西安市广厦水岸东方地产项目规划设计任务书

广厦·水岸东方规划设计任务书项目名称：广厦水岸东方项目地点：西安市灞桥区浐河东岸开发单位：陕西广福置业发展有限公司【设计任务书编制说明】1、本设计任务书是在基于对项目综合研判的基础上，对项目前期定位的总结和对规划设计要求提出的一些分析和指导性意见，对设计单位进行设计起着市场指导作用；2、本设计任务书中确定的相关技术经济指标均为前期市场研判得出的结论性定位，设计单位可以在一定幅度内进行调整；3、本设计任务书主要针对广厦·水岸东方项目整体规划提出。内容摘要§项目概况§项目市场定位及开发策略§项目规划设计目标§设计成果文件要求广厦·水岸东方-1-§项目概况一、基地情况•本项目位于西安市长乐路与咸宁路之间，浐河东岸。•占地面积1200亩，地块狭长，沿浐河水岸长达2.5公里。•紧邻规划中的东三环城市快速干道。绿化率达到70％。•与市政改造的浐河水景公园融为一体。二、地块感受该项目在西安城以东，目前地块以农用地和未利用土地为主。有部分仓储用地和少量村民宅基地和工厂用地。广厦·水岸东方-2-地块紧邻浐河，有丰富的水资源，地形、生态环境和交通条件良好。三、地块分析1、优势交通便利，自然环境好项目位于市区边缘，交通便利，视野开阔，水岸线完整连绵，自然环境非常优美。天然景观第一景观当属得天所成的“八水”之一——浐河。在西安能有自然水景的楼盘尚为少数，本项目又占据了浐河周边众多项目中最好的一块土地,景观优势得天独厚。广厦·水岸东方-3-滨河公园西安市政正在修建的滨河河滨公园，使项目在形象和环境上得到先天的改善，滨河公园和西安少见的河中泛舟，开窗见景，非常有利于我们初期形象的兑现，更容易进一步聚集人气。文化项目地块内部有西京大学校区，周边有著名的半坡和白鹿塬；历来浐灞一体，关中八景之一“灞柳风雪”千载闻名。2、劣势东郊板块整体人气不足城市向东发展趋势不明显，高端人群置业习惯朝南。没有成熟的城市配套设施片区内的项目受城市配套设施与城市功能配套的制约与影响较大，发展未形成气候。造纸厂、电厂形成环境污染项目地块内部有一个造纸厂，东北方向有东郊热电厂，都是对环境品质影响很大的不利因素。东三环形成噪音污染项目紧邻规划修建中的西安东三环，会给市场潜在消费人群一种噪音污染严重的不利印象。广厦·水岸东方-4-四．气候及土壤资料该地区为温带大陆性季风气候，主导风向北风、西北风，2002数据显示：年平均降水量406.4毫米，年平均气温15.5摄氏度，年日照时数1942.4小时，年降雨天数106天，平均风速0.8m/s年平均蒸发量2000毫米。原有地貌狭长平缓，无巨大落差、坡地，为浐河东岸一片农田，适合植物生长。广厦·水岸东方-5-§项目市场定位及开发策略一．项目定位1．项目总体形象定位依托浐河2.6公里的优质水岸，依据名校效应和规模大盘开发城市新区的战略思路，将项目定位为国际滨河名校社区的西安高端形象。2、市场价格定位项目总体价位定位：西安市中档价格，均价设计至2700-3300元/平方米为宜；项目入市价格定位：考虑项目初期启动聚集人气和合理的购买门槛，均价设计至2200-2400为宜；随着项目的后续开发逐渐提升价格，达至整体均价的要求甚至更高。3、项目户型面积定位主力户型为以80-160平方为主户型比例面积80m2以下80-90m2120-140m2145-160m2160m2以上类型一房至两房两房三房三房至四房四房及以上比例5％25％35％25％10％4、项目销售总价定位主力户型购买总价为：约18万—48万；由开发初期至结束价格由低走高。5、客户定位a)区域富裕阶层b)本区域购房升级换代人群c)康复路、轻工一带小私营业主d)区域内国企领导阶层广厦·水岸东方-6-e)本市内与本区域有各种依赖或连带关系的人群f)本市内被水景、教育主题或者品牌大盘规模开发所打动的人群g)西安周边城、县、镇乃至辐射西北西南，意欲在西安置业的人群二、项目开发策略1、总体策略以2.6公里长浐河水岸的独有并不可替代的优秀自然景观资源为主题，以高标准名校教育配套为依托，以高端市场形象为号召，以规模社区开发完善的综合配套优势为基础，以丰富情景商业街为亮点，以东郊高价、城东等价、全市中价的价格策略为竞争手段，打造改变东郊居住气质，提升东郊居住水平，改变西安城市发展现状的大规模、国际化的滨河名校新区。2、入市策略入市策略有两个思路思路一：考虑一期入市时必要的降低购买门槛，采用低成本低售价的多层加小高层的建筑形式为一期主要产品形式。思路二：用较高产品形态的小高层（主要）、中高层为主要产品形式，以足以形成销售冲击力的相对低价格入市。在此，非常重要的一点是，多层与小高层的建筑形式，并不能决定项目的档次，也并非开发策略问题的关键；入市的绝对低价（多层）或者相对低价（小高层）才是我们必须要采用的手段。思路一优点：采取了较低成本优势，以低价销售开发商仍有理想利润，便于开发商滚动开发，广厦·水岸东方-7-同时有效降低初期购买门槛，比较容易规避风险，易于规模开发，开发周期相对较短；缺点：从规划及景观空间上不尽完美，不能较好体现广厦企业的精品路线，不易满足广厦企业对项目初期开发的高标准要求。思路二优点：能较好体现企业形象和精品开发思路，能形成较优质的规划结构及景观空间，以比较价格优势能形成较强的市场冲击力，为项目后期价格提升打下良好基础；缺点：项目开发初期，在整体投入、开发周期、得房率及平方利润等方面面临交大压力，市场风险较高。结论：经过与广厦集团及广福公司领导的汇报交流，在贯彻集团高端形象、精品路线要求的前提下，并充分考虑到项目从估算到预算成本增加因素的情况，决定项目开发采用思路二的模式。鉴于思路二基本与原都林国际规划方案的设计思路较为吻合，因此原都林国际方案的用地比例及相关经济指标仍然是可行的，是基本可以采用的。本案后文从市场角度对规划提出的意见或要求，请设计师在原用地比例和指标的基础上，进行相应调整。广厦·水岸东方-8-§项目规划设计目标一、规划设计依据和基础资料1、西安市政府相关部门对本项目的立项批复及控规要求2、广厦集团对项目的开发要求3、国家有关设计规范及陕西省城市规划管理技术规定4、城市水、电、气、路、通讯等管网图5、该地块地形图6、设计任务书二、规划设计方案的条件和要求1、规划设计方案的条件（1）总用地426800平方，容积率1．8，总建筑面积80万平方米左右（2）建筑密度20％（3）绿化率50％(不包括代征用地)（4）建筑限高：小高层、中高层、高层（5）出入口：东三环路、滨河路（6）停车车位：住宅：小汽车按0．5车每户设置(可适当提高)，自行车按3．5平方米／户设置公建：按GB50180-93城市居住区规划设计规范设置，公建停车与住宅停车应分别独立设置（7）道路规划布置应结合地形和环境合理设计，实现人车分流，机、非分离，互不干扰，保证小区环境的安静和整洁有序：小区道路和公共场所应满足残疾人无障碍通行的要求。（8）建筑后退绿化控制线不得小于3m，相邻房屋间距需满足陕西省城市规划管理技术规定及消防、环保、卫生防疫等部门的要求。（9）综合考虑小区内部道路、室外地坪标高的相互关系，室外地坪标高应满足城市防汛要求，与规划道路标高相一致。广厦·水岸东方-9-（10）地块内外沿河驳岸建设应符合城市景观要求和水利、防汛等部门要求，地块建设应符合防汛等要求，并与周边道路标高相衔接。（1l）商业服务配套设施应相对集中设置在一、二期之间及滨河路，丰富沿河景观。2、规划设计的要求（1）整个居住区应统一规划，综合配套，充分体现环境、商业、休闲概念。（2）要统一考虑沿河与沿路的空间轮廓和城市设计，形成统一有序、层次丰富的景观，沿河的公共绿地要形成特色，并与地块绿地呼应协调。（3）居住区规划设计应有明确的创作理念、独特的建筑个性。住宅布局应科学规划、精心设计，居住区空间布局应有收有放，充分考虑沿城市道路及浐河的城市景观要求。建筑群体风格应基本统一，环境和建筑造型不但要有时代超前感，还要有浓郁的国际文化气息，要成为西安市文明、中高端住宅的标志。（4）充分利用环境综合资源，使居住环境更和谐、更贴近自然。内外空间应相互渗透、共同利用，内部要有高雅、舒适的生活环境：对外，向城市展现国际化大都市居住建筑的风貌：强调区内外环境的交融渗透，园林与建筑的和谐统一，步移景异的人景互动。有效的利用浐河河畔的位置和2.6公里水岸，创造令人舒适的空间视觉、景观视觉，尽量多的布置可销售观景住宅面积（5）规划要尊重环境、因地制宜，妥善处理好建筑与道路、高压走廊、绿地的相互关系。绿化设计应点、线、面相结合，尤其是沿河的公共绿地要精心设计，构筑亲水空间，充分注重。人与环境的亲和性，努力营造亲切宜人的居住环境。（6）提倡新技术和新材料的运用。（7）方案须考虑配合开发策略分期建设的可能性及可操作性。（8）应满足国家康居示范工程的有关要求。3、建筑单体及住宅户型设计的具体要求（1）风格及空间处理应高雅、清新、简约，体现鲜明的时代特征、国际化特色。（2）住宅布局合理拼接单元长度应保证良好的通风及日照。（3）住宅户型以二房二厅、三房二厅为主力户型，面积为80-160平方米左右。广厦·水岸东方-10-（4）房型设计除满足陕西省、西安市住宅设计规定及国家住宅建筑设计规范以外，还要求：楼梯单元门入口要有特色，并与周围环境相协调户型设计合理，全明设计，具备良好的通风、采光、观景要求室内交通组织需合理，应相对集中，并以不影响各功能区的独立使用为前提室内空间要有层次，有良好的私密性厅要有独立性居室结构要考虑到北方气候特点（如暖气片位置）4、公建配套要求（1）地块内设置30班中学一所、36班小学一所、9班幼儿园二所，9班托儿所一所，用地规模和建筑指标按国家有关设计规范执行。（2）地块内设置大型超市一座，建议设置在一二期之间。（3）一期设置大型会所，项目开发初期用作销售中心。（4）地块内有关医疗卫生、文化教育、商业服务、市政公用、行政管理、社区服务、金融邮电、人防等其它公建配套设施按GB50180-93城市居住区规划设计规范和市有关规定设置。5、整体经济指标设计参照分项整体一期二期三期四期总用地面积（m2）4268009380610910298270125602容积率1.871.451.831.952.17建筑面积（m2）比例（％）80000013600020000019200027200010017252434住宅建筑面积（m2）比例（％）73600011744018208017728025920010016252435公建建筑面积（m2）比例（％）640001856017920147201280010029282320注：此表设计原则为：由开发初期至后期完成，容积率由低至高，公建配套先期先行；此表仅作为规划设计的方向性参考，具体可根据实际设计状况进行相应调整广厦·水岸东方-11-6、产品策略（1）项目规划中按自然景观及周边市政状况，梯度分布产品。沿河应为中高层、高层，沿三环应为多层、小高层，地块南北两端应为高层。（2）依据分期开发顺序，由开发初期至后期完成，应呈现容积率由低至高、建筑密度由低至高得分布特点；开发分期初步计划为：2、3组团一期，4、5组团二期，6、7组团三期，1、8组团四期。（3）户型分布上，按沿河为大面积户型设置，沿三环为中小户型设置的分布；小区车行主入口宜设在三环路，人行入口宜设在滨河路。（4）宜加大沿河临街商业房面积；考虑在设计南北贯通商业街时，以社区会所及东西向商业街等因素为节点，控制收放和节奏。（5）在一期规划时应包括，学校、幼儿园、1－2组团间会所，2-3组团间商业街；建议将原方案中学校移至西京大学与纸厂之间的部分。（6）地下车位以沿河高层建筑地下一层为主，项目东侧25-35米绿化带地面停车为辅。7、市政管线给水：城市自来水管网供给，集中泵房；绿化用水、道路用水及建造厕所用水由中水供给雨水：经调蓄后排入浐河污水：采用分散的小型处理装置为中水供热：城市网集中供热供电：引自市政配套变电站燃气：采用天然气，引自市政管网垃圾处理