规模增长和质量、结构及效益的改善，我国经济加快走上集约化发展的道路。“十一五”期间，我市将首次遇到工业化与城市化发展的土地屏障，土地对我市经济增长的制约，则会推动我市工业化与城市化朝向更加集约土地使用的方向发展，特别是推动济南大都市圈的发展，因为只有采用“都市圈”模式才能最集约地使用土地。此外还会推动对城市建成区的再开发，就是将大量低层建筑推倒重建成高层建筑，大幅度提高城市的开发强度，并结合产业升级，淘汰掉那些土地产出率低的工业与服务业项目。总之，“十一五”期间我市经济增长所遇到的新矛盾、新问题，会推动我市经济加快走上集约化发展的道路，从而使“十一五”成为我市经济在走向现代化过程中的重要转型期。2、土地管理2003－2004年，加强土地管理的调控政策先后有：国土资源部发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，严格控制土地供应总量；国务院出台关于清理整顿开发区和加强建设用地管理的通知；国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)等。国有土地出让“招、拍、挂”制度的确立，体现了公开、公正、公平的原则，使开发商减少了取得土地的许多中间环节，实现了土地与资本的最直接结合，明显提高了土地资源配置的效率，加强了土地市场秩序。采用“招、拍、挂”后的地价会上涨，资金不足、开发能力低的房地产开发企业将会逐步被淘汰。“十一五”期间国家将继续土地的严格管理以及对于农用地和基本农田的严格保护的政策，这对于快速发展的房地产业是一个非常严峻的挑战，如何利用现行的土地政策、盘活存量土地、发展省地型房地产成为行业急需解决的问题。3、房地产金融房地产金融是对房地产开发业的强力支持，同时也要防范金融风险。合理运用房地产金融政策进行投资调控，是促进房地产业健康发展的有效手段之一。把房地产住房抵押贷款的利率提高到正常的水平，目的是要遏制房地产商的短期投机行为，让消费者增强资金价格风险的意识。加息改变了市场预期，有利于引导投资的合理流向，有利于遏制房地产业过热苗头，消除潜在金融风险，以实现房地产业持续健康发展。“十一五”期间国家将发展多层次的资本市场和完善房地产信托，增加房地产金融产品。只有完善房地产企业的长期融资渠道，才能形成租售并举的住房市场，才能最终促使房地产健康发展。4、房地产开发经营2004年末颁布了新修订的《山东省城市房地产开发经营管理条例》。该管理条例提高了房地产开发企业的设立门槛；明确了房地产开发必须坚持政府总揽、市场导向、以项目带开发的方针；对房地产开发项目的确立与取得、房地产项目的建设、房地产经营等作了相应的规定；首次把住宅性能认定要求列入项目建设条件意见，依法实行《住宅产业化技术要求意见书》制度，该意见书与控制规划条件同时作为开发项目招标和土地出让的必备条件。该条例的颁布实施对于今后规范管理省内房地产开发经营行为和市场秩序、提高商品房产品质量将起到重要作用。2005年4月颁布了《山东省商品房销售条例》，严格执行该条例，对于规范房地产销售经营行为、理顺市场秩序、保障购房者的权益，应具有重要意义。2005年5月，国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定自6月1日起禁止未竣工的已购预售商品房再行转让；对个人购买住房不足2年转手交易的,取消了营业税的优惠。这一措施对于稳定房价、抑制投机性需求、规范房地产市场起到了重要的作用。5、房地产税制改革我国现行的房地产税制，是1994年税制改革后逐步形成的，直接以房地产为课税对象的税种有5种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税；与房地产联系密切的税种有营业税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、