沈阳桂丰地产辽中近海经济区项目前期策划方案

桂丰地产辽中项目前期营销策划XXX呈报目录一、辽中概貌二、辽中城市规划概况分析三、辽中房地产市场分析四、辽中消费者分析五、目前辽中在售楼盘情况六、辽中二手房市场分析七、整体定位部分八、施工设计建议九、宣传推广策略十、现阶段需工作内容十一、辽中政府各单位信息公开工作机构名录一、辽中概貌1、自然地理状况辽中位于辽宁中部，被辽宁省中部城市群所环绕，四周有——东北政治、经济、文化、金融中心城市沈阳，钢都鞍山，煤都抚顺，化纤之都辽阳，轻纺之都营口等，是东北进京的交通要道。辽中地处东经122°23′－123°6′，北纬41°12′－41°47′。行政区域隶属沈阳，下辖17个乡镇。区域总面积1470平方公里，总人口47万，其中非农业人口约10万，劳动力资源丰富，约有剩余劳动力11万。辽中海拨5.5－23.5米，年平均日照2575小时，平均温度8.1℃，平均相对湿度65%，平均无霜期168天。年平均降水量694毫米，可利用地下水资源5.9亿立方米。土质肥沃，地势平坦，全部为冲积平原。主要河流有辽河、蒲河、浑河等。2、交通能源状况辽中区位优势明显，距省会城市沈阳53公里，距沈阳桃仙机场75公里，大连港300公里，营口港（鲅鱼圈）160公里，首都北京600公里。辽中位于辽宁中部七座工业城市的中心，恰好处于沈阳经济区的范围内，境内拥有各级公路共1015公里，其中省级公路192公里，县级公路172公里，乡级公路275公里，专用公路64公里，村级公路312公里。京沈高速公路、秦沈高速电气化铁路贯通境内。现有装机总容量316.6兆伏安，6.6万伏变电站19座。拥有日供水能力1.5万吨的自来水厂和日处理能力5万吨的污水处理厂。辽河油田年产天然气5亿立方米，现有利用指标300万立方米。通信发达，拥有、移动通信、光纤通信、数字微波等通讯手段。全县实现城乡电话程控化。3、农业发展状况辽中县耕地面积130万亩，其中，水稻种植面积57万亩，玉米种植面积39万亩，大豆种植面积10万亩，小麦及经济田种植面积24万亩。盛产水稻、玉米、大豆。粮豆年总产量52.6万吨。葡萄、草莓、棚桃等水果年产量3万吨。精养水面10万亩，淡水鱼年产量7.4万吨，肉鸡年饲养量3000万只，肉牛年饲养量25万头，肉猪年出栏量100万头，白酒年产量10万吨。辽中县是全国商品粮基地县、全国渔业生产先进县、全国菜蓝子先进县、全国肉鸡生产基地、全国瘦肉猪生产基地、全国农业标准化示范县、全国平原绿化先进县，这些都为农产品深加工产业提供了丰富的资源。4、工业发展状况近年来，辽中县积极实施工业立县战略，以项目为纲，环境为本，科学发展。目前，全县已有各类工业企业500余家，其中规模以上工业企业超过100家。主要产业是铸造、机加、石油化工、有色金属、建材、白酒酿造和稻米加工等。目前世界上已有12个国家和地区在辽中县兴办外商投资企业30多家，辽中县累计引进外资6000多万美元。例如文华制衣有限公司，年出口创汇在1000多万美元以上。目前，全县有50多种产品被国家和省市评为名牌产品。经过近一年来的努力，我县已经新建一批大项目。例如，沈阳机床银丰铸造有限公司、辽冶重工项目、沈阳不锈钢工业园、沈阳泵阀工业园、沈阳九星集团兴建的30万吨铜材生产线、沈阳久大集团改扩建的生产能力达到4万锭的生产线等，都为我县经济的快速发展起到了强有力的推进作用。2005年全县工业销售收入实现160亿元。其中，规模以上工业销售收入实现40亿元。目前，全县上下已经形成共识，按照新型工业化战略要求，以小城镇建设为突破口，结合沈阳市政府建设西部工业走廊的规划，借助工业开发大道建设，给我县带来发展契机，建设工业新城，形成给沈阳工业配套的铸造机加产业基地，石油化工产业基地，有色金属加工产业基地，农产品深加工基地，力争经过“十一五”规划的发展，工业增加值占GDP55%以上，基本实现辽中工业化目标，壮大地方财政，实现辽中县由目前的农业大县向工业强县转变，从而带动辽中县各项事业的进步，为全面建设小康社会、和谐辽中奠定坚实的基础。5、商贸旅游业发展状况目前，全县拥有集贸市场和批发市场27处，大型商场和专卖店等近百家，全社会商品零售总额20多亿元。三星级宾馆1家，其它宾馆10余家，洗浴、歌厅等休闲娱乐场所近百家。6、蒲河公园规划为了提高辽中的城市品位，适应未来经济社会发展需要，县委县政府决定建设辽中县蒲河公园，规划中的辽中县蒲河公园位于蒲河河道城区段两岸，东岸堤长2480米，西岸堤长1850米，总规划面积为76公顷，其中水面49公顷，陆地面积27公顷，蒲河紧靠辽中县东侧，自北向南，最后汇入浑河，蒲河辽中县城区段的环境和景观质量对辽中县起着举足轻重的影响，因此，搞好蒲公园景观建设既能改善沿河生态环境，也为辽中人民提供了一处休闲娱乐、游玩观赏的综合性文化场所。规划中的蒲河公园以体现辽中的文化和地方特色，体现人与水的和谐，人与自然的融和的理念修建的。由于蒲河公园规划设计科学合理，它不但不影响泄洪能力，也为辽中县城带来新鲜空气，增添了自然景观。欢迎投资者参加蒲河公园的投资和建设。二、辽中城市规划概况分析1、沈西工业走廊近海点沈阳近海经济区是省级开发区，享有市级经济管理权限，位于沈西工业走廊近海点，是沈阳近海内陆港，总面积668平方公里，占辽中全县土地的45％。随着工业大项目纷纷涌入，辽中县将获得千载难逢的发展机遇。预计到2010年，经济区内常住人口将达到50万，而目前辽中全县人口有47万人。2、近海现代工业基地作为沈阳最近的出海口，沈阳近海经济区已经得到许多大型企业的青睐，到目前为此，已经有35个项目签约，计划总投资人民币79.5亿元、外资1.05亿美元，其中超亿元项目14个，10亿元以上项目3个。特别是，总投资20亿元的上海飞和实业集团建设辽中“上海城”、总投资10亿元的温州市食品制药机械行业协会与温兄企业集团联合建设温州产业园已经成为了招商引资中的龙头项目。3、开发大道南伸成出海通道目前，位于沈西工业走廊上的开发大道名义上已经竣工，实则还只处于一个起点。全长45公里的沈西工业走廊开发大道，起于沈阳经济技术开发区西市政界，终点位于辽中县乌伯牛乡与省道沈盘线交叉处，途经于洪、辽中、辽中，按一级公路标准建设，与两条省级公路和五条县级公路相连接，在沈西工业走廊区域内形成了一条交通大动脉。以这条大道为主轴线和依托，沈西工业走廊将开发建设9个组团，拉开沈阳市工业发展的新格局。随着这条大道的建成，全长152公里的沈阳至营口出海通道的建设也已提上日程，相关城市已经达成共识，将沈西工业走廊开发大道向南延伸，经辽阳、鞍山直达营口港，形成沈阳至营口的快速通道。届时，辽中将成为名副其实的沈阳“近”海点和枢纽4、辽中县改区只是时间问题辽中边界距离沈阳不到20公里，特别是去年开发大道的竣工通车，使两地交通更为便捷，每天都会有几千人通过巴士由沈阳前往辽中上班。而且，辽中县的财政收入近年来稳步增长，今年将突破3亿元，同比去年增长了50%。成为沈阳市的一个行政区，辽中已经在各方面做好了准备，县改区只是时间问题。辽中距离营口港的距离为70公里，从经济学上讲，100公里就是近海，如果从辽中划入沈阳城区的这个概念出发，沈阳就是当之无愧的近海经济区域。5、茨榆坨有望成商贸物流集散地目前，“上海城”、“台湾城”等一大批数亿元大项目纷纷在经济区落户，其产业规模正在急速提升。近海经济区准备用三到五年，将茨榆坨地区打造成北方商贸物流集散地。在近海经济区的宏伟规划中，其重要一环是以提升人居环境为目标的蒲东滨水文化新城。蒲东滨水文化新城以蒲河绿洲生态示范工程为载体，规划面积10平方公里，近海经济区准备用3年～5年时间把蒲东滨水文化新城建设成为“创新之城、文化之城、滨水之城、休闲之城”。三、辽中房地产市场分析由于辽中市整体产业发展格局的单一性造成整体经济水平偏低，房地产业仍处于初级发展阶段，开发商的开发建设水平、市民的消费能力及判断能力与百公里外的省城沈阳差距甚大，具体表现在如下几个方面。1．辽中市各楼盘均缺少统一的规划与统筹，这与整个城市发展消费有很大关系。开发商采取的多是“游击战”的方法，少批量上市滚动式开发，当市场形势较好时可以继续扩大开发面积，如果一旦市场发生变化，则只开发几栋楼，利用此种方式来控制不可预知的风险，这样就使得大部分开发项目没有标准的占地面积或建筑面积，同时在园区规划时也缺少统一与和谐。由于开发项目少，规划单一及消费者需求问题，大部分楼盘的规划都比较简单，属最原始的多层兵营式排列，非常注重南北正向与通风问题。2．户型设计没有新意和亮点。在沈城早已普遍的落地飘窗、角窗、四明户型这里尚未出现，人们甚至没有意识到明厅、明卫的好处。人们首先关注的是面积、价格和室内功能。只要俱备最基本的功能（客厅、餐厅、厨房、卫生间、卧室）即可。3．在园林景观规划上，大多数的楼盘仍停留在最原始的两楼之间夹花坛、地砖硬铺的绿化方式，无所谓什么规划概念。区内的景观小品却值得一提：无论是婀娜多姿的雕塑、色彩各异的鲜花、栩栩如生的大树（假的）还是憨态可拘的石小猪，无一体现了开发商对业主的真切关爱。4、物业管理方面，辽中市尚未得到规范和实施。开发商只提供最简单基本的保洁服务，而消费者也尚未认识到自己需要的服务和配套。消费者对配套的要求大多表现在楼盘本身所在的地段和周边的环境上，消费者能否为高品质的物业服务埋单，是个风险不小的话题。5、在营销推广上，相对成熟的沈阳市房地产而言，辽中房地产的开发商和消费者都没有具备系统的营销理念。受居家生活质量进步较为缓慢和消费能力等因素的影响，辽中房地产市场的消费者往往更关注一些基本层面的务实性东西，如买不买房看地段、离城的远近、今后生活成本的高低等等，而不是支撑基础不扎实的风花雪月的概念。由于城区半径很小，资讯载体有限，辽中市的媒体业并不发达，相对沈阳市内房地产而言，这里不再是报纸类地产广告一支独秀的天下，更有影响力的宣传载体偏向了电视、亲友介绍和案场包装等。而且由于城市规划小、人口居住集中、彼此联系较为密切、信息干扰因素相对较少等原因，这里极易达成口碑效应。但这种效应却是一把双刃剑，既能成就一个楼盘，也能毁掉一个楼盘。假如开发商在以往开发楼盘中出现工程质量问题、物业管理问题等一些不可铙恕的诚信问题的话，不利的因素就会向瘟疫一样蔓延，极大地影响到在建项目的销售。6、新产品技术方面，辽中市场更认可容易摸得到看得见的东西，如地热。因为比传统散热片散热效果更好、室内温度更舒适、更加节省空间出面积，因此大家对此都很热衷。而对于一些很难用肉眼和身体感觉衡量的产品，市场反映并不热烈（如智能化之类）。四、辽中消费者分析1、因辽中整体经济发展水平的滞后，“挣钱不容易、花钱要仔细”是大多数老百姓普遍存在的消费心理，因此对价格的敏感度极高。2、在园区景观上，辽中人比较注重大面积的绿化，相对集中的公共空间（大广场）的需求非常强烈。3、比较注重户型的面积和功能，讲求功能齐全、功能区域划分的合理，但对沈阳流行的全明户型并无概念和要求。4、消费者对产品外立面的审美度不高，也无具体要求，因此造成辽中市楼盘外立面都没什么新意。5、消费者对物业管理、会所、智能等方面没有具体认知概念。、6、消费者认可一层的车库和顶层的阁楼，对把山的户型也是有很大的抗性。7、大多数消费者关心的观、问题依次为：价格、地段、环境。8、客户消费心理不成熟，对物业、景观、户型不太认知，相信口碑传播，而且传播速度极快。9、有能力购房者大多是本地的私营业主、政府职员和规划经济区后的外来人口，是辽中购房的主力群体，这类群体在本地关系广泛，议价能力很强。分析：辽中城区人口10万人左右，再加上茨榆坨的5万人，都是潜在购房人口。全县去年的财政收入达到2.18亿元，城镇居民可支配收入15000元--20000元，可以说辽中人很有钱，只要你的房子盖得好，就会有人买。与临近的新民市相比，辽中县在财政收入、人均收入等各方面都和其不相上下，但是新民的房价早已突破2000元，最高达到了2300元/平，比辽中高了500元。辽中本来就没多少旧楼，这几年盖的都是新楼，市场上新