1,中海地产全面研究与借鉴

中海地产全面研究分析与借鉴朱曙东（2013年1月）房地产标杆20强盈利性、周转性分布万科保利金地招商首开北辰中华荣盛中海合生富力碧桂园雅居乐华润远洋绿城方兴深圳控股恒大龙湖华夏幸福基业行业均值总资产周转率净利润率2009年净利润率均值（15%）认知中海中业界一直有“文万科、理中海”的说法。万科张扬的企业文化与中海低调的处世态度相得益彰！中海的“第一”：目录1、中海2009年总资产达港币1141.17亿元，负债总额港币723.08亿元，资产负债率63%；2009年全年实现销售面积476.8万平方米，销售金额港币477.9亿元，2010年1月—6月销售金额为港币280.99亿元；2、截至2009年底，集团在内地20个城市及港澳拥有土地储备超过3,055万平方米。可满足未来四至五年保持盈利每年20%以上增长的开发需要；3、公司品牌效应不断增强，致力于打造“高档精品”。区域的均衡布局与产品的均衡布局。不断创新产品，构建以住宅为主，商业为辅的业务结构，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报。4、中海三大核心竞争力：（1）资本运作能力（2）人力资源能力（3）专业的管理能力5、值得借鉴：（1）均衡发展（2）专业的项目投资评审（3）销售采用自产自销模式（4）多种资本运作模式及积极创新（5）稳健财务的规划能力（6）打造公司品牌效应。一、摘要--均衡发展·专注致远目录二、公司介绍项目详细内容企业综述中国海外发展有限公司于1979年在香港注册成立，是中国最大建筑联合企业——中国建筑工程总公司在香港的控股子公司。1992年8月，中国海外(0688.HK)在香港联合交易所上市。核心业务为房地产开发和销售，还涉及与地产有关的物业投资、物业管理、以及建筑设计业务等。主要从事物业发展及投资、地产代理及管理、以及财务运作业务。发展状况土地储备：土地储备突破3000万平方米，全国性布局日趋完善进驻城市：2007年中海地产先后进入珠海、青岛、大连、沈阳、天津5座城市，内地地产公司从2006年的14家增至19家，是有史以来新进城市最多的一年，截止目前已进驻22城市：北京、上海、广州、深圳、成都、长春、西安、南京、苏州、中山、佛山、宁波、重庆、杭州、青岛、珠海、大连、沈阳、天津、济南、香港、澳门；卓越业绩国际影响：2002年至今，中海地产连续四年被美国《财富》（Fortune）杂志评为中国上市公司百强中的房地产领军企业；2010年5月31日，在英国《金融时报》（即FinancialTimes，简称FT）发布的全球500强企业最新排名中，中国海外成为唯一一家上榜的内地房地产企业。业界影响：2004年和2005年，中海地产连续两年位列中国房地产开发百强企业综合实力第一名，并蝉联荣膺中国房地产行业领导品牌第一名。项目精粹深圳：海富花园、海丽大厦、海滨广场、海连大厦、中海苑、中海华庭等上海：海华花园、海兴广场、海丽花园、海天花园、中海馨园等北京：中海雅园、中海紫金苑、中海馥园、中海凯旋等广州：东山广场、锦城花园、中海锦苑、中海名都、中海康城等成都：中海名城、中海格式威治城、中海国际社区、中海常春藤花园等长春：中海水岸春城、中海莱茵东郡、中海水岸馨都等二、企业背景国务院国有资产监督管理委员会中国建筑工程总公司中国建筑股份有限公司中国海外集团有限公司中国海外发展有限公司100%52.66%100%55.30%公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。目录3.1近三年财务摘要单位：亿元港币指标大类财务指标中海发展行业标杆均值2007年2008年2009年2009年总额指标总资产645.21855.761,141.17498.77净现金流47.185.28148.57188.63结算收入166.33188.92373.22114.53净利润42.1750.7276.0417.67销售面积216.00270.87476.76--销售金额223.00266.10477.9188.6盈利能力毛利率46.5%43.2%31.6%39.4%净利率25.4%26.8%20.4%15.4%净资产收益率21%17%20%11%分析：中海总额指标均超出行业标杆均值，约为均值的3倍；盈利能力高于均值，但2009毛利率低主要是由于2008年售价较低影响，毛利率较低的情况下净利率仍然较高，主要是由于期间费用降低了6个百分点，并且本年度确认公允值增加近4个百分点。备注：行业标杆均值为原20强标杆分析中指标均值。单位：亿元港币指标大类财务指标中海发展行业标杆均值2007年2008年2009年2009年运营效率总资产周转率44%35%48%44%存货周转率38%32%63%47%人均回款(万元）207.13233.48430.66213.42人均利润(万元）39.1744.5168.5220.00销售费用率2.3%2.8%1.2%2.1%管理费用率3.8%4.2%2.1%3.3%成长性总资产增长率80%33%33%36%收入增长率52%14%98%38%签约额增长率57%19%80%95%分析：销售费用率与管理费用率合计低于均值2个百分点，较上年降低近6个百分点，可见2009年费用控制取得较大成效；2009年销售成长性高于以往年份。备注：行业标杆均值为原20强标杆分析中指标均值。3.1近三年财务摘要单位：亿元港币指标大类财务指标中海发展行业标杆均值2007年2008年2009年2009年偿债能力流动比率228%240%186%186%速动比率59%60%85%68%资产负债率60%62%63%68%市场表现市值1,248.29846.311,339.72328.64每股净资产3.334.195.123.42每股收益0.540.650.930.37市盈率29.6016.6817.6216.21市净率4.842.573.201.77分析：资产负债率虽然逐年上升，但仍处于行业较低水平；市场表现各项指标均高于行业均值。备注：行业标杆均值为原20强标杆分析中指标均值。3.1近三年财务摘要3.2近十年资产、负债情况单位：亿元港币历年资产、负债情况列表中海资产、负债变化趋势图资产总资产增长率负债资产负债率2000年148.97047%2001年140.5-6%6244%2002年144.83%6948%2003年16615%8551%2004年24045%13657%2005年2515%14457%2006年35943%21058%2007年64580%38760%2008年85633%52762%2009年114133%72363%资产规模增涨迅速！具有稳健的财务结构！分析：资产负债率从2003年至今一直控制在65%以内，如此处于行业的较低水平，是系统长期的财务规划与设计形成的。具体通过以下方式实现：1、多样化的融资渠道：信托、基金、股市；2、调节商业资产增值释放的速度；3.3近十年收入、净利润单位：亿元港币年份营业收入净利润净利润率金额增长率金额增长率2000年6235%2001年666%443%6%2002年64-3%41%7%2003年7619%768%9%2004年8613%1157%13%2005年79-8%1755%22%2006年10938%2335%21%2007年16652%4283%25%2008年18914%5121%27%2009年37397%7649%20%历年收入、净利润列表中海收入、净利润变化趋势图收入规模增涨迅速！盈利能力逐年增高！分析：净利润率从2004年至今一直保持在20%以上，且处于行业的较高水平，特别是2009年增长速度接近一倍，可见业务扩张在2009年成效显著；销售面积（万平方米）销售金额（港币亿元）均价（元/平米）销售面积同比销售金额同比2009年1月1613.68,50060%150%2009年2月21.418.38,551111%61%2009年3月62.560.69,69671%43%2009年4月57.953.79,275149%115%2009年5月58.356.59,69119%20%2009年6月66.659.98,99433%32%2009年7月42.240.99,692145%113%2009年8月36.736.19,837166%219%2009年9月38.74511,62878%135%2009年10月35.540.211,32463%98%2009年11月21.224.911,745-23%10%2009年12月19.92814,070-9%83%2009年小计476.9477.710,0172010年1月32.54112,615104%241%2010年2月18.527.815,027-14%52%2010年3月48.668.514,095-22%13%2010年4月39.348.812,417-32%-9%2010年5月41.834.58,254-28%-39%2010年6月41.760.414,484-37%1%2010上半年小计222.428112,6353.4近一年半销售情况单位：亿元港币2009年至2010年6月销售情况列表3.5销售地区分布：2009年单位：亿元港币2009年销售区域分布列表2009年销售金额区域分布图区域划分销售面积（万平方米）销售金额（亿元港币）均价（元/平米）销售面积占比销售金额占比珠三角地区127.37126.569,93627%26%长三角地区87.79114.9213,09018%24%环渤海地区138.2133.949,69229%28%西部地区122.1394.167,71026%20%港澳地区1.278.3365,5910%2%总计476.76477.9110024100%100%2008年销售金额区域分布图2009年环渤海地区销售占比明显增大利润来源在区域布局上均衡分布3.5销售地区分布：2010年上半年2010上半年各区域销售分析表珠三角销售较以往年份有所下降，环渤海及北方地区较以往前度有所上升；本年度港澳地区无销售房源，但中海上半年在澳门有新增土地；地区名称销售额（亿港元）销售面积(万平方米)2010年1-6月2009年1-6月同比变动2010年1-6月2009年1-6月同比变动珠三角地区70.0678.64-10.91%57.285.05-32.75%长三角地区73.1970.733.48%33.6360.72-44.61%环渤海地区*48.1423.36106.08%31.5520.6752.64%北方区**42.6634.523.65%50.2844.7212.43%西部地区46.6649.13-5.03%49.6770.43-29.48%港澳地区0.286.31-95.56%0.041.13-96.46%总计280.99262.676.97%222.37282.72-21.35%环渤海地区包括北京市、天津市和济南市；北方区包括长春市、沈阳市、大连市、青岛市。3.6近两年期间费用单位：亿元港币期间费用变化表项目2009年2008年增/减幅销售金额477.9266.180%销售费用5.36.7-21%销售费用率1.2%2.8%-56%管理费用89-11%管理费用率2.1%4.2%-51%财务费用2.34.2-45%财务费用率0.48%1.58%-70%合计4.27%10.15%-58%中海2009年期间费大幅降低近6个百分点；其中：销售费用率与管理费用率均低于标杆均值1个百分点；良好的费用控制使其盈利能力水平明显高于其他公司。分析：中海采用自产自销，不委托销售的方式使销售费用较低。三、财务部分小结各项财务指标均有良好表现，可见，中海的财务规划能力较强，使其一直具有稳健的财务结构、良好的盈利能力。目录目录4.1发展战略加快资本运作中海以多种渠道进行资本运作：银行、信托、增发股票、保险基金等多种传统及创新融资渠道；中海地产良好的财务情况、稳健的财务结构、灵活多样的国内外融资情况，使企业可以掌握