1房地产开发的程序管理

第一章房地产开发的程序管理【教学目的】•通过本章教学，使学生明确房地产开发的概念，•掌握房地产开发的主要程序，•了解土地使用权的获取，•清楚城乡规划及其对房地产开发的影响。【重点难点】•房地产开发主体、参与者；•土地使用权获取方式。第一节房地产开发的概念一、概述1、房地产开发的定义•房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供生产、生活空间，•并改变人类环境的一种活动。2、房地产开发的永恒性•人口增长、技术进步、生活品位变化、工作方式改变，社会对房地产开发来改造人居环境的需求是永恒的。•改变的只是组织形式，不可能改变开发本身。3、开发活动的变化趋势•开发活动日益复杂；•开发活动日益专业化。二、房地产开发主体1、开发主体•房地产公司（开发商）•建筑公司2、开发商⑴投资商与开发商投资商：投资人、股东开发商：业主、建设人⑵开发商的作用•组织⑶开发商的分类–大开发商–小开发商⑷开发商的趋势–专业化三、房地产开发参与者•1、土地所有者或使用者•2、政府：直接管理部门、市场部门•3、金融机构：银行、信托公司、保险公司•4、建筑商•5、专业顾问：–建筑师、工程师、园林景观、城乡规划、环境–律师、会计师、房地产估价师、物业管理–地产代理（策划、销售）–城市市场研究四、消费者或买家•1、自用型消费者：–支付能力•2、投资型买家：–收益能力第二节房地产开发的主要程序一、几种常见的程序划分方式•1、投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议、工程建设、竣工投入使用、房地产资产管理•2、投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地所有权或使用权、规划设计方案与报批、签署有关合作协议、工程建设与竣工验收、市场营销与物业管理•3、投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段二、解释过程1、投资机会选择与决策分析•选择机会•决策投资2、前期工作•购买土地；•工程施工前的准备工作。•3、建设阶段–工程施工4、租售阶段•1、市场推广•2、销售选择–租赁–出售第三节土地使用权的获取一、城市土地概念1、定义城市区域内的陆地和水域及其地上、地下空间。2、城市土地的三种内涵•自然地理概念：•经济地理概念：–垄断性•社会概念：3、城市土地三个层次•⑴市区土地：–建成区•⑵规划区土地：–还有农村、农田•⑶行政管辖区土地二、土地制度模式•1、私有制：–美国•2、国有制：–中国、英国三、土地管理模式1、市场模式：美国、英国•2、政府模式：–中国香港四、土地使用权获取方式•划拨•出让•市场购买•租赁五、土地使用权划拨1、定义：•县级以上人民政府依法批准，•在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，•或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2、划拨土地的范围：•国家机关用地和军事用地；•城市基础设施用地和公益事业用地；•国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；•法律、行政法规规定的其他用地。–开发商：经济适用房用地六、土地使用权出让1、定义•国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，•由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、土地使用权出让金•土地使用权的总价。3、出让土地的范围•划拨土地范围以外的土地。4、出让土地使用年限：•居住用地：–70年•工业用地：–50年•教育、科技、文化、卫生、体育用地：–50年•商业、旅游、娱乐用地：–40年•综合用地：–50年3、出让方式：•协议出让•招标•拍卖•挂牌•补地价七、土地合同•（略）八、土地使用权出让价格1、土地开发程度•“三通一平”•“五通一平”•“七通一平”2、价格形式•⑴土地使用权出让金（土地使用费）•⑵毛地价–政府收取的土地出让金和市政基础设施配套建设费之和–毛地：一般是旧区未拆迁安置补偿的土地–生地：一般是新区未进行征地补偿的土地。•⑶熟地价–经过征地、拆迁和市政基础设施投入，符合“通平”条件可直接用于建设的土地的价格。九、征地及补偿1、征地的定义•征收•征用2、征地范围：•农民集体所有的土地3、征地管理权限规定：•国务院•省、自治区、直辖市政府4、征地补偿费范围：•土地补偿费•安置补助费•地上附着物和青苗补偿费十、土地开发模式•1、市场模式–民间公司开发。•2、政府模式–政府组建公司开发。•3、混合模式–民间主导，政府支持（民办官助）–政府主导，民间参与（官督商办）第四节城乡规划及其对房地产开发的影响一、概念•1、定义•对一定时期内城乡的土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。•2、作用二、城乡规划的内容•城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。三、城乡规划的层次1、传统：•总体规划（分区规划）•详细规划（控制性详细规划、修建性详细规划）2、现代：深圳市•总体规划•次区域规划•分区规划•法定图则•详细蓝图四、城乡规划与房地产开发•1、规划的指导作用：•通则式规划•判例式规划2、规划的修改•报规划局批准；•是否实施？在已经出售的情况下。