房地产行业--新都项目市调及项目前期策划(DOC 35页)

----------------------------------------------------------------------------------------第1页共34页新都项目市调及项目前期策划一新都概况1.概况新都区位于成都市北郊，居“天府之国”川西平原腹地。新都区是成都市科技·文化·旅游卫星城。2004年经建设部批准《成都市城市总体规划》、《成都市新都区分区规划（2004—2020年）》中被确定为成都市北部新城，面积100平方公里，人口100万，是成都市城北副中心，承担成都市机械、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。新都镇、新繁镇均为四川省历史文化名城。2.行政区划新都区辖2个街道（大丰、三河）、11个镇（新都、新繁、新民、清流、龙桥、马家、泰兴、木兰、军屯、石板滩、斑竹园）。区人民政府驻地新都镇。3.人口状况2006年统计全区人口63.6万人，人口增长6000人左右，预计现人口为65万人左右。城区人口约17.6万人。4.交通状况公路：新都区公路密度居全省之最，拥有完善、快捷的公路交通运输网络。成绵高速公路是四川省最大两座城市之间的运输大动脉。城南高速贯通川西、川中，成德大件路承担着主要的货运流量，是一条快速----------------------------------------------------------------------------------------第2页共34页便捷的经济通道，也是成都市最繁忙的一条公路；川陕公路（国道108线）一直是成都北上出川的重要线路；成彭公路和建设中的成彭高速公路拉动了新都区西部片区的发展，沿线是全国第三、西部第一的中国西部家具产业带；区境内则以新石公路为干线，横贯东西，形成了覆盖全区各镇的二级公路网；成都市绕城高速公路、三环路将上述主要公路连接起来形成蛛网结构，从新都区出发能很快抵达成都市任何一个重要出口。由蜀龙路坐公交车，直达成都市区仅30分钟；电子路（新都城区新干线）新都城区环线公路；北新干线，未来地铁1号线路直通成都主城。铁路：新都区的铁路运输优势在成都市首屈一指。成都主要的4条铁路中就有宝成线、成渝线和达成线3条从新都区过境，车站多，运距短，方便快捷。成都东站，西南最大的货运编组中心站，距新都城区16km天回车站，西南最大的物资储运中心站，距新都城区8km新都车站，新都城西，设有石油专用线和粮油专用线成都外北站，成达铁路二级货运编组站，距新都城区9km----------------------------------------------------------------------------------------第3页共34页5.自然地理新都区主要为平原地貌，平均海拔490米，相对高差6米，平均坡度2‰；地质构造简单，地层稳定，工程地质条件良好；地表水、地下水资源丰富。新都区属亚热带湿润季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温16℃，绝对最高气温35.5℃，绝对最低气温-5.4℃。年平均相对湿度81.5%，无霜期271天，日照100天。主导风向为北东，平均风速0.99米/秒，最大风速14米/秒。多年平均降水量911.7mm。6.人文自然资源新都是全国首批对外开放县和省级历史文化名城。有国家级文物保护单位“西蜀第一湖”之称的升庵桂湖，有享誉中外的千年古刹宝光寺,特别是近年来新建的桂湖公园，面积200多亩，园内亭台楼谢，碧桂丹荷,水阔天空，泛舟湖上，令人心旷神怡。每年到新都的游客----------------------------------------------------------------------------------------第4页共34页近300万人次。其中外宾、华侨、港澳台同胞3万余人次。此外，还有许多潜在的旅游资源，龙桥野生动物养殖场、泥巴沱和白鹤岛风景区，植被完好，林木葱茏，蝉鸣鹊噪，风光旖旎，极具开发前景。7.远景规划围绕“经营城市”，建设现代化成都市北部新城。新都区城市总体规划确定了城市向东发展、形成新城区的发展战略。新城区的主要功能为行政办公、教育、商业、金融和生活居住，与老城区形成一城双中心、东西两片区的城市格局。新都区的城市建设者们将以经营城市的理念，有效配置城市土地资源和非土地资源，把新都区建设成现代化、都市化的绿色生态城区，使之担当起成都市城北副中心的重要职能。坚持“工业强区”，壮大卫星城工业区。新都区历来是成都市的工业重镇。作为其工业经济的龙头，成都市新都卫星城工业区成立于1992年，是四川省省级重点开发区、四----------------------------------------------------------------------------------------第5页共34页川省优秀开发区。卫星城工业区的发展目标是：以大规划、大手笔、大气魄建成设施完善、服务一流、特色鲜明的现代化开发区。新都区是九寨沟旅游环线（九环线）东线的第一门户，历史文化深厚，自然环境优美，名人贤士辈出，名优特产丰富，拥有“一湖、一寺、一江、一河、一山”等不可多得的旅游资源，与邻近的熊猫基地、三星堆等相映生辉，联动互补，构成了高品位的成都北线黄金旅游带。新都区将加大旅游开发力度，打造新都旅游品牌，重点发展独具特色的宗教文化旅游、生态观光旅游和都市休闲旅游。二新都经济发展概况1.新都2002-2006年综合指标项目国民生产总值（亿元）第一产业增加值（亿元）第二产业增加值（亿元）第三产业增加值（亿元）三次产业比例人均产值（元）200290.1510.2248.9131.0211.3：54.3：34.415060200310810.5962.535.59.3：57.9：32.8178582004126.711.074.741.08.7：59：32.3206772005128.911.775.341.99.1：58.4：32.5205942006150.412.392.347.88.2：60：31.822582由上表可以看出：新都区在近年来经济飞速发展，GDP增速平均为15%左右，远远高于全国水平。其中新都区大力开展招商引资工作，第二产业增加值增长速度尤其明显，对区域经济快速发展功不可----------------------------------------------------------------------------------------第6页共34页没。2.新都区2002-2006年财政金融状况项目人口（万）农业人口（万）再岗职位工资（元）农业人口可支配收入（元）年存款余额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）200259.8945.311307327048.5928.78200360.545.312215366158.432.8200461.345.113677414167.634.6200563.94215614460575.4435.820066442.116707503388.0436.2由上表可以看出：新都区2002-2006年五年间人民收入稳步增长，消费水平也逐步增加，区域消费能力较好。3.新都区招商引资状况近年来，可口可乐、台湾统一、银河动力、山西运城、上海哈威、香港紫荆花制漆、福建达利食品等近30家著名企业先后落户新都。在项目引进中，注重引进科技含量、市场占有率、产品附加值和税收都高，管理手段先进、品牌知名度高的项目。政府对投资项目施行社会行政服务、用地政策、财政扶持奖励、招商奖励等优惠政策，现有四川成都粮食物流园区、优质肉鸡加工基地、高性能稀土永磁体建设项目、大规模集成电路单晶硅及硅片项目、信息安全系列产品、祛斑爽等招商项目。三新都房产市场环境分析1.概述根据新都区的区域特性和习惯，目前新都区域市场发展可大致分----------------------------------------------------------------------------------------第7页共34页为老城区板块、新城区板块及毗河板块三个区域。老城区板块：起步早、品质较低作为新都以往的政治经济中心，该区域房地产发展较早。由于已开发物业档次偏低、城市规划不科学及土地供给不足，当前多开发补充式中低端物业。区域已经进入房地产开发的尾声阶段。新城区板块：行政教育中心、本地城市化区域规划为新都区新的政治经济中心，为其房地产发展带来了政策规划促进作用，也使得该区域的开发以城市化物业为主。同时，在该板块内汇集了新都区政府，西南石油学院和四川音乐学院等政府机关和学校，拥有巨大的潜在购房人群。该区域距离新都更近，物业价格适中，以新都本地客户为目标群体。毗河板块：生态、品牌、高品质该板块位于新都蜀龙路南段，依托毗河资源，以生态形成区别于新都其余板块的独特魅力。同时，万科、交大、新希望等品牌开发商的云集，也迅速提升了板块的整体影响力。由于距离、物业形态、档次、价格等因素、该区域客户有大量的成都购房者进入。2.供应量分析根据调查了解到新都区2007年全年商品房销售面积为126.4万方，商品房比重由2006年的12%上升到2007年的20%。人均住房面积达到34平房每人。现在销售项目约30个，所有项目体量总计约700万方，按照开发阶段预计约150万方左右于08年入市。由于近年北部新区的大力开发建设，工业园区的发展，外地购房者到本区域----------------------------------------------------------------------------------------第8页共34页购房比例大幅度上升。调查结果显示：07年在新都新城区购房者当中本地消费者占总数的50%，成都其他区域消费者占30%，外地消费者占20%左右，其中60%消费者为自住购买。按照此比例计算总体来看供应量是大于需求量的，但随着政府和西南石油学院和川音等政府机关和学校的进入，市场需求也随之增长，市场总体发展势头良好。3.区域项目特征从整个大区域的楼盘分布情况来看，新城区目前在售楼盘数量最多，从供应体量来看，新城区板块也位居第一。新城区项目多数属于中档项目，少数高档次项目如汉嘉国际社区与翰香府。毗河板块项目总体体量最大，品质最高，主要以知名开发企业为主开发。从目前的发展趋势来看，新城区板块和毗河板块的发展势头强劲，特别是新城区板块，随着政府的迁入和高校的进入，目前已经成为新都区发展最迅速的区域。而毗河板块也正在快速的起步，特别是万科、新希望等高品质项目的进入，使得该区域未来将向高档次项目产品集中发展。四消费者调查1.区域家庭结构调查经调查了解：现新都区人口约为65万人左右，其中城镇人口约21万人，平均2.9人每户。其中三口之家占全户数的42.4%，两口之家占全户数的30%，四口之家站全户数的9.9%，五口及以上的人家占9.6%，而单身家庭占全户数的8.1%。长期居住户占总数的94%，----------------------------------------------------------------------------------------第9页共34页迁入户占总数的6%。2.区域潜在客户分析（1）潜在客户群体范围●本区域居住的消费者改善居住环境购买●随新区开发建设，交通情况的改善，成都主城区及其他区域的消费者来本区域购房定居●在本地工作的消费者●外地消费者（2）客户购买目的投资客户：外地客户看重本地区发展前景购房投资等升值；手中有大量闲置资金，购买房产进行保值增值；购买房产针对现流动人口出租。居家客户：部分收入较高群体改善居住环境及提高生活品质；在本区域工作的消费者就近居住；随新区开发建设，交通情况的改善，成都主城区及其他区域的消费者来本区域购房定居；外地消费者到本地定居。（3）客户背景特征根据现阶段其他项目成交客户调查及潜在客户抽样调查得出潜在客户群有以下特征：年龄：25-45岁为主文化程度：文化水平较高，中专﹑大专水平所占比