房地产策划报告之项目价格制订及理由

内部文件妥善保管174第四部分项目价格制订及理由一、估价对象：天安第一城一期项目住宅公开市场均价二、估价目的：为天安第一城公开发售提供科学、客观、准确的价格定位，此价格为该项目具有整体形象时的价格三、估价时间：2002年4月10日至4月15日四、估价依据：政府有关的法规政策，天安第一城的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工许可证》及对其他可比实例的实地考察所获的资料五、限制条件：假设未来一段时间内，长春市房地产市场没有大的波动；此价格仅作为销售的参考价格六、估价原则：替代原则七、估价方法：市场比较法八、估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确计算，并结合估价经验及对影响房地产价值因素的基础上，确定天安第一城的公开市场下，一次性付款的平均价格为内部文件妥善保管1753350元/m2，一期住宅预售面积85000m2，住宅在一次性付款方式下总价值284750000元，大写金额：貮亿捌仟肆佰柒拾伍万元。九、有效时间：在市场变化不大的情况下，有效期半年，随着时间和市场情况的变化，上述评估价格要作相应的调整。十、估价说明：1.本报告估价时点为2002年4月，本报告有效期为6个月，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。2.本报告中天安第一城住宅价格估价结果即为其市场价值，即在评估时点预期能够成交的最好价格，它依据了如下假设：1)自愿的卖者；2)在评估时点前，相对商品房的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成并达到合理价格，有一个合理的谈判周期；3)在这个周期内，市场状态、价格水平是静止不变的；4)该物业能够自由地在市场上出售；5)不考虑特殊性质买家的附加叫价。内部文件妥善保管176估价分析测算过程一、基本方法由于朝阳片区内在售楼盘交易实例比较多，这些住宅交易实例一般都是正常的市场价格，可以作为可比实例。我们根据估价的目的，在深入细致地分析了项目的实际情况，并综合考察和调研的基础上认为，利用市场比较法能够科学、准确、客观地反映天安第一城的正常市场公开发售均价。二、市场比较法步骤【可比实例选取】：为了科学地制定项目的整体售价，我们特定选择以下几个楼盘作为项目的比较标准，根据市场比较法对可比实例的要求，我们对朝阳片区的长春明珠、万科城市花园、富豪花园、富苑花园、富苑华城、长春筑业地产、亚泰花园、我的家园、威尼斯花园、维多利亚花园、星宇名家等住宅公开发售情况作了实际调研。内部文件妥善保管177基本情况如下：项目名称现状位置户数售出比例发售日期平均售价(元/m2)长春明珠已入伙人民大街198号200090%2000年6月2500－3100万科城市花园预售自由大路79号300400位意向登记客户5月中旬3000－4000富豪花园现楼抚松路300070%1993年2950－4100富苑花园已入伙延安大路3号29680%2000年4月4600－7000富苑华城在建南湖大道28号18005%2001年五月3800长春筑业地产现楼前进大街、卫星路14432002年五月2500－3000亚泰花园现楼吉林大路281号157815％2001年四月2500－4500我的家园已入伙亚泰大街、繁荣路155030%2001年七月2888－7200威尼斯花已入繁荣路15085%1998年2600－内部文件妥善保管178园伙010000维多利亚花园已入伙延安大路15号25550%4500星宇名家现楼开运街、湖西路200010％2001年五月2800－36002、交易情况修正上述可比实例的交易都是正常市场交易价格，不做修正。3、区域因素修正（总分100分）估价结果说明【推算过程】据常规经验，决定城市居民住宅价值的主要因素有以下几项：A.地块区位：土地价值，周边景观，周围物业种类和档次，兴建居民住宅的成熟度。B.小区规划：环境规划，户型，交通组织，外立面风格，配套设施。内部文件妥善保管179C.市政配套：周边医院、学校、商场、公园、银行、邮局等。D.发展商形象、实力：资金实力，地产开发经验，客户聚集能力，知名度，社会资源综合利用能力，工程进展和管理。E.物业管理：物业公司综合实力，物业管理执行标准、服务内容、服务质素。F.户型安排：户型的安排是否同市场需求相吻合，内部结构设计及功能区的划分是否科学、合理。G.设备材料：用料是否考究、设备是否先进、有无装修等。H.社区规模：大规模的社区更容易引起社会购房人士的关注。同时大规模社区也可以从侧面体现发展商的实力。I.营销策划和推广：主力客户群定位、价格策略、入市时机、形象包装、广告推广。根据实地考察结果和项目物业构成要素比较可以得出以下推断。1)地块区位（权重9）项目位于前进广场以西、电台路以东、卫星路以北、繁荣路以南。地理位置极其不优越，未来将逐步形成成熟的居住氛围，但时间将较长，交通、商业不完善约。平均价值约2600元/m2。2)社区规模、小区规划设计、户型安排（权重15）就本项目占地面积和总户数而言，用地面积42万m2，建筑内部文件妥善保管180面积60万m2，总户数4000多户超大型社区，在建筑设计及社区环境规划设计中极具超前意识，建筑设计由大连市建筑设计研究院担纲，其总体规划、建筑设计、户型设计别具一格，户型经典舒适，项目总体规划价值可达到第一位高档物业，平均价值约3500元/m2。3)市政配套、物业管理（权重13）项目可利用美国大型连锁超市沃尔玛超市及未来社区之配套，但目前尚没有任何社区；项目的户型比例和平面布局已经作到以目标市场为出发点，每一款户型都充分考虑了居住的舒适性和功能性。户型安排价值可达到第二位的水平；上海港力物业管理公司的物业管理水平价值可达到第二位同型小区水平，平均价值约3300元/m2。内部文件妥善保管1814)外景观、内环境、噪音（权重11）目前没有任何外景观，人造内景环境优美，由于该地块的西部及西南部距离建设中的轻铁较近，所以噪音影响较为严重。约为3100元/平方米5)户型安排、设备材料（权重13）以目前的规划可达到前两位的平均水平，即3300元/平方米。6)发展商实力（权重14）天安地产具备成熟品牌的房地产开发业绩和知名度，具有较好的资金实力，对工程质量的把握能力和社会资源的运用能力强，综合实力相当于第一名的平均值，约为3400元/平方米。7)营销策划（权重9）独特、有效的营销策划可以使项目超过第一位的物业价值，约3400元/平方米。内部文件妥善保管182项目现实价值=[类比×权重]之和÷总权重得出结论：项目现实价值=（2500×9+3500×15+3300×13+3100×11+3300×13+3400×14+3400×9）÷84=3262元/平方项目名称交通通达度繁华程度社区规模小区规划市政配套物业管理内环境外景观噪音户型安排设备材料发展商形象、实力营销策划修正系数天安第一城91513111314984富苑花园141212101212880威尼斯花园111412111212880维多利亚花园141311101212678富豪花园151312101212781万科城市花园121412111213983亚泰花园121412111213781长春明珠111212101414982我的家园111312111211878富苑华城121412101112677星宇名家1313119910570筑业阳光城9910101110766内部文件妥善保管183米三、个体产品分析法（1）、户型面积项目住宅群以三房二厅主打户型，户型的建筑面积在160平方米之间，占总户型70％左右。若以3264元/平方米计算，可基本控制在52万，在目标市场接受程度的范围内；同时，相对于周边类比项目而言，本项目面积设计比较大，导致本项目的价格性能比相对类比项目为低，不利于本项目提高单价，但连排、双联别墅的特殊性。预计可提高价格1%—2%。（2）、户型平面及朝向布置户型面积虽比较大，但是其朝向较好，对销售有较好的影响。预计价格提高的可能性不高。（3）、户型的使用功能内部文件妥善保管184较强，有目的的诱导可充分发挥户型的特点，适合目标客群的生活特点。预计价格提高的可能性不高。（4）、项目公共部分，华丽而高档，有较好的荣耀感觉，预计可提高单价1%—2%；（5）、项目自然环境分析项目的自然环境一般，周边环境不足。预计价格会因此降低2%－3%。（6）项目配套分析a)市政配套从目前情况看，项目因处于郊外，周边配套情况较差，周边配套是项目提高价格的因素，预计单价会下调2%—4%。b)自身配套会所及会所的使用，满足目标市场的心理，预计单价会上调3%—5%。（7）项目规划设计分析除一些不可控因素之外，决定中高档住宅成功的关键的、内部文件妥善保管185可控制的因素就是产品的规划设计。准确的市场定位、超前的规划理念、精彩而独具个性的建筑风格和布局、个性化的环艺空间规划以及量体裁衣的户型设计，是住宅产品成功主要因子，是中高档住宅项目价值提升空间的重要因素。但从本项目来看，这个因素对价格的提升的作用明显，但需要时间适应。预计价格上调空间1%－2%。内部文件妥善保管186（8）项目物业管理分析小区的品质感既来源于小区产品规划设计等硬件，亦体现于小区配套服务和物业管理软件。事实证明，中高档住宅的业主对物业管理和小区康乐配套的要求要高于普通住宅业主。本项目管理水平，相信可提升价格1%；（9）项目形象包装分析若形象包装到位，特别是最高档物业的形象建立，预计价格可抬升1%—3%，但目前的形象建立不到位，致使价格不升反降，但假以时日，可达到目的。（10）项目营销手段分析应该说，整个项目的价格策略是和项目上市的步骤、生活设施配套、环境的建筑、社区居住文化的形成以及对文化主题炒作的把握等紧密结合的。而且也结合了不同阶段所提供的不同产品，因此，按我们的实际操盘经验，有把握能提升项目价格1%－3%；内部文件妥善保管187总结：按以上的分析，我们可以计算出项目可实现的具体价格为：项目位置决定基础价格可保守定位为：3264元/平方米；（1）、户型规模及设计提高价格2%；（2）、项目的公共部分可抬高均价1%；（3）、自然景观、市政规划降低均价3%（4）、会所可抬高3%；（5）、物业管理可提升1%；（6）、项目形象包装可抬升价格1%；（7）、营销手段提升项目价格1%。保守估计具体计算为：3262×（1+2%+1%-3%+3%+1%+1%+1%）=3262×106%＝3460元/平方米。项目均价为：3460元/平方米。乐观估计具体计算为：3262×（1+3%+1%-3%+3%+2%+2%+2%）=3264×110%＝3590元/平方米。项目均价为：3590元/平方米。因此，以市场需求为核心出发，项目的均价应该在3460元/平方内部文件妥善保管188米和3590元/平方米之间，取3530元/平方米。四、由目标客户的支付能力所推断的项目价格1、项目的目标市场定位A、主体目标客群A-1、长春市市企、事业单位中层管理者A-2、长春市直属机关公务员及外资企业白领A-3、片区内小私营企业主A-4、部分高收入阶层A-5、附近郊县“先富起来的人”，B、次主力目标客群B-1、中、小学校教师、医师、律师等专业人士B-2、长春市有较长工龄的工薪阶层；B-3、长春市年轻白领群体首次置业者，2、主体目标客户收入水平本项目是以大户型为主，结合上述描述，可以看出，本项目主体目标客户的家庭月收入为5000-7500元，取其平均值为内部文件妥善保管1896000元/月。3、月收入决定的房价支付能力（1）目标客户能承受的月供根据长春市民的收入状况，预计其可用来支付月供的资金为家庭月收入的35%-40%，且收入越高，用来支付月供的资金比例越低。因此可以得出本项目目标客户能承受的月供为2500-2800元/平方米。（2）由月供推算出的住宅总价按银行7成20年按揭贷款计算，目标客户能承受的住宅总价为50-60万元。（3）、由目标客户能承受的总价推算的项目单价目标客户可承受的总价为50-70万元，项目的主力户型面积为160