房地产策划师培训(第3章)

房地产策划师（国家职业资格二级）培训讲义成都市温江柳岸策划陈良敏第三章房地产项目投资策划第一节项目效益评估第二节项目风险评估第三节编制商务计划书第一节项目效益评估学习单元1房地产项目成本估算学习单元2房地产项目投资收益评估学习单元1房地产项目成本估算重点掌握：房地产项目成本费用估算方法房地产经营税费估算方法能够理解：房地产项目成本费用构成房地产经营税费构成1、房地产项目成本费用构成（1）开发成本•土地使用权出让金•土地征用及拆迁安置补偿费•前期工程费☆规划设计费☆项目可行性研究费☆地质勘察测绘费☆三通一平费•建安工程费☆土建工程费☆设备及安装工程费•基础设施费•公共配套设施费•不可预见费•开发期间税费（2）开发费用•管理费用•销售费用•财务费用2、开发成本的估算（1）土地使用权出让金•国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使作权出让金。•土地出让金底价的估算一般可参照政府当期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等困素的修正得到；•也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。（2）土地征用及拆迁安置补偿费•土地征用费根据《土管理法》的规定，国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费，水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、新菜地、鱼塘开发基金、征地管理费等。国家和各省市对各项费用的标准都做出了具体的确定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。•补偿费在城镇地区，国家或地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按单位规定给予补偿。（3）前期工程费•前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、策划及可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。☆项目的规划、设计、策划及可行性研究所需的费用一般可的按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，策划及可行性研究费占项目总投资的0.2%～3%，水文、地质、勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。☆“三通一平”等土地开发费用主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。（4）建安工程费•建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。•在策划及可行性研究阶段，建安工程费的估算，可以采用单元估算法，单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算。☆单元估算法单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资。以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。☆单位指标估算法单位指标估算法是的指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般说来，土建工程、水电安装工程及其他设备安装工程可的按建筑平方米造价计算。其造价指标可参照有关近似案例获得。☆工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。☆概算指标法概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算不了指标计算整个工程费用。其估算公式是：工程概算价值=建筑面积×概算指标当拟建工程和参照工程的建设年份相隔几年时，单方造价必有面考虑时间因素的影响，利用国家或地区发布的建安工程造价指数来调整参照工程的单方造价。☆类似工程经验估算法每一建设项目都有其自身个别特点，因此难以就建安工程费用中各项所占的比例定出一个绝对适用的标准，但在一定时期和相对稳定的市场状况下，运用客观的估算法，加上对实际个案的经验总结，可以测算同各类有代表性物业的建安工程各项费用的大致标准。（5）基础设施费•基础设施费又称为红线内工程费，包括水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。•基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。一般说来，详细估算时，供水工程可按水增容量（吨）指标计算，供电及变配电工程可按电增容量（千伏安）指标计算，采暖工程按耗热量（瓦特）指标计算，集中空调安装冷负荷量（瓦特）指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸气量指计算，各类围墙、管线工程按长度来的指标计算，室外道路面积平方米指标计算。•粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。（6）公共配套设施费•公共配套设施费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。公共配套设施费的估算可参考“建安工程费”的估算方法。（7）开发期间税费•开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大城市，这部分已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规定标准估算。以广州为例，开发期间的税费主要包括以下各项：☆小区成片开发（用地面积大于或等于2万m2）的商品房项目按基建投资额的5.5%计征；☆零星开发（用地面积小于2万m2）的商品房项目按基建投资额的11%计征。☆建筑工程质量与安全监督费建筑工程质量监督是指对建筑工程的地基基础、主体结构和总体工程式质量的评定、验收；安全监督是指建筑工程施工中有关防高空坠落、物体打击、机具伤害触电以及防火、防爆等安全防范措施的落实和对执行安全操作规程的检查监督。计收办法和标准：工程质量监督费按建安工程总造价2.5%征收；安全监督费技建安总造价1.5%征收。两项合计为建安总造价的4%。☆非住宅供电、用电负荷费（供电增容费）计收办法和标准：以新增供电容量为基数，非住宅按350元/kVA征收。新增供电容量的计算标准：非住宅按8kVA/100m2增容。住宅免收供电增容费。☆预算定额管理费计收办法和标准：以建安工程量为基础，按1%计收。☆建设工程交易中心招投标服务费计收办法和标准：以中标价为基础，按0.5%%~0.9%计收。☆工程建设监理费（施工阶段）计收办法和标准：以监督工程量为基础，根据其规模大小按0.6%～2.5%计收。☆其他税费其他税费包括项目需在开发期间缴纳的报建费、排水设施有偿使用费、城市占道费、开发企业资质审查费等，总共约为基建投资额的1%～2%。（8）不可预见费•不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础和其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项费用之和为基数，按3%~5%计算。3、开发费用的估算（1）管理费用•管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。管理费用可按项目前述开发成本之和为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%左右。（2）销售费用•销售费用是指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项：☆广告宣传及市场推广费。约为销售收入的2%~3%☆销售代理费。约为销售收入的1.5%～2%☆其他销售费用。约为销售收入的0.5%～1%•以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%～6%（3）财务费用•财务费用是指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（汇兑损失等）。•借款利息主要包括长期利息和流动资金借款利息。☆长期借款利息的计算。其计算公式为：每年应计利息=（年初借款本息累计＋1∕2×本年借款）×年利率长期借款本息的偿还方式有两种：①每年等额偿还本息和；②等额还本，利息每年照付。☆流动资金借款部分是按全年计息，利息计人财务费用，每年照付，期未一次还本。每年应计利息=年初借款本息累计+12本年借款额×年利率×每年应计利息=年初借款本息累计+12本年借款额×年利率×每年应计利息=年初借款本息累计+12本年借款额×年利率×4、房地产项目经营税费估算•房地产项目经营期间的税费，主要是指其在销售与交易阶段发生的税费。它们不参与投资与成本费用的构成，只是作为销售收入的扣减。（1）与转让房地产有关的税费•营业税营业税是对在我国境内提供应税劳务(包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业)、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人所获得营业额征收的一种税。税费的计收办法和标准：按营业额(指房地产销售收入)的5％计征。•城市维护建设税开征城市建设税的目的，是为了进一步扩大城市建设，提供城市维护和建设资金来源。税费的计收办法和标准：以单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税(对房地产销售而言，仅指营业税)税额为计征依据，税率为7％，与“三税”同时缴纳。•教育费附加征收教育费附加的目的，是为了加快发展地方教育事业，扩大地方教育经营的资金、来源。税费的计收办法和标准：以单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税(对房地产销售而言，仅指营业税)的税额为计征依据，附加率为3％，与“三税”同时缴纳：•防洪工程维护费部分城市为加强大江大堤防洪保障国家和人民生命财产安全而征收，如广州市开征的防洪工程维护费。税费计收办法和标准：按每年应纳税营业额(房地产销售额)的0.9‰计征。•交易印花税印花税是对经济活动中书立领受各种凭证而征收的税种。房地产经济活动中书立设计、建筑施工承包合同、房产租赁合同、借款抵押合同、房地产转移合同、领受产权证书等，均要规定缴纳印花税。税费计收办法和标准：按房地产交易价的1‰，买卖双方各负担一半，即各负担0.5‰。•交易服务费房地产交易服务费开征的目的是为了加强房地产交易管理，保障房产买卖双方当事人的合法权益。该项费用已包括了与房地产交易有关的一切手续、估价及表格、资料等费用。以广州市为例，该项税费的计收办法和标准为：按房屋交易额的0.2％计征，买方负担0.1％，卖方负担0.1％。（2）土地增值税•土地增值税，是以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税，其实质是对土地收益的课税。•税额计算土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十；增值额超过扣除项目金额之百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十；增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十；增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。•土地应纳税额的计算，按下列公式进行：土地增值额＝转让房地产的总收入—扣除项目金额应纳税额＝土地增值额×适用税率若土地增值额超过扣除项目金额50％以上的，即同时适用于二档或二档以上适用税率的，则需分别计算。土地增值税适用税率和速算扣除率•简化计算可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。公式如下：应纳税额＝土地增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除率级距增值率税率速算扣除率l234增值率50％以下部分超过50％至100％部分超过l00％55200g~分超过200％部分30％40％50％60％05％15％35％•增值额的计算所谓增值额，是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。☆转让房地产的总收入，包括货币收入、实物收入和其他收入；☆计算增值额的扣除项目，包括：①取得土地使用权所支付的金额。②开发土地和新建房及配套设施的成本。③开发土地和新建房及配套设施的费用。④旧房或建筑物的评估价格。⑤与转让房地产有关的税金。⑥财政部规定的其他扣除项目。（3）企业所得税企业所得税是指对在我国境内实行独立经济核算的企业或组织的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。税费的计收办