ID455-房地产业生态化及其在中国的实现

1房地产业生态化及其在中国的实现李德智1，许智文2，陈红霞3，张晋波1（1.东南大学建设与房地产系，江苏南京210096；2.香港理工大学建筑及房地产学系，红磡香港；3.三江学院土木工程学院江苏南京210012）摘要：在对房地产业生态化概念界定的基础上，从中国房地产业发展模式转型的必然选择、经济全球化和低碳化对中国房地产业的客观要求、中国快速城市化阶段亟待解决的重要命题、中国房地产业回归理性的客观需要等方面深入分析中国实现房地产业生态化的必要性，重点探究房地产企业生态化、房地产产品生态化、房地产市场生态化、房地产业与国民经济协调发展等中国实现房地产业生态化的路径，并提出应建立健全相应的法律机制和市场机制等保障机制。关键词：可持续发展；房地产业；产业生态化；环境影响RealEstateIndustrialEcologilizationanditsRealizationinChinaLiDezhi1，EddieChi-ManHui2，ChenHongxia3，ZhangJinbo1（1.DepartmentofConstructionandRealEstate,SoutheastUniversity,Nanjing210096,P.R.China;2.DepartmentofBuildingandRealEstate,TheHongKongPolytechnicUniversity,HungHom,Kowloon,HongKong;3.CollegeofCivilEngineering,SanJiangUniversity,Nanjing210012,P.R.China）Abstract:Basedonthedefinitionofrealestateindustrialecologilization,thenecessityoftherealizationofrealestateindustrialecologilizationinChinaisanalyzedfromfouraspects,whichincludeinevitablechoiceoftherealestateindustrydevelopmentmode’stransition,theobjectiverequirementofeconomicglobalizationandlow-carbonizationtotherealestateindustry,theessentialtopicintheprocessofquickurbanization,andtheobjectiverequirementofrealestateindustryduringitsprocessbacktorationality.Then,fourroutestorealizerealestateindustrialecologilizationareproposed,whichcontainrealestatecorporationecologilization,realestateproductecologilization,realestatemarketecologilization,andthebalanceddevelopmentbetweenrealestateindustryandnationaleconomy.Intheend,relevantlegalmechanismandmarketmechanismaresuggestedtobebuiltandconsummatedtosafeguardtherealizationofrealestateindustrialecologilizationinChina.Keywords:SustainableDevelopment;RealEstateIndustry;industrialecologilization;environmentalinfluence21引言20世纪60年代以来，人口爆炸、资源枯竭、环境污染与破坏等全球性生态危机，尤其是近年来愈演愈烈的全球气候变暖，迫使人类对传统的发展理念进行反思，可持续发展从而被提到了前所未有的高度。20世纪70年代末在西方发达国家诞生的“产业生态学（IndustrialEcology）”（或被译作“工业生态学”）为可持续发展的实现提供了一条可行的道路[1]。在将该学科引入中国的过程中，国内学者将“产业生态”这一术语动词化，提出了“产业生态化”的概念[2]。目前，在发达国家，产业生态化已渐成潮流，其相关研究主要集中在九个方面[3]：①原料与能量流动；②物质减量化；③技术变革和环境；④生命周期规划、设计、评价；⑤面向环境设计；⑥延伸生产者的责任；⑦生态工业园；⑧产品导向的环境政策；⑨生态效益（或效率）。经过十多年的跟踪和学习，中国产业生态化的相关研究和实践已取得了一定的进展，其相关研究主要集中在六个方面[4]：①国外文献的翻译及评述；②内涵及方法；③相关概念及其相互之间关系的梳理和意义阐释；④理论体系框架；⑤产业共生模式和机理；⑥生态工业园区理论和方法。在这些研究中，国内外学者对三次产业的生态化都有所涉猎，但重点是传统工业文明下环境影响大的汽车、钢铁、水泥、造纸等产业，而对于近年来发展迅速、生态环境影响巨大的房地产业，主要集中在房地产产品生态化，即绿色建筑（还有生态建筑、可持续建筑、健康建筑等称谓，它们的核心理念基本一致）方面，在引导房地产业健康发展时也或多或少采用了生态化的思想，但目前鲜见房地产业生态化方面的系统研究[5~7]。本文拟在对房地产业生态化概念界定的基础上，探究中国实现房地产业生态化的必要性、路径和保障机制，为中国房地产业的可持续发展提供科学依据，也为房地产业生态化相关后续研究打下坚实基础。2房地产业生态化的概念自产业生态学诞生至今，有关产业生态学、产业生态化等概念的界定一直是产业生态理论研究的重点和热点之一[2~3]。综合起来，目前对产业生态化的理解和定义主要有三种角度[2]：①目的角度，如“产业生态化，主要就是依据生态经济学原理，运用生态、经济规律和系统工程的方法来经营和管理传统产业，以实现其社会和经济效益最大、资源高效利用、生态环境损害最小和废弃物多层次利用的目标”[8]；②过程角度，如“产业生态化不仅强调生产过程即产中环节的生态化，而且同时强调产前、产后环节的生态化，使生态化过程向产前、产后延伸，从而达到从摇篮到坟墓的全过程的资源循环利用，实现全程生态化”[9]；③系统角度，如“产业生态化是依据生态经济学思想，结合产业经济学和生态经济学研究工业文明发展过程中协调生态因素与经济活动过程之间的关系，推动经济与生态之间的可持续发展”，“产业生态化的本质并不是单纯求得生态环境保护，而是寻找经济发展与生态环境之间的平衡”[10]。虽然上述定义由于侧重点不同而各有差异，但十分相似，核心思想都是产业系统的生态化[2]，意在模仿自然生态系统来构造产业的生态系统，引导产业的生态转型，使资源在产业系统内得到循环和集约利用，减少废物排放，促进产业健康及与其周围环境的和谐发展。这一思想也体现在国内外学者对采矿[11]、钢铁[12]、茶叶[13]等产业生态化的概念界定中。从产业生态学的基本理论出发，借鉴上述定义并结合房地产业的特点，本文将房地产业生态化界定为：以房地产业的可持续发展为导向，以环境友好和“低消耗、高利用、再循环”为原则，以提供满足社会需求的环境友好型房地产产品为手段，实现房地产业内部以及房地产业与国民经济和自然环境共生进化的过程。值得一提的是，“房地产业与自然环境的共存进化”主要通过“提供满足社会需求的环境友好型房地产产品”实现，后文不再赘述。33中国实现房地产业生态化的必要性3.1中国房地产业发展模式转型的必然选择随着近年来中国宏观经济的持续高位增长和城镇居民经济水平的不断提高，加之国家积极财政政策的刺激，中国房地产业发展非常迅速，对社会和国民经济发展也做出了卓越的贡献。但同时，中国房地产业发展也存在诸多问题，包括房价上涨过快、住区阶层化、房地产项目的生态负外部性（包括土地资源的大量占用、对自然景观的破坏、玻璃幕墙的光污染、灰尘、建筑垃圾和建筑能耗大等）、征地拆迁中的利益冲突、房地产业的高比例财务杠杆、住房供应结构不合理、住房保障制度不健全、地区间发展不均衡、房地产市场秩序比较混乱、“房奴”和“租奴”的出现、房地产投机活动活跃、房地产业过度膨胀导致的国民经济结构不合理等[14]。因此，中国房地产业发展模式亟待转型，而前文界定的生态化无疑是其转型的必然选择。3.2经济全球化和低碳化对中国房地产业的客观要求近年来，在世界经济增速放缓，甚至全球金融危机的大背景下，中国经济一枝独秀，保持了8%左右的年均增长速度，吸引国外大型房地产企业（包括房地产开发、房地产投资信托、物业管理等各类公司）蜂拥而至。他们不仅拥有雄厚的资金、技术、销售及物业管理优势，而且在“绿色建筑”、“生态住宅”、“环保建材”等方面拥有更丰富的实践经验。这使得整体实力薄弱的中国本土房地产企业面临巨大的竞争压力，迫使它们必须向生态化转型。此外，在全球气候变化的大背景下，低碳经济被公认为改变世界经济的又一次革命浪潮，也必将成为中国经济发展的重要战略选择。根据中国能源消费结构统计，目前建筑能耗已占到中国总能耗的27.5%，且预计其在2020年将占到社会总能耗的35%，成为用能第一领域。如果不采取强有力的节能措施，中国未来的能源供应将不堪重负[15]！因此中国房地产业应是节能减排和低碳经济关注的重点之一，应加速向生态化转型。3.3中国快速城市化阶段亟待解决的重要命题改革开放30年来，中国城市化率从20%左右提高到44.9%，到2020年还将提高到50%左右[16]，即中国正处于快速城市化阶段。城市化对房地产业的影响主要包括：①城市化使得城市人口不断增加，需要更多的住房以解决居住问题，需要更多的厂房、办公楼等生产营业性用房以解决生产就业问题，需要更多的商场、医院、学校甚至高尔夫球场等以解决生活问题；②城市化的加速发展，使得空气污染、固体废弃物污染、水环境污染、资源短缺等问题加剧，超出城市环境的自净化能力，使城市化陷入了空前的生态困境[16]，要求包括房地产业在内的所有产业活动都要探寻环境友好型的发展道路。即近年来中国的快速城市化为房地产业创造巨大发展机遇的同时，也向其提出发展模式务必朝生态化方向转型的重要命题。3.4中国房地产业回归理性的客观需要近年来，中国政府、房地产企业、消费者等房地产业参与者都在逐渐向理性回归，产生了房地产业生态化的客观需要，具体包括：①在科学发展观与和谐社会理论的指引下，中国政府非常重视环境友好型建筑的推广，已经出台了《中华人民共和国节约能源法》、《民用建筑节能管理规定》等法规文件，制定了《绿色建筑评价标准》、《环境标志产品技术要求——生态住宅（住区）》等评估体系，实施了建筑节能试点示范工程、商品住宅性能认定、全国绿色建筑创新奖和全国绿色生态住宅示范项目等评选和认定活动，在全国范围内大力推广以“四节一环保”为目标的“节能省地型”住宅；②随着市场化的成熟，越来越多的房地产企业意识到保护生态环境的社会责任以及生态房地产的竞争优势，已开发出了少量针对小众市场的“绿色写字楼”、“生态住宅”等，部分房地产企业甚至自行设立研究院或联合国内外生态研究机构探索环境友好型房地产产品的设计、施工等问题；③越来越多房地产产品消费者的决策向理性回4归，由注重房屋的硬件设施转变为软件设施，加之全球气候变化、都市人对“钢筋水泥森林”的厌倦和逃避、节能环保理念的日益深入人心等因素，消费者对环境友好型房地产产品的需求日增。4中国实现房地产业生态化的路径根据产业经济学对产业的经典定义可知，产业是向社会提供同一类产品或服务的企业或个体的集合，而产品或服务的提供是在市场中实现的，产业又是国民经济的主要组成部分。因此，房地产业生态化需要房地产企业生态化、房地产产品生态化、房地产市场生态化以及房地产业与国民经济的协