2017年武汉商品住宅市场-半年报20170714

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密JUL2017年7月武汉上海克而瑞信息技术有限公司武汉商品住宅市场半年度监测报告2数据说明：数据来源供应：来自官方预证数据成交：整体数据来自官方网签数据；结构数据来自官方备案数据存量：来自CRIC根据供求所整理的数据开盘去化：来自CRIC监测数据个案数据与资料：来自CRIC监测数据3宏观政策土地市场住宅分析案例赏析20164PART1宏观政策篇5继上半年全国热点城市新一轮的调控升级后，楼市趋于稳定，市场降温明显。同时由于十九大将于下半年召开，预计楼市政策短期内将不会出现松动经济：6月M2增速再创历史新低下半年信贷增长或乏力政策：保持货币政策松紧适度适时适度预调微调地方：武汉自去年底升级调控政策后，市场调控达到预期。上半年更多是对市场的整治与规范，维稳成为政策主旋律企业：2017半年度武汉楼市排行榜：万科卖91.07亿元位居第一66月M2增速再创历史新低下半年信贷增长或乏力PART1宏观政策/宏观经济广义货币增长9.4%，狭义货币增长15%央行12日公布的2017年上半年金融数据显示，截至6月末，广义货币增速（M2）再创历史新低，同比增长9.4%，增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点；上半年净回笼现金1326亿元。央行调查统计司司长阮健弘表示，随着稳健中性货币政策的落实以及加强金融监管效应的显现，近期商业银行一些与表外产品相关的资金运用科目扩张放缓，由此派生的存款及M2增速也相应下降，这是金融体系降低内部杠杆的客观结果。阮健弘强调，应客观看待M2增速的放缓。首先，金融对实体经济的支持力度稳固。其次，货币政策操作预调微调，金融监管协调加强，金融部门适当把握了去杠杆的节奏。三是基数效应。四是随着金融进一步回归为实体经济服务的本源，只要实体经济合理的融资需求得到满足，M2增速放缓实际上反映了存量货币周转效率的提高，比过去低一些的M2增速可能成为新常态，对其变化可不必过度解读。由于M2本质就是存款，M2增量较低也反映了今年银行普遍缺存款的情况。不过，数据显示，上半年人民币贷款增加7.97万亿元，同比多增4362亿元，明显高于过去几年上半年的贷款增量。考虑到6月末商业银行对存款的争夺为过去几年中非常激烈的，大量理财转为存款，但存款增速仍然不高，且同期社融与信贷依然旺盛，表明商业银行的负债压力仍在持续，在信贷额度紧张且MPA考核持续的背景下，下半年信贷增长可能乏力，中小企业可能出现融资成本易上难下的局面。7央行：保持货币政策松紧适度适时适度预调微调PART1宏观政策/金融政策央行在《中国金融稳定报告（2017）》中强调，今年要坚持货币政策稳健中性，保持松紧适度，适时适度预调微调，坚持汇率市场化改革方向，保持人民币在全球货币体系中的稳定地位，坚持保险资金运用审慎稳健原则，优化新股发行制度，完善上市公司并购重组制度，深化上市公司退出机制。央行认为，当前，我国经济形势总体缓中趋稳、稳中向好，经济运行保持在合理区间，质量和效益提高。经济结构继续优化，创新对发展的支撑作用增强，改革开放取得新突破，对外开放布局进一步完善。但与此同时，我国经济运行仍存在不少突出矛盾和问题，产能过剩和需求结构升级问题犹存，经济增长内生动力不足，金融风险有所积聚，非金融企业杠杆率高企、地方政府债务风险、局部房地产泡沫风险、银行业资产质量下降、金融产品创新无序发展等风险值得关注。报告提出，要加强金融风险研判和预警，重点关注产能过剩行业、银行资产质量、资本市场、地方各类交易场所、保险资金运用、交叉性金融业务及非法集资、流动性、同业业务、银行理财和表外业务等领域风险。解读：央行的表述中将此前的“宽松”改为“适中”。从整个下半年来看，预计货币政策变化不大，资金面仍维持不松不紧，央行将继续维持中性的货币政策。82017年3月两会提出要坚持因城施策去库存，各地政府积极深化房地产政策调控。截至6月底，已有60余个城市出台收紧政策，海南、河北从省级全面调控。PART1宏观政策/全国政策调控政策调控内容限贷限定最低首付比例限购限制户籍和非户籍人员购房套数限价限制新房价格涨幅限售新购商品房需取得产权证后满一定年限方可转让限商严禁商改住市场整治打击收取“茶水费”、捂盘惜售等一些市场乱象4月，住建部和国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求合理安排住宅用地供应，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。9Part1宏观政策篇/地方政策武汉自去2016年底升级调控政策后，市场调控达到预期。2017年上半年更多是对市场的整治与规范，维稳成为政策主旋律4月20日，武汉市房管局召开房地产市场专项整治行动部署会，拉开新一轮专项整治行动的大幕。根据专项整治行动实施方案，整治范围为在建在售的商品房项目和房地产经纪机构门店，重点查处14种商品房销售情形、12种房地产经纪行为。严格把好商品房预售备案关，将房价维持在现有水平，新开楼盘房价一律只能降，不能涨。武汉专项整治楼市大学毕业3年内无须买房可申请落户武汉市公安局治安管理局21日召开新闻通气会，宣布自22日起实施一系列落户新政策。新规明确降低了大学毕业生的落户“门槛”：毕业3年内在武汉就业创业普通高校毕业生无须买房，只需提交《申报户口登记表》、户口簿、身份证、劳动合同或工商执照等材料，即可申请落户。武汉提出，未来5年留住100万大学生创业就业，把武汉打造成“大学之城、青年之城、梦想之城、创新之城”。5月10日，武汉市房管局出手整治房地产市场乱象，在全国率先推出装修房指导价，要求即日起全装修房根据房屋备案价执行分段指导价，最高标准不超过每平方米5000元，对不接受指导价的项目暂缓发放预售证。同时对收取“茶水费”、变相捂盘等行为进行严厉处罚。全装修房收费不得超出指导价10【事件】国家发展和改革委员会：2017年推进城镇化的首要任务仍然是推动非户籍人口在城市落户，今年将从四个方面推进工作，2017年将全面实施居住证制度。发改委表示，截至去年底，全国所有省（区、市）包括新疆生产建设兵团，都出台了户籍制度改革意见，包括“人地挂钩”“人钱挂钩”等关键性配套政策。近三年，户籍人口城镇化率、常住人口城镇化率分别累计提高了5.5个、3.62个百分点。但与此同时，实际落户进程不及社会预期，原因主要是地方政策落实不到位、缺乏相应体制机制等制度安排等。因此，2017年的首要任务仍然是推动非户籍人口在城市落户。【点评】实行居住证制度对于改进和加强流动人口服务管理有重要意义，但同时要确保各地区居住证领取门槛不高于国家标准、享受的各项基本公共服务和办事便利不低于国家标准。发改委：2017年全面实施居住证制度推动非户籍人口在城市落户PART1宏观政策/热点话题11企业名称销售情况（半年榜）万科万科半年度的成交金额达到91.07亿元，位居销售金额第一。万科上半年15楼盘在售，产品多样，针对的购房群体广泛。其中仅汉口传奇一盘就贡献了24.97亿元的业绩，位列商品住宅销售金额榜第三。保利地产保利地产半年成交金额72.72亿元，在售项目11个，其中保利香颂、保利新武昌、保利清能西海岸销售金额均超过18亿元。恒大恒大半年度成交金额57.30亿元，销售面积位列成交面积排行榜第四，为45.71万㎡，其中恒大帝景销售面积10.91万㎡。2017半年度武汉楼市排行榜：万科卖91.01亿位居第一Part1宏观政策篇/名企动态热点事件1：郁亮当选万科董事会主席宝万之争尘埃落定热点事件2：28家标杆房企上半年合计销售破1.8万亿万科6月30日晚披露董事会决议公告显示，郁亮当选董事会主席，林茂德当选董事会副主席。此外，董事会委任王石为董事会名誉主席，不参与公司治理。深圳地铁董事长林茂德表示，深圳地铁与万科的合作已在展开中，不会干预具体经营。宝能此次并未派代表参加股东大会，亦未提名任何董事和独董人选。碧桂园、恒大、万科等28家房企公布了2017年上半年销售业绩，已公布业绩的28家房企合计销售18564.6亿元。多家房企年度目标完成率过半，不过，房企间规模差距明显加大。2017年上半年销售额过千亿的有6家企业，分别是碧桂园、恒大、万科、中海地产、融创中国以及保利等，其上半年销售额分别是2889.2亿元、2440.9亿元、2771.8亿元、1120.31亿元、1088.5亿元以及1466.13亿元。12PART2土地市场篇132017年上半年一二环间占比增长明显，主要是由于汉正街、二七滨江、归元寺等超大地块出让；整体上出让土地逐步向三外环转移，中心城区旧城改造进度慢，可出让土地有限17年上半年，由于政府对土地的限价，少部分区域土地成交价格上涨，其中江汉、硚口、蔡甸幅度最大；成交的主力为东湖高新、汉阳、洪山、江岸四个区域2017年上半年政府多数地块限制最高价格，但是依旧不能阻止开发商的拿地热情，多数地块达到一次性限价2017年远洋获得归元寺地块，复地获得汉正街地块，中信泰富获得二七滨江地块，高居成交金额榜前三，今年上半年成交金额前十门槛为15.5亿元。2017年上半年武汉土地市场供应同比持平，成交量同比上涨44%，成交楼板价同比上升75%，142017年上半年武汉土地市场供应同比持平，成交量同比上涨44%，成交楼板价同比上升75%PART2土地市场/供求量价走势注：统计口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；1022102789412841553166318451497200526851799249034222729323656675667010002000300040005000600001000200030004000500060002011H12011H22012H12012H22013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H1历年土地市场供求量价走势供应面积（万方）成交面积（万方）楼面地价（元/平米）152017年上半年一二环间占比增长明显，主要是由于汉正街、二七滨江、归元寺等超大地块出让；整体上出让土地逐步向三外环转移，中心城区旧城改造进度慢，可出让土地有限PART2土地市场/环线成交占比注：统计口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；2%0%1%1%5%1%1%5%7%4%3%1%7%6%7%3%8%2%10%0%14%14%5%13%7%32%62%49%66%52%52%25%63%27%41%34%26%47%13%27%29%23%31%30%50%32%51%18%43%46%41%43%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2011H12011H22012H12012H22013H12013H22014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H1历年分环线土地成交面积占比三外环二三环间一二环间一环内16020004000600080001000012000140001600018000050100150200250300350蔡甸东湖高新东西湖汉南汉阳洪山黄陂江岸江汉江夏经开硚口武昌新洲分区域土地成交情况2016H2土地成交面积【万方】2017H1土地成交面积【万方】2016H2楼面地价【元/㎡】2017H1楼面地价【元/㎡】17年上半年，由于政府对土地的限价，少部分区域土地成交价格上涨，其中江汉、硚口、蔡甸幅度最大；成交的主力为东湖高新、汉阳、洪山、江岸四个区域PART2土地市场/分区域成交情况注：统计口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；1717年上半年以来，随着越来越多的百强房企在武汉抢地，土地市场竞争激烈；但在政府对土地限价的管控下，成交土地30-200%溢价率占比较去年环比明显下跌，仅占7%PART2土地市场/土地溢价情况注：统计口径为住宅、商业及综合性质用地（以总建面计）；74%82%93%88%90%5