新时期房地产应变发展之道__从策划看房地产的认识与

新时期房地产应变发展之道（从策划看房地产的认识与实践）黎振伟深圳世联地产顾问公司首席技术官广东省房协专家委市场与营销组组长清华大学职业经理训练中心教授会会员2011年11月20日2黎振伟从业及教学经历：（联系电话[phone]，邮箱：[e-mail])1982—1987,参与广州标致汽车引进、可行性研究、筹建（中国首批中外合资汽车引进项目）1987—1995,任职广州珠江实业集团（广州首家上市房企）房地产与发展经营部副总经理1993—2004,创办广州珠江恒昌房地产顾问（广州首家大型专业房地产顾问机构）公司任董事总经理2004—2007,中任职广州合富辉煌集团（国内首家房地产代理上市企业）董事副总经理2007年7月，任职泰盈置业顾问集团总裁,同时创办泰盈房地产投资顾问有限公司任董事长2008年5月，被聘为清华房地产总裁商会咨询顾问委员会地产项目全程策划专业主任委员。2010年4月，任职深圳世联地产顾问股份有限公司（国内首家A股上市房地产代理企业）首席技术官及首席市场与技术专家从1987年开始,参与房地产项目的策划、开发、运营及顾问工作1999年开始至今,在北大、清华、人大、上海交大、浙大、西南交大、中山大学等为房地产总裁班讲授房地产策划与营销课程1903-2010年,被聘清华大学职业经理培训中心教授会成员，曾为大连万达、万科、中海、金地、招商地产、绿城集团、复地集团、凯德置地中国、广东恒大、中铁置业、中铁地产、大城冠通、深圳长城投资控股等知名企业作内训或顾问服务，也曾服务过香港恒基中国、太古地产、新鸿基地产、和记黄埔、新世界地产、恒隆地产、香港兰桂坊丽新国际等著名企业，同时也为众多中小开发企业及项目服务。2011年对中国房地产的困惑与问题：困惑一：中国房地产为何如此的“诱人”困惑二：中国房地产为何如此多的“问题”与“调控”困惑三：中国房地产又将何如去“发展”问题与破题——如何由表及里，把握规律与认识中国房地产；如何在发展中去面对机会与挑战、创新与超越；开发商如何定位自身与项目，获取效益并可续发展。何谓策划：物有本末，事有終始，知所先後，則近道矣．——《大学.中庸》不患无位，患何所立——《论语》操千曲而知音，观千剑而识器——《文心雕龙》取乎其上，得乎其中；取乎其中，得乎其下；取乎其下，则无所得矣——孔子语房地产如何看鄂尔多斯楼市之变——2011年初的预测被验证温州高铁重大事故——中国式发展速度的反思新疆一龙地产之鉴——2012年房地产发展之路2011年初鄂尔多斯房地产所见、所闻、所断2011年鄂尔多斯东胜新区CBD——超越城市发展的房地产鄂尔多斯康巴什新城——楼比人多的中国空城泡沫鄂尔多斯一个二三线城市的楼市危机样本:01:40官方微博康巴什新区很豪华却无人居住。综述十年的高速发展，五年的爆发式增长，突飞猛进的鄂尔多斯房地产市场在2011年踩了一脚“急刹车”：楼盘拦腰折价、大量项目停工停售、开发商被逼跳楼……伴随着楼市宏观调控的日益深化，目前，当地房地产开发已经处于基本停滞状态。成交同比下滑80%“大部分的项目施工都是假的，因为他们担心被人逼债所以只能勉强维持开工，再过10多天，这边下大雪了，所有的楼盘就都会借机停工了。”“大概从6、7月份开始，客户突然变得观望了，不少楼盘在接下来的月份里都是零成交。”位于铁西的在售楼盘帝城国际一位不愿透露姓名的负责人说，该盘在今年7月18日开盘，总共推出407套，但是三个月过去了，虽然勉强销售了200余套，但是整个销售回款还不到10%，与5个亿的销售目标还有着巨大差距。“现在不是降价的问题，而是大家手里面都没有钱了。”该负责人满脸愁容地说，就在10月份，其所在楼盘附近的星光现代城采用了“腰斩式”的6折促销，但是低折扣带来的销售业绩也不过10多套而已。人们可以创造奇迹，但不可违背规律——1995年的广东、海南房地产泡沫1994年广州好世界广场再创新高，广州首座智能化物业，创广州最高单价写字楼（34000港币/平米)。价值回归与务实经营是应变唯一途径广州世贸中心1986年发展，1992年交付使用，总建筑9.6万平方米。广州首座甲级写字楼，首座外销银行按揭、首座引进境外物业管理物业，广州首个高档商业、娱乐中心。最高价曾达3200美元，平方米，最低价曾低至1200美元/平方米温州高铁事故——中国式发展速度的反思从温州高铁事故想到的、、、、、如果不整改,你还敢坐高铁吗?问题一：中国的经济与房地产是否像高铁一样慢下来？问题二：高速发展的中国房地产又将如何继续？来源：羊城晚报新京报中国广播网国际金融时报时代周报中国青年报房地产泡沫引爆的“焦点”：温州民间借贷危机,又是温州?温州老板“跑路潮：从4月至今，温州中小企业因资金链断裂遭遇倒闭潮，温州已有90多名企业老板因欠下巨额债务而卷款外逃，债务总金额估计有近200亿元，温州老板集体出逃事态愈演愈烈。背后原因：银行在高息揽储，民间在炒资金，民间资本流向主要集中在房产领域，一旦房产商也跟着跑路，问题就会接踵而来，最后甚至出现“中国式金融风暴”。矛盾凸显：企业资金链断裂，老板外逃，债务高筑……民间资本如何收回？？中小企业将何去何从？？。。。。。。。。房地产调控的偶然与必然的关系，不可低估的本轮房地产调控，我们要做好充分的准备2房地产如何做未来十年房地产之机会——2011年博鳌房地产论坛新疆一龙地产之鉴——房地产务实长远之发展2011年博鳌房地产论坛备受关注与众腕云集的大会论坛焦点：“过去十年与未来十年的中国房地产”。——下一个十年，迷茫中的感知，机会中的困惑几个基本点：第一、二三线城市将迎来中国第二次城市化，城市产业、城市功能的发展、提升将带来新的需求，而传统的住宅市场及开发企业将存在更多的不确定性；第二、国家对房地产调控，以及土地、税收制度的改变，将改变房地产的开发与价格方式；第三、开发商从传统开发转型商业，经营性地产有更多的优势，但要避免以传统的地产思维做商业、做经营性地产。房地产如何做:新疆一龙地产——房地产务实长远之发展三年前后：一位睿智而目标长远的温州企业家土地开发创业的历程令我感慨（十年来，与兵团合作植树。今天，戈壁变绿洲，绿洲造地产，从地产、陵园旅游到矿业，一龙地产已成为新疆著名的企业）与高手合作，一个寒冷北方顶端楼盘的诞生绿城。新疆玫瑰园九龙生态园，陵园与旅游结合（2008年，4000亩AAA级陵园旅游景区，全国第一与唯一）三年后，AAAA级旅游景区，依旧中国第一与唯一，并把模式发展到北京与杭州企业与项目特点：大——规模（3万亩土地储备，新疆、北京、杭州））绿——生态、低碳特——差异与变异细——感人与动人33长——系统、可持续案例的总结与借鉴：如何打造优异与成功的企业与项目把握规律与本质：人对生与死的向往与追求城市化发展的趋势与变化资源的长期培育与占有和谐有序达至可续发展有效目标与工作：敏锐的目光与深入的工作相结合广泛的学习与实际的需求相结合模式的探索与规模的发展相结合不断创新与整合提升价值相结合政府欢迎、土地优惠、市场接受、可续发展调控与淡市下的思考：1，知止而后有定，定而后后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得，这是古人的智慧。2，市场发展与需求是客观的存在，在乎你的应变与努力，山不动你动，水不转你转，这是成功者不变的法则。3中国房地产发展的再认识中国房地产高增长可否继续中国房地产成功的秘诀何在房地产与中国经济及政治——基础与特质具有很强的产业关联性用了钢铁25%水泥70%木材40%玻璃70%塑料制品25%中国8%的GDP增长速度中，房地产贡献了1~1.5%，中国每年新房建设量是世界总量的一半。土地和物业是其他一切产业发展的物质基础房地产业的发展是国家经济发展与人民生活的一个缩影16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%1978年后中国经济保持持续快速增长势头，商品房概念也逐步形成1978年以来中国GDP增长率1979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009数据来源：国家统计局1980年，邓小平在指出“房子是可以卖的”，至此，开启了中国房地产业的先河。80年代，商品房概念的逐步形成，中国房地产市场的发展处于孕育和形成期，此阶段，家庭住房仍然依靠国家分配。82年－88年，每年的城镇施工和竣工房屋建筑面积增量很少，虽然房价比较便宜，但却远远超出城镇居民可承受的范围。200809年1-6月19871997198819961998199419921993199019911995198919992000200420022003200120052006200710%90%70%50%30%10%-10%GDP增速房地产行业波动与宏观经济波动有高度相关性作为目前中国宏观经济增长的主导产业，房地产行业的周期往往提前于宏观经济的周期。因为目前中国还处于固定资产投资对经济增长起主要作用的阶段，而房地产投资又是固定资产投资的主要方面。因此，房地产行业的周期波动直接影响到宏观经济的周期波动。房地产投资增速数据来源：国家统计局，中经数据库房地产带领中国经济迅速摆脱亚洲与美国金融危机的影响1998年后，中国房地产市场成功启动，带领中国经济迅速摆脱亚洲金融危机的影响，同时中国经济再次步入新的快速增长期。广州02—08年地价、房价与GDP增长走势图661586004622933828699346538812330303441432146346638882244445046182246511651142356606863152786705182169113106041500010000500002000025000350003000002年03年04年05年06年07年08年09年10年地价（元）房价（元）GDP（亿元）10%90%70%50%30%10%10%GDP增速1989年，规范市场秩序1990年，整顿清理市场1991年，深化市场改革1992年，整顿清理结束1993年，促进健康发展1994年，加强宏观调控整顿金融秩序1995年，规范市场发展1997年，政策全面从紧1987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620071998年，促进行业发展1999年，启动住房消费2004年，打击囤积土地2005年，新旧“国八条”2007年，加强二次房贷加强信贷控制房地产行业波动与政府的调控政策体现了高度的一致性作为国民经济的重要支柱行业，对房地产行业的政策调控已经远远超过了行业范畴，而涉及到对全面的宏观经济的影响。同时由于房地产行业对土地和资金的依赖性，造成了房地产行业受政府政策影响严重。数据来源：国家统计局，中经数据库房地产投资增速对房地产产业的再认识——经济与利益结构不合理下的的支柱产业对房地产供求的再认识——投资主导下的需求，难以平衡的供求对房地产价格的再认识——泡沫何以在政绩、经济、投资推动下破灭对房地产调控的再认识——不成熟的经济、制度催生不成熟的房地产，机会是巨大的，发展是超速的，创新与成就是空前的，问题是难免的，调控是必然的，淘汰时必须的43重新认识房地产：“市场观望中的房企新策略”9月23日——2011城市观点论坛长沙行主旨演讲题目：形势与对策（2011下半年的房地产市场）秦虹建设部政策研究中心副主任主题演讲题目：工厂化住宅——房地产新未来张跃远大集团董事长主题演讲题目：新时期房地产应变发展之路黎振伟世联地产首席技术官主题演讲题目：融资策略能否解决中国房地产企业面临的困局?曹少山河山国际资本集团有限公司董事长兼总裁城市观点论坛中国行长沙圆桌：市场观望中的房企新策略形势与对策——盛世警言秦虹建设部政策研究中心副主任过去的十年，是中国的城市化速度增长最有