4楼盘精选

©CopyrightsbyByMaosongMao,2008AllrightsreservedHuaQiaoUniversity土木学院毛茂松2019/8/6第四章楼盘精选2019/8/6主要内容§1购房的基本程序§2挑选楼盘§3签订购房合同§4楼宇按揭§5入住验收§6选购二手房2019/8/6§1购房的基本程序1.1选房1.5办理产权证1.4办理入住手续1.3办理签约手续1.2办理预订手续2019/8/61.2办理预订手续买卖双方在正式签约之前先行签订《认购书》并不是购房进程中的一个必办手续。但在发展商首次推出楼盘或举办大型商品房展销会期间是一个颇为流行的做法。1.2.1订购时需提供的资料和费用1.2.2《认购书》的主要内容1.2.3认购书的法律性质1.2.4签订《认购书》应注意的事项2019/8/61.2.1订购时需提供的资料和费用办理商品房的订购手续，对于一般购房者来说需要提供以下的资料和费用:(1)居民身份证原件或护照；(2)一定数额的订金；(3)载有购房者详细通讯地址的合法证明文件。认购书的有效期一般为10~14天。购房者在对楼盘进一步了解和多方权衡后，须在规定期限内到卖方指定的地点签署正式的《房地产预售契约》，否则。原先签订的《认购书》随即作废。卖方有权按事先约定，没收订金以作为赔偿。也可以将楼重新出售而无需向原订购方发出通告。2019/8/61.2.2《认购书》的主要内容一般来说，购房者与卖方签订的商品房《认购书》包含以下一些主要内容；(1)买卖双方的名称与联系地址；(2)所订住宅的基本情况(名称、面积、单元号等)；(3)所订住宅的售价；(4)所订住宅的付款方式；(5)购买任宅需交纳的综合税费；(6)买卖双方的违约责任；(7)买卖双方签章。《某楼盘的认购书》《认购书样本》2019/8/61.2.3认购书的法律性质(1)认购书不是商品房买卖合同。(2)认购书不是商品房预售合同。认购书与预售合同，最本质的区别在于当事人意思表示的内容不一样，认购书表示认购者准备购买某一商品房，而预售合同表示购房者已经买下某一商品房。除此之外，两者在签订时间、手续上也有不同：在时间上，预售合同应在具备一定条件且取得预售许可证之后才能签订；手续上，预售合同要到有关行政部门办理登记备案手续，而认购书则无此手续。(3)认购书是由开发商提供的、以优先购买权为主要权利义务内容的、无名的格式合同。2019/8/6①认购书是一种无名合同：我国《合同法》分别规定了十五种合同类型，认购书没有位列其中，但认购书又是平等主体之间设立双方民事权利义务关系的一种协议，当然属于合同法调整的范畴，因此，认购书是一种无名合同。②认购书是一种格式合同：认购书的主要条款是开发商为了重复使用而预先拟定的，并在订立时不与认购者协商的条款，因此，认购书是一种由开发商提供的格式合同。把认购书定位为格式合同，有利于认购者保护自己的合法利益，防止开发商滥用自己的优势地位。③认购书是以优先购买权为主要权利义务内容的合同：认购书的主要权利义务是围绕优先购买权确定的———认购者出让一定时间的“定金”使用权给开发商，获得了某一商品房一定时间内的优先购买权；开发商出让同一商品房一定时间的优先购买权给认购者，得到了商品房销售前景的预测，并获得了一定时间的“定金”使用权。2019/8/61.2.4签订《认购书》应注意的事项(1)在签订认购书之前，一定要认真审阅认购书的条款，最好再看一下即将签订的合同。在此基础上，再决定是否签认购书并付定金。(2)签认购书时不要怕麻烦。为了避免发生纠纷，应将开发商的某些口头承诺，以书面形式明确约定。(3)如认购书中有买房人尚不了解的内容，比如要求买房人接受物业管理服务，买房人则应要求在认购书中明确物业管理公司和收费标准。如不能明确，则应删除这一条。(4)认购者不应承担必须签订商品房买卖合同的义务。2019/8/6认购者在认购书中所享有和承担的是行使优先购买权的权利义务。认购者在约定的时间里，应与开发商就签订商品房买卖合同进行谈判，谈成了，开发商应与认购者签订买卖合同；谈崩了，认购者有权不与开发商签订买卖合同。如果要求认购者承担必须签订商品房买卖合同的义务，不但脱离了认购书的本意，对认购者也是不公平的，严重损害了认购者的权益。(5)认购书不应将定金作为订立商品房买卖合同的担保。根据《解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”之规定，如认购书中将定金作为订立商品房买卖合同的担保，造成的直接后果是，在商品房买卖合同谈不成的情况下，定金归与开发商。因此，认购者应当避免将定金作为订立商品房买卖合同担保的条款，明确规定定金只作为本认购书的履行担保。2019/8/6(6)认购书要规定明确的定金条款。大部分认购书定金条款不完整或不公平，如仅规定了认购者违约时开发商有权不退还定金，而没有规定开发商违约时，开发商应双倍返还定金。建议认购者要求开发商在认购书中明确定金条款，特别是适用定金的条件，以免产生纠纷。(7)要明确规定认购书的转让条款。为避免存在异议，对准备转让认购书的认购者，可以要求在认购书中规定转让条款，明确规定认购者有转让认购书的权利。(8)“订金”与“定金”的区别2019/8/6所谓“定金”，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的形式。是指债权债务关系中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的货币。如果一方当事人不能履行规定的义务，可以定金形式承担违约责任。《民法通则》、《合同法》和《担保法》等均有专门规定。从法律规定的定金罚则来看，定金为解约定金，即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证明合同成立和存在的作用。此外，因为定金于债务履行后可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付的性质，这是定金与订金的相同之处。“订金”与“定金”的债务性质完全不同，“订金”属于预付款性质，它不起担保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额。如买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方，因此，“订金”有时也被称为认购金、诚意金。2019/8/6《商品房销售管理办法》第二十二条：符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方‘拒绝订立’主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方‘拒绝订立’合同的，应当双倍返还定金。”2019/8/61.5办理产权证1.5.1基本程序1.5.2要缴纳的税费2019/8/61.5.1基本程序(1)契约登记发展商应在《房地产预售契约》签订后30天内办理有关的合约登记手续。内销楼，按规定在签约后30天内，将有关资料送该楼盘所在地的房地产交易所登记备案，合约生效；不按上述规定办理的《房地产预售契约》。不受法律保护。有关部门将不予办理产权证。(2)确认产权发展商应在商品房竣工验收后30天内，凭住宅报批及验收文件，到楼盘所在地的房地产登记所申请确定整幢物业的产权，核发该楼的《房地产权属证明书》2019/8/6(3)交易监证发展商持《房地产权属证明书》及该住宅各单元的《房地产预售契约》到楼盘所在地的房地产交易所办理交易监证手续。经交易监证后按每单元核发《房地产交易监证证明书》(4)转移过户发展商会同您(委托代办需出具经公证的委托书)携带《房地产权属证明书》、《房地产交易监证证明书》等证件。到楼盘所在地的房地产登记所办理过户手续，由原经办人立案收件办理。(5)缮证发证经审批同意发证的商品房，由楼盘所在地的房地产登记所缮写《房地产证》经校对无误后，由发证人员通知产权人前来领取(委托代办，由开发商统一领取，再分发给住户)。2019/8/61.5.2要缴纳的税费要缴纳的税费有八种。(1)房屋买契税：交纳售价的3%。(2)契约印花税：交纳售价的0.03%。(3)交易印花税：交纳售价的0.05%，在办理交易过户时缴纳。(4)权证综合费：约售价的0.2%，含产权和土地使用登记费、产权勘丈费及文件费等。(5)交易监证费：交纳售价的0.3%，在办理交易过户时缴纳。(6)契约公证费：一次性或分期付款的购房者交售价的0.15%，采用银行按揭付款的交售价的0.3%。前种付款方式可自愿公证。(7)抵押登记费：采用银行按揭付款的交售价的0.07%。(8)按揭手续费：采用银行按揭付款的依按揭确定。由银行负责向客户收取。2019/8/6§2挑选楼盘2.3考察住宅的细节2.2看楼重点2.1现房与期房2019/8/62.1现房与期房商品房按交房时间来分，分为现房和期房2.1.1期房的选择(1)优点(2)缺点(1)优点(2)缺点2.1.2现房的选择2019/8/6①先期订购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房子，销售工作刚刚展开，开发商所能提供的所有房屋都有，朝向好的户型也在其中，购房者就有了大量的选择余地。②价格都能给予较大的优惠，一般为１０％左右，或者更多。房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要一至两年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，对销售期房持极大的欢迎态度。③付款轻松，随施工进度而付，一般分为三次。首次付款时间为开工时，付定金和首期房款，一般仅付１万元的定金和总房款的2０％左右；第二次时间是工程进行一半时，约付款额为总房款的６０％；第三次付款时间为房屋已经交工或即将投放使用时，购房者付完全款，同时房地产商将房屋交给购房者。④工程质量可以看到，随时监督，提出意见。从付完定金的那一刻起，购房者就可随时去看工程进度，对于墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况，这时都一览无余。⑤房型设计上的优势，相对而言，期房大多避开了当前市场上现房的设计弱点。⑥升值的优势。买期房如果买得合理、适当，其升值潜力比现房要大。在一些尚未形成规模的地带，当时的期房售价较低，随着开发住宅的增多，形成了一定的规模，各种相关条件得以改善后，房价也会相应上涨，买期房者可以从中品味到升值的乐趣。2019/8/6①根据图纸买房，看不到实物。看到的仅仅是欲购房屋的户型图、整个物业的效果图，而非实物。②有关面积、户型、装修标准难以判断。虽然房地产商为描绘了一幅美丽的图画，但是具体怎样还是不要看最后拿到的实物。③开发商情况难把握。若开发商在物业建设过程中因实力不足、缺乏必要的资金，使工程停顿，那么购房者就会蒙受巨大的损失。④市场行情与价格涨跌难以预测。⑤看到的仅仅是样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距的。期房的缺点2019/8/6①房子就在眼前，直观。随时都可以进入房子去看一看，选中了买下便可。②入住便利。③房屋价格基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。④既有房屋的宣传材料，又可以实物一一对照。⑤家庭计划便于安排。买房子是家中的大事，或为了改变居住环境，或为了工作关系等等，都要以到房子为第一步，而要想拿到房子仅需付完房款便可。现房的优点2019/8/6①选择余地较少。楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走。②价格较高，难以优惠。③隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道。现房的缺点2019/8/62.2看楼重点⑴看位置⑵看配套⑶看绿化⑷看布局⑸看开发团队⑹看价格⑺看朝向⑻看通风⑼看户型⑽看设备⑾看节能⑿看隔音⒀看私密性⒁看年限⒂看面积⒃看分摊⒄看物业管理2019/8/6房地产作为不动产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产能否升值，所