《土地管理学》第一章1、2

《土地管理学》《土地管理学》课程简介由“土地资源管理”专业看课程1993年《普通高等学校本科专业目录》中，与土地有关的专业两个，即土地管理（020119)和土地规划与利用（081405)，其中前者属于经济学，后者属于工学。1998年教育部颁布的《普通高等学校本科专业目录》中将上述两个专业合并组成土地资源管理（110304)，隶属于管理学门类公共管理学科，其中注明，该专业可授管理学或工学学士学位，研究生授予管理学学位，其代码为1204050。•业务培养目标：本专业培养具备现代管理学、经济学及资源学的基本理论，掌握土地管理方面的基础知识，具有测量、制图、计算机等基本技能，能在国土、城建、农业、房地产以及相关领域从事土地调查、土地利用规划、地籍管理及土地管理政策法规工作的高级专门人才。•毕业生应获得以下方面的知识和能力：(1)掌握管理学、经济学及资源学的基本理论；(2)掌握土地调查、土地评估、土地整理、土地利用规划、地籍管理、土地信息系统应用及土地开发经营的技术；(3）具有土地利用与管理方面的基本能力；(4）熟悉国家有关土地利用与管理及可持续发展方面的有关方针、政策和法规；(5）了解社会经济发展过程中土地利用与管理的发展动态；(6)掌握文献检索、资料查询的基本方法，具有初步的科学研究和实际工作能力•课程设置主干学科：公共管理、环境科学技术、应用经济学。主要课程：土地资源学、土地规划学、土地管理学、土地经济学、地籍管理学、测量学、土地信息系统。主要专业实验：地籍测量、土地规划设计、土地估价、土地信息系统。相近专业：城市规划。结论•土地管理学为本专业的核心专业课。•土地管理学与经济学和土地规划、土地估价、信息管理等方面的技术联系紧密，土地管理知识是房地产开发经营的基础。《土地管理学》课程内容┏━地籍管理┃┣━权属管理•土地管理━┫┣━市场管理┃┣━利用管理┃┗━法制管理•课程内容第一章土地管理概述第二章土地制度与土地政策第三章地籍管理第四章土地权属管理第五章土地利用与土地管理第六章城市土地市场管理第七章土地信息管理第八章土地法制与监察第九章国外土地管理简介•课程实践：专题讨论，课程论文。•教材：：朱道林.《土地管理学》.北京.中国农业大学出版社.2007年08土地问题•土地衣、食、住、行生存中国的城市土地问题有不少经济学家指出，在未来十年中，中国的土地问题将成为最为尖锐、最为矛盾突出的问题，因为在中国城市化的过程中，每年1万亿元至2万亿元的土地增值收入，将成为利益争夺的焦点。经历了30年的经济改革，整个中国社会不仅积累了大量的财富，也正在经历一个前所未有的资本化过程。在中国的资本化过程中，国有土地使用权的折现与增值成为财富的转移及分配中最为重要的方面……•有关数据显示：2009年政府从土地交易中获得大约14000多亿元的土地出让收入。•结果：房价暴涨，住房问题严重（质量，数量，分配）油价、菜价、粮价上涨、电价、水价上涨……..为何房价问题难于解决？？•土地当房价快速上涨时，土地与房地产价值会大幅上升，这笔巨大的全民或国有财富如何来分配，也就成了目前中国经济中最为重大的问题之一。因为这个巨大的利益空间并非私人投资的结果，而是土地本身所具有的价值重估，是政府在城市基础设施和公共服务方式的投资通过资本化提高了土地与房地产的价值。•不对这笔非常巨大的土地及房地产增值采取制度化的方式来处理与回收，不仅会造成整个社会财富严重分配不公，也成为容易导致巨大的国有资产“流失”的一种方式。中国的农业用地问题国务院总理温家宝2007年3月5日在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时强调，节约集约用地，不仅关系当前经济社会发展，而且关系国家长远利益和民族生存根基。在土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。坚决实行最严格的土地管理制度………一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线•城市化与保护耕地的矛盾•经济发展与保护耕地的矛盾•土地集约利用与家庭承包制的矛盾•农村土地流转过程中的利益分配•土地可持续利用问题………..•三农问题参见农村工作组副组长陈义锡：守住根本总之：要回答下面问题•城市化、发展经济的过程中如何保护耕地？•城市土地出让收入如何分配？•房价该不该涨，利益如何协调？…………..需要我们深入了解土地，了解土地的特性，更需要我们掌握土地管理的基本理论和基本方法。第一章土地管理概述第一节土地与土地资源一、土地的概念1、土地的涵义土地，最直接的解释是地球表层的陆地部分。较公认的定义是：土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、气候和植被等要素组成的自然历史集合体，它包括人类过去和现在的种种活动规律。既：土地管理学研究的土地是由气候、地貌、岩石、土壤、植被、水文、基础地质以及人类活动的种种结果组成的自然、（社会）和经济的综合体。对土地含义的进一步解释：•首先，土地是有限的、稀缺的自然产物（资源），涉及生态保护，可持续发展。•其次，土地是稀缺的自然产物，在人类的利用中赋予其经济属性。土地是自然存在的，不是人类劳动的产物，但在人类利用过程中会产生一系列的经济结果，如产生经济收益、凝聚劳动使土地增值等等。•第三，土地既是资源，又是资产具有社会属性。土地是有限的，是稀缺的，必然存在分配和占有矛盾。对土地占有方式的不同，决定社会关系和社会制度。历史上的社会变革无不与土地有关，中国的革命可以说是土地革命。人类的发展历史可以说也是一部土地利用与管理的历史。资本主义社会，土地作为一种重要的财产（不动产）是私人业主和资本家财产的重要组成部分；我国目前实行土地公有制，土地使用权作为一种重要的资产已形成了企业及个人资产的一部分。2、土地概念界定土地既具有自然属性，又具有社会经济属性。土地不是劳动的产物，但是具有经济价值（价格）。土地的分配与再分配，不仅反映了土地利用的客观要求，也反映着一定的土地关系。即土地归谁所有，如何分配，收益归属等等。这种土地关系必须与社会统治阶级利益的土地制度相适应，土地关系的调整体现了土地管理的阶级性质。房价高不高？•土地概念的空间范围土地资源条件具有区域差异，因此土地又是一个区域和空间概念。但这里所谓的土地概念的空间范围，主要是指在土地管理过程中要准确界定土地的四至范围和上下空间，如在土地登记过程中需采用文字及图示（宗地图）等方式准确说明宗地的四至范围，涉及地下空间利用的需准确界定地上、地下空间的权属关系，地上的通行、采光等关系等。•土地概念的产权界定作为资源，土地是一定的实物；但作为资产，土地产权关系就具有重要的作用。因此，从财产的角度，土地的概念界定必须准确界定其产权关系，包括产权类型、归属、期限等•土地概念的时间变化随着时间的推移，土地资源条件、产权关系、利用状况等都会发生变化，因此在土地管理实践中，必须注意区分不同时间点的土地产权归属、利用方式，乃至政策、法律依据的变化。•土地概念的利用属性《土地管理法》规定，我国实行土地用途管制制度，因此土地用途和利用状况是土地管理实践中界定土地概念的重要内容之一。如在征地管理中，如果涉及征占农用地，必须进行农用地转用审批；在建设用地供应管理中，必须明确土地用途、建筑密度、建筑容积率等条件。3、土地概念区分•a.土地与土壤。土地和土壤不是一个概念。土壤是指地球陆地表面具有肥力、能够生长植物的疏松表层。土壤只是土地表层的附属物，人力可以搬动土壤，却无法搬动土地。•b.土地与国土。土地和国土，严格地说也不是一个概念。国土是指一国主权管辖内的版图，就其广义而言，包括一国的陆地、河流、湖泊、内海、领海、大陆架以及它的下层和上空。所以，就国土资源而言，它包括土地资源、生物资源、气候资源、水资源、矿产资源、海洋资源、旅游资源和社会经济条件资源等。其中，土地资源是国土资源的重要组成部分，但不是它的全部。•c.土地与景观。•d.土地与土地资源。土地和土地资源也是有区别的。土地资源是指土地总量中，现在和可预见的未来能为人类所利用，用以创造财富、产生经济价值的这部分土地。目前人们还很难断定，哪部分土地是绝对不能利用，不能为人类创造财富，绝对无经济价值的。所以，土地和土地资源在习惯上是通用的。•e.土地与地产。同资源与资产。土地资产是指土地财产，即作为财产的土地。财产对象实体最重要的属性是有限性（稀缺性）、有用性、可占用性和具有价值。地产，是指具有明确的权属关系，并具有经济价值的土地资源。它是土地的经济形态，是资本财富的表现。土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，其有了经济（价值）和法律（独占权）意义二、土地的特性1、土地的两重性•土地既是劳动对象，又是劳动资料•土地及反映生产力，又体现生产关系•土地既具有自然属性，又具有社会经济属性。2、土地的特性。•土地是自然的产物在社会生产中，其他生产资料都是劳动的产物，唯有土地是自然本身的产物。土地为自然所赋予，非人力所能创造，土地在人类出现以前早已存在，人类不能制造土地，但人类的劳动可以影响土地利用和改良土壤。•面积有限性•土地的永久性其他任何生产资料在使用过程中，都会逐渐陈旧或受到磨损，最后报废。但土地在使用过程中，只要合理利用，其肥力或生产力可以不断提高，成为持续不断的永久性的生产资料。不合理地开垦和利用土地，将导致土地生态系统的破坏，使土壤肥力和土地生产能力下降，最后将受到自然界的惩罚。我们必须尊重客观规律，对土地进行科学规划、正确利用。•土地位置的固定性其他生产资料可以移位，而土地则是固定的，即地球表层的陆地是恒定的，其空间位置，包括任何一部分土地与其他部分土地的关系，也都是不能随意移动的。土地位置的固定性，不是人为因素所能改变的。土地的利用与改良具有鲜明的地域特点。土地位置是固定的，但其在被人类利用过程中所表现出的社会、经济位置，即土地区位条件则是可变的。•土地质量差异性•土地用途的多样性同一块土地可作为住宅用地、工业用地、商业用地、交通用地、农业用地，旅游娱乐用地等使用，这就是土地的多用途性。由于土地用途的多样性与土地数量的有限性同时并存，引起不同用途之间的竞争与改变。土地尽管具有多用途性，但土地的最适宜用途往往只有一种，或少量的几种，特别是具有特殊使用要求的利用方式所能使用的土地往往有限，如农业生产所需的耕地，因此在土地利用和管理过程中，应对土地进行合理规划，以保证土地资源的合理、有效使用。三、土地的职能土地作为资源的职能可以概括为：是人类的立足场所、生存条件，是使劳动过程能够全部实现的基础和必要条件，是实现任何生产所必需的物质条件。1、土地作为资源的职能•土地是人类的生存条件•土地是人类劳动的一般对象。对原始森林和地下矿藏的开采，以及使土地自然肥力变为可以立即利用的劳动生产力状态等。•土地是人类进行物质生产所必需的物质条件作为生产资料，土地不仅是劳动对象，而且土地本身也是劳动资料，即劳动手段，是人类在劳动过程中用以改变或影响劳动对象的一切物质资料和物质条件2、土地作为资产的职能•土地作为财产能为拥有者产生收益或增值土地具有“两重性”，它不仅是生产资料，而且还是构成土地关系的客体，它是可占有的稀缺资源。土地的稀缺性和有限性，使经营垄断成为可能，是产生级差地租的客观条件。土地所有者凭借对土地的拥有权，可以定期从土地使用者那里得到地租。马克思说：“土地所有权乃是一切财富的最初源泉……。”土地不仅是构成社会关系的客体，同时也是人类劳动投人或资本投人的载体，尤其是城市土地，凝结了大量的人类劳动，人类可以从土地取得投人资本的效益或增值，并转化为地租。•土地作为财产能体现拥有者的经济和社会地位不仅是在土地私有制条件下，即使在我国，土地作为不动产，始终是利益集团和个人追求的对象。豪华的私人庄园，总是显示着庄园主不一般的社会经济地位，一些经济财团也是以追求更大面积的地产为其奋斗的目标，原因就在于土地既是他们资产的体现，也是他们获取利润和攫取社会经济地位的手段。•土地作为财产可作为投资的手段土地作为重要的生产要素之一，一直是重要的投资手段。土地作为投资手段主要体现在2个方面：一是将土地作为资