旅游地产2成都“大溪谷”生态旅游产业园概念策划案

“大溪谷”生态旅游产业园概念策划第一部分开发模式选择本部分结构项目背景竞争对手概况竞争策略开发模式选择一、区位概况本项目地块位于成都市蒲江县城区西南，属于城乡结合地带。距成都市约80公里，车程约一个小时；距成都双流机场约60公里，车程约为40余分钟。从成都至地块可以通过成雅高速（收费公路）直达。项目在成都市的位置蒲江县地块成都市区位关系图龙泉驿华阳都江堰三湖一阁项目地块•地块距蒲江的省级风景区“三湖一阁”区较近，约十余分钟车程，易形成旅游连线。•项目地块北临近蒲江县的政治、经济、文化中心——鹤山镇；西临蒲江河；东背靠龙泉山脉，受山脉阻隔没有主要交通线，主要为原生态森林；南面现为生地。二、交通条件地块与成都及其它地市的联系主要依靠北面的成雅高速。地块西面106省道是县城通向丹棱县、邛崃市的主要通道。与蒲江县内其他区域交通主要通过朝阳大道达到鹤山镇，再通过各县道达石象湖、朝阳湖等“三湖一阁”区域。进入场地主要有3个入口，场地内有两条约2.5米多宽的水泥路作为主要通道，其余的为土路。地块周边主要交通成高速鹤山镇雅地块蒲江河三湖一阁106省道地块航拍图三、气候条件蒲江县属四川盆地亚热带温润气候，全年气候温和，无酷暑严寒，无霜期长。常年降水丰富，雨热同季，光热水集中，宜种性广。年平均气温16.4摄氏度，日照1122小时,降雨1280毫米，相对湿度84%，常年无霜期302天。以东北风、西南风为主。与成都相比，湿度相对稍低，冬季阳光较成都充裕；年雾天约30天，略低于成都；空气质量与水质皆优于成都。由此气候比成都更适合居住。高程分析图1、高程分析：•地块东边为山地,地势由东向西倾斜,东南高西北低。海拔高程508-660米，比高为152米。•南北向或高或低，浪状起伏。•场地内地形高低起伏，形成几个不同高度的台地。场地自南向北形成3道山脊、山谷。•中部表现为低洼丘陵地貌，高差局部达到了60米；整个地块形成两个相对较为低洼的区域，中部有一条较为狭长的原生态林分割。四、地形条件2、坡度分析：地块东面较陡，坡度大多在25％以上，不适于作大规模开发，以降低工程造价及减低对生态地形破坏。中部、西部较缓，多为8%以下，但部分仍达25%以上。规划应因地制宜，只进行局部土地平整，坡度太陡不适宜开发的空间留作绿地隔离带或健身休闲空间。整个地块坡度大于25%的土地占20%、五、植被及视觉景观地块表面除了农业开发以外，保留了一定量的原生态树林，其中面积较大的有三块，是重要的景观资源。场地内多为当地居民种植的果树、竹、稻田及原生树木，生长状况良好。地块东面是垂直高差最高达到800米的山体，有较好的山景资源可以利用。若能将地块西北面的蒲江河水位提升，能形成较好的水景。另外场地东面现有部分水塘，可作为水景资源。六、水文资源蒲江河从地块的西北面流过，水量较小，水位低，需提高水位；另外一条连通蒲江河的水渠横贯地块西北部，该渠与蒲江河水质皆较清。场地有四条由于洪水的冲刷自然形成的沟壑，贯穿南北。地块内东面靠近山体有两个较大的水塘，为平时下雨蓄水，作为旱季灌溉用水的补充水源，水质情况一般，面积约为2.3公顷。蒲江河水塘西北部水渠本部分结构项目背景竞争对手概况竞争策略开发模式选择主要竞争对手介绍“一城”———中国西部国际休闲度假第一城“四基地”———世界遗产观光基地中国式养生基地运动休闲基地特色乡村度假基地。青城山—都江堰国际休闲度假旅游区规模：总占地1200平方公里投入金额：超过100亿元整体构架：“一城四基地”青城山—都江堰国际休闲度假旅游区核心区——拓展区——保护区——两组团（都江堰组团和青城山组团）一轴线（省道106线（青城山大道）和环山健康通道特色景观带总面积93平方公里虹口生态体验功能区龙池生态体验功能区柳街青城湖运动体验功能区规划区域划分紫坪铺库区青城山大熊猫栖息地（邛崃山系）龙溪—虹口自然保护区大熊猫栖息地（岷山山系）主要竞争对手介绍青城山—都江堰国际休闲度假旅游区规划项目及功能都江堰组团实施都江堰景区创5A整治提升，启动城市中心游区建设，打造景区化城市主要项目包括《道解都江堰》大型户外实景演出、水利文化博物馆和城市博物馆群落、天府休闲第一街、杨柳河休闲街、天和盛世休闲街区、啤酒长廊、玉垒阁等。中心区以外重点打造玉堂及外江区域，主要项目包括外江整治、国际水利文化主题公园建设、商业购物区等。主要竞争对手介绍青城山组团是“中国式养生”的核心启动区域，《规划》将其划分为三个片区：一、以青城前山门片区为前台，主要强化娱乐功能；二、以青城前山片区，主要强化深度观光功能和养生文化集中展示与研习功能；三、以青城后山片区为后台，主要强化休闲度假功能和道教养生、中医养生的深度体验。青城山—都江堰国际休闲度假旅游区主要竞争对手介绍围绕“中国式养生”这一核心理念，《规划》提出在青城山组团打造引擎项目“国际养生博览会”的构想，并建设以中医药国际研发中心为核心的支持体系和养生体系。青城山—都江堰国际休闲度假旅游区主要项目有：青城山景区创5A提升、道教文化博物馆、百草园中华元谷、“九心合一”游客集散中心、豪森温泉酒店、美仑国际旅游学院及五星级酒店、青城高尔夫改造等。主要竞争对手介绍主要竞争对手介绍青城湖国际休闲运动旅游区规模：规划总占地8000余亩，项目初步规划建设用地3000亩主要投资者：都江堰青城湖旅游发展有限责任公司投资额：项目总投资规模将超过100个亿规划定位：该旅游区将以中高端休闲运动项目为基础，打造成为一个集商业配套、休闲娱乐于一体的新市镇示范区。规划功能：项目由运动休闲主题公园（包括体育公园、户外运动、极限运动等）和新市镇建设组成，集观光、度假、居住、休闲运动于一体。建设周期：预计项目建设周期为5～10年，首期主题公园预计3年建成。青城湖项目地块情况：整个旅游区地形呈长方形，羊马河由北向南贯穿整个区域，涉及柳街镇四角村、同乐村、水月村、民安村、吉祥村、红雄村、柳顺村等，主要占用羊马河废弃河道及河漫滩。主要竞争对手介绍石象湖生态旅游示范区二期规模：面积８０００亩，森林１００００亩主要投资者：成都中业集团投资额：项目投资18亿人民币，二期８亿人民币规划定位：在中国西部打造一个具有“五新”（新型现代农业、新型旅游业、新农民、新人居、新风尚）特色的国际型现代农业、旅游业复合的生态产业社区。规划功能：项目由生态旅游主景区、花卉主题公园、生态旅游教育观光区、生态旅游休养居住区、运动休闲度假区（含国际会议中心）于一体。建设周期：建设周期约8年，2008年完成第一期工程。项目地地理条件石象湖生态旅游风景面积20平方公里，成雅高速公路横跨示范区南端，示范区入口距成都86公里，距雅安市42公里，距成都双流机场77公里。示范区森林覆盖率达66％以上，1600余亩湖面，空气质量优于I级，是成都平原的“天然氧吧”，其绝佳的自然生态犹如一块翡翠镶嵌在成都平原上。石象湖晨曦主要竞争对手介绍石象湖的房地产定位主体：泛旅游房地产。附带：中心城镇房地产、农业综合房地产、教育房地产、医疗保健房地产。所谓泛旅游产业，是指超出观光、休闲、度假等传统旅游概念的更加泛化的旅游产业概念，其内容还包括会展、运动、康体、娱乐等等，产业链连接到餐饮、运输、酒店、商业、农业等等。(1)泛旅游房地产包括：产权酒店、时权酒店、度假别墅区、休闲庄园、养老社区泛旅游商业房产——以泛旅游产业项目为依托，开发的休闲街区、商务休闲楼层、步行街区、商业街区、市场区及商铺、餐饮街及铺面、游客服务铺点等等全产权商业房产项目。在本项目中，泛旅游房地产是主要的开发形态，以上其中方式都有充分的运用空间，其中，度假别墅区、产权酒店、休闲庄园是最主要的内容。(2)中心城镇房地产以中心镇开发为依托的城镇房地产开发模式，主要包括行政管理机构办公楼开发，中心镇公共设施开发，中心镇商业房地产与住宅房地产开发等等。(3)农业综合房地产包括：农业庄园、现代农业基础设施、临时性建筑等；(4)教育房地产本项目从新城市必需的教育配套角度，设计了教育房地产开发的高起点商业化方案。(5)医疗保健房地产本项目从新城市必需的医疗配套与促进康疗休闲发展及养老居住的角度，设计了医疗房地产开发的高起点商业化方案。同时以疗养医院、保健医院，贵族医院的方式，提高区域泛旅游房地产的价值，并完成新城市开发的长期目标。主要竞争对手介绍石象湖的房地产定位竞争地块发展模式紧邻自然风景名胜区由政府支持开发区域发展理论模式适用条件以生态旅游资源为爆发点，以产业资源为辅助区域自然生态条件本部分结构项目背景竞争对手概况竞争策略开发模式选择双寡头博弈理论简单的双寡头垄断博弈模型1838年古诺(Cournot)提出了简单双寡头垄断博弈理论，1883年伯特兰和1925年艾奇沃奇思研究了两个寡头的产量与价格垄断模型：在简单博弈模型中可以看出，由于双方博弈使得市场需求曲线改变，这将导致双方都降低销售价格，且即使降低价格销售量也不一定增加，双方收益均会减少。Ｑ１Ｑ３Ｑ２Ｑ１Ｑ３Ｑ２Ｐ１Ｐ２Ｐ１Ｐ２Ｄ１Ｄ１Ｄ２Ｄ２Ｄ３双寡头博弈理论合作型双寡头博弈模型而博弈论的主要创作者冯·诺依曼(1903—1957)在《博弈论与经济行为》一书中提出了合作型博弈模型解的概念和分析方法，合作型博弈在20世纪50年代使博弈论达到了成熟期。主要观点在博弈中，寡头双方均意识到双方竞争的不利之处，于是进行了有意或无意的联合例如卡特尔式联合，在合作的态度下，双方达成默契，在市场竞争中取得了双赢。本项目与竞争对手间的博弈本项目开发规模8000亩青城湖项目8000亩东南部新城开发规模7.11km2形成典型的双寡头博弈采取双赢的合作型双寡头博弈政府在博弈中的地位的作用合作型双寡头博弈成立条件合作型双寡头博弈成立的必要条件是占具备比较优势地位的一方带头遵守合作规则，而另外一方配合遵守合作规则，否则合作仅为空谈。政府在此次博弈中地位与作用由于土地出让权利在政府方面，故政府处于博弈中的支配地位。政府作为区域开发的受益方，应当促使合作的形成，并引导和监督双方遵守合作规则，在此次博弈中，主要是控制双方每年的土地推出量。本部分结构项目背景竞争对手概况竞争策略开发模式选择区域发展模式理论溯源区域发展的支撑力在何处？8000亩十八世纪以来，区域发展有何规律？区域发展模式理论溯源区域发展理论模式被动扩张模式主动扩张模式（ＥＯＤ）边缘导向发展模式（ＴＯＤ）交通导向发展模式（ＡＯＤ）行政导向发展模式（ＰＯＤ）产业导向发展模式（ＪＯＤ）旅游导向发展模式区域发展模式适用条件行政导向型发展模式适用条件适用于城市扩张初期，其典型特征是居民倾向于向市中心聚集，政府采取主动搬入的策略，带动新区发展。适用于城市产业结构调整期，需要转移重大产业，经过多方比较，选择新城（新区）进行发展。适用于城市具备优美旅游资源，而城市处于结构调整期，居民期望优美生活环境，乐意远离城市中心，追求高品质生活质量，从而带动新城区发展。产业导向型发展模式适用条件旅游导向型发展模式适用条件区域发展模式选择综合而言，本区域适宜借助蒲江旅游文化作为增长极，以成熟配套为启动点，以旅游产业为爆发点。利用麦肯锡关键因素分析法分析如下：关键资源分析政府导向型产业导向型旅游导向型简单描述得分适用程度得分适用程度得分区域配套成熟配套已较成熟，不大适用该模式5配套较成熟，较适用该模式8配套较成熟，较适用该模式9特色旅游文化资源旅游文化资源对该模式作用不大6旅游文化资源对该模式作用不大6旅游文化资源对该模式作用很大10水景资源丰富该模式较需要水景资源8该模式对水景资源需求一般5该模式较需要水景资源9自然环境优美该模式较需要环境资源8该模式对环境资源需求一般3该模式需要自然环境资源较强9产业区辐射较小产业区辐射小对该模式影响一般6产业区辐射小很不利于该模式3产业区辐射小对该模式影响一般6合计332543第二部分旅游文化研究发展定位：成都西南主要的休闲度假基地，以发展旅游度假、天然生物提取加工为主的生态型城市。发展思路：打生态牌，走生态路，大力发展生态工业、生态农业、生态旅游