chap4房地产评估

2009-3-21第四章房地产评估2009-3-22主要内容主要内容第一节房地产评估概述第二节成本法在房地产评估中的应用第三节市场法在房地产评估中的应用第四节收益法在房地产评估中的应用第五节假设开发法在房地产评估中的应用2009-3-23主要内容主要内容第六节基准地价修正法在房地产评估中的应用第七节路线价法在房地产评估中的应用2009-3-24第一节房地产评估概述房地产评估概述土地的供给土地的供给供给人类可利用的土地数量。供给人类可利用的土地数量。自然供给自然供给在自然供给范围内，对土地进行开发、规划在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给。和整治，满足不同需求的土地供给。　　经济供给的直接变化是指某种用途的土地数　　经济供给的直接变化是指某种用途的土地数量绝对面积的变化。量绝对面积的变化。　　经济供给的间接变化是指单位土地面积上集　　经济供给的间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。约率的变化。　　特点：　　特点：　　①经济供给是有弹性的。　　①经济供给是有弹性的。　　②经济供给会受人类社会活动的影响。　　②经济供给会受人类社会活动的影响。经济供给经济供给2009-3-25土地的自然特性土地的自然特性位置的固定性位置的固定性不可再生性不可再生性质量的差异性质量的差异性效用的永续性效用的永续性2009-3-26土地的经济特性土地的经济特性经济供给的稀缺性经济供给的稀缺性产权的可垄断性产权的可垄断性利用的多方向性利用的多方向性效益的级差性效益的级差性2009-3-27土地使用权土地使用权„„土地所有权的归属土地所有权的归属‡‡我国城市土地的所有权属于国家；我国城市土地的所有权属于国家；‡‡农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；的以外，属于农民集体所有；‡‡宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。2009-3-28土地使用权土地使用权„„土地使用权出让最高年限土地使用权出让最高年限‡‡居住用地居住用地7070年；年；‡‡工业用地工业用地5050年；年；‡‡教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年；年；‡‡商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年；年；‡‡综合或者其他用地综合或者其他用地5050年。年。2009-3-29土地使用权交易土地使用权交易土地使用权出让土地使用权出让土地使用权转让土地使用权转让土地使用权抵押土地使用权抵押土地使用权出租土地使用权出租2009-3-210房地产的特性房地产的特性ƒ政策限制性ƒ低流动性ƒ投资风险性ƒ保值与增值性ƒ投资大量性ƒ使用长期性ƒ使用长期性ƒ供求区域性ƒ位置固定性2009-3-211房地产价格的种类房地产价格的种类„„房地产价格有各种表现形式，具体有以下几种分类：房地产价格有各种表现形式，具体有以下几种分类：‡‡根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利他权利((抵押权、租赁权、典权抵押权、租赁权、典权))价格价格‡‡按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格（按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格（基准基准地价、标定地价、房屋重置价格地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格、交易底价、课税价格））‡‡按实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价按实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格格‡‡其他价格类型：公告地价和申报地价其他价格类型：公告地价和申报地价2009-3-212房地产价格的种类房地产价格的种类‡‡按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等面地价等2009-3-213房地产价格的种类房地产价格的种类‡‡楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格建筑面积上的土地价格2009-3-214房地产价格的种类房地产价格的种类‡‡楼面地价＝土地总价格楼面地价＝土地总价格//建筑总面积建筑总面积‡‡容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率‡‡容积率＝建筑总面积容积率＝建筑总面积//土地总面积土地总面积‡‡楼面地价＝土地总价格楼面地价＝土地总价格//建筑总面积建筑总面积　　＝土地单价×土地总面积　　＝土地单价×土地总面积//建筑总面积建筑总面积　　＝土地单价　　＝土地单价//容积率容积率2009-3-215房地产价格的特征房地产价格的特征权益价格权益价格与用途相关与用途相关具有个别性具有个别性具有可比性具有可比性2009-3-216房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素一般因素一般因素个别因素个别因素区域因素区域因素2009-3-2172009-3-218一般因素一般因素（1)经济发展因素（2）财政金融因素（3）产业结构因素经济因素经济因素（1）土地使用制度与住房制度、地价政策（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策（4）行政隶属关系变更（5）交通管制（1）人口因素（2）家庭规模因素（3）房地产投机因素（4）教育科研水平和治安因素（5）社会福利因素日照、气候、温度、湿度、降雨量等自然因素自然因素行政因素行政因素社会因素社会因素区域因素区域因素商服繁华程度城市设施状况道路通达程度环境状况交通便捷程度2009-3-219个别因素个别因素„„土地的个别因素土地的个别因素‡‡位置、面积、地势、地质位置、面积、地势、地质‡‡形状、宽度、深度形状、宽度、深度‡‡临街状况临街状况‡‡规划用途规划用途‡‡容积率容积率‡‡使用年限使用年限‡‡生熟程度生熟程度2009-3-220个别因素个别因素„„建筑物的个别因素建筑物的个别因素‡‡面积、构造、材料等面积、构造、材料等‡‡设计、设备等是否良好设计、设备等是否良好‡‡施工质量施工质量‡‡法律限制法律限制‡‡建筑物是否与周围环境协调建筑物是否与周围环境协调2009-3-221房地产评估的原则房地产评估的原则供需原则供需原则最佳使用原则最佳使用原则替代原则替代原则贡献原则贡献原则合法原则合法原则2009-3-222房地产评估的基本程序房地产评估的基本程序评估前期资料的收集、分析和准备明确评估基本事项收集和验证有关待评估房地产的资料确定评估的计价标准与评估方法评定估算编制评估报告2009-3-2232009-3-224第二节成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用成本法的评估思路成本法的评估思路„„原理原理‡‡以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。税金来确定被估房地产价值。„„计算公式计算公式土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润＋税费＋土地增值收益＋税费＋土地增值收益2009-3-225适用范围适用范围„„一般适用于一般适用于‡‡无收益（不能使用收益法），房地产市场发育不成熟，无收益（不能使用收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使用市场法）的情况。成交实例不多（不能使用市场法）的情况。„„在土地评估中应用范围受到一定限制在土地评估中应用范围受到一定限制‡‡由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。一定会增加它的使用价值。„„使用成本法主要对象使用成本法主要对象‡‡政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。也很难进入市场交易，则可选择成本法。2009-3-226成本法的具体操作成本法的具体操作2009-3-227土地取得费土地取得费„„取得国有土地费用取得国有土地费用‡‡出让出让‡‡转让转让„„征用集体土地的费用征用集体土地的费用‡‡土地补偿费土地补偿费‡‡安置补助费安置补助费‡‡附着物和青苗补偿费附着物和青苗补偿费‡‡城市郊区的菜地开发建设基金城市郊区的菜地开发建设基金„„购买和征用城市旧有土地的费用购买和征用城市旧有土地的费用‡‡需向原土地所有者支付拆迁费用等需向原土地所有者支付拆迁费用等2009-3-228土地开发费土地开发费„„基础设施配套费基础设施配套费‡‡各地方规定不一，有的为各地方规定不一，有的为““三通一平三通一平””，即通路、通水、，即通路、通水、通电，平整土地；有的为通电，平整土地；有的为““七通一平七通一平””，即通路、通上水、，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整，应视具通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整，应视具体情况确定。体情况确定。„„公共事业建设配套费公共事业建设配套费‡‡根据当地规定标准确定根据当地规定标准确定„„小区开发配套费小区开发配套费‡‡应按小区内各种设施及网点配套情况，或按当地规定应按小区内各种设施及网点配套情况，或按当地规定确定。确定。2009-3-229投资利息投资利息„„投资利息是土地建设中占用资金的时间价值。投资利息是土地建设中占用资金的时间价值。„„主要包括两部分：主要包括两部分：‡‡土地取得费利息土地取得费利息：：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。销售期。‡‡土地开发费利息土地开发费利息：：　　如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费　　如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。计算。2009-3-230投资利息投资利息2009-3-231计算利息时要注意的问题计算利息时要注意的问题„„不管自有资金还是借入资金，都要计算利息不管自有资金还是借入资金，都要计算利息„„计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。时间。‡‡分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入；分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入；‡‡期初一次性投入：全期计息；期初一次性投入：全期计息；‡‡均匀投入：计息期为开发期的一半均匀投入：计息期为开发期的一半‡‡分段均匀投入（例如：第一年投入分段均匀投入（例如：第一年投入30%30%，第二年投入，第二年投入70%70%）：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余）：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间占用期间„„利息的计算采用复利，而不是单利利息的计算采用复利，而不是单利2009-3-232投资利润和税费投资利润和税费„„投资利润投资利润‡‡利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可以是利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算。开发后土地的地价并通过合理的利润率计算。‡‡利润＝（土地取得费＋土地开发费）×利润率利润＝（土地取得费＋土地开发费）×利润率„„税费税费‡‡取得土地和开发过程中所必须支付的税负和费用。取得土地和开发过程中所必须支付的税负和费用。2009-3-2332009-3-234土地增值收益土地增值收益„„土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的功能变化而引起的„„土地增值收益率通常为土地增值收益率通常为10%10%——25%25%2009-3-235成本法评估案例成本法评估案例„„案例案例见教材见教材新建房地产评估－－成本法新建