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福建房地产市场的现状及前景分析策划部：曹佳2012年7月20日关于福建福建位于我国东南沿海，东隔台湾海峡与台湾省相望。陆地平面形状似一斜长方形，东西最大间距约480千米，南北最大间距约530千米。全省大部分属中亚热带，闽东南部分地区属南亚热带。全省土地总面积为12.4万平方千米，海域面积达13.6万平方千米。陆地海岸线长达3751.5千米，以侵蚀海岸为主，堆积海岸为次，岸线十分曲折。潮间带滩涂面积约20万公顷，底质以泥、泥沙或沙泥为主。港湾众多，自北向南有沙埕港、三都澳、罗源湾、洲湾、厦门港和东山湾等6大深水港湾。岛屿星罗棋布，共有岛屿1500多个，海坛岛现为全省第一大岛，原有的厦门岛、东山岛等岛屿已筑有海堤与陆地相连而形成半岛。“山海一体，闽台同根，民俗奇异，宗教多元”是福建旅游的鲜明特色。武夷山是世界文化与自然遗产，泰宁是世界地质公园，迷人的武夷仙境、浪漫的鼓浪琴岛、神圣的妈祖朝觐、奇特的水上丹霞、动人的惠女风采、神奇的客家土楼、光辉的古田会址、悠久的昙石山文化、神秘的白水洋奇观、壮美的滨海火山构成了福建独具特色的十大旅游品牌。全省有4座国家历史文化名城、7座中国优秀旅游城市、13个国家重点风景名胜区、10个国家级自然保护区、19个国家森林公园、8个国家地质公园、2个国家旅游度假区、85个全国重点文物保护单位。自然保护区、森林公园、风景名胜区的面积占全省土地面积的8%，形成了人与自然和谐共处的良好环境。福建的特色产业与非物质文化遗产福建非物质文化遗产主要包括这六个方面内容：1、口头传统以及作为文化载体的语言。包括福建各地区的方言及民间谚语、民间故事、民间歌谣、民间传说等。如霞浦畲族小说歌、闽南童谣、陈三五娘传说；等等2、传统表演艺术（含戏曲、音乐、舞蹈、曲艺、杂技等）；包括传统戏剧如歌仔戏、梨园戏、莆仙戏等；传统曲艺如福州评话、答嘴鼓、漳州锦歌等；民间舞蹈如泉州拍胸舞、邵武傩舞、龙岩采茶灯等；民间音乐如泉州南音、茶亭十番音乐、浦城闽派古琴等；民间美术如漳州木版年画、柘荣剪纸、惠安木雕技艺等；传统杂技与竞技如建瓯挑幡、宁德霍童线狮、自然门武术等。3、民俗活动、礼仪、节庆；包括福建民间添丁庆寿旧俗、婚嫁旧俗、丧礼旧俗、民间节日、庙会、民间传统信仰习俗等。如闽西客家春耕习俗、惠安女服饰、丰泽虫寻埔女服饰、闽东畲族婚俗、仙游枫亭元宵游灯习俗、闽西客家元宵节庆、宁德畲族三月三节俗；等等。4、有关自然界和宇宙的民间传统知识和实践；包括各种具有福建特色的生产生活技艺与工具等。如福州同利肉燕制作技艺、福州聚春园佛跳墙制作技艺、福州永和鱼丸制作技艺、泉州传统竹编工艺、明溪肉脯干制作工艺、沙县小吃制作工艺等等。5、传统手工艺技能；包括福建各种工艺美术制品的独特制作技艺。如德化瓷工艺、泉州李尧宝刻纸、安溪蓝印花布、将乐民间龙池古砚制作工艺、将乐西山造纸技术、武夷岩茶（大红袍）传统工艺技能及习俗、建阳建本雕版印刷、永定客家土楼建筑工艺、连城四堡雕版工艺、福安银器制作工艺、寿宁木拱廊桥制作工艺、福鼎饼花工艺；等等6、与上述表现形式相关的文化空间。包括福建民间各种定期举行传统文化活动或集中展现传统文化表现形式的场所。如云霄开漳圣王巡安民俗、南安英都拔拔灯、石狮蚶江端午海上泼水习俗、龙岩适中盂兰盆节俗、福鼎双华畲族二月二歌会、周宁浦源护鱼习俗；等等。2011年福建省的房地产情况分析一、房地产市场运行情况（一）开发投资增长呈回落态势受宏观调控政策影响，福建省房地产开发投资增速自年初高位逐步回落，2011年，全省房地产开发投资2402.61亿元，同比增长从1-3月52.7%、1-6月50.3%、1-9月35.7%回落至1-12月32.1%，占城镇固定资产投资的比重为25.6%。2011年，全省土地购置费支出793.95亿元，增长3.8%，对房地产开发投资的增长贡献率为4.9%，比上年减少58.4个百分点；建安投资1460.70亿元，增长56.8%，对房地产开发投资的增长贡献率达90.6%，是房地产开发投资保持较快增长的因素。（二）建设规模明显扩大施工面积全年保持30%以上增长。2011年，全省商品房施工面积19212.77万平方米，同比增长35.4%，增幅比上年提高13.8个百分点。其中：住宅施工面积13719.68万平方米，增长29.8%，增幅比上年提高10.3个百分点。（三）市场销售降温2011年，全省商品房销售面积2696.16万平方米，同比增长4.7%，增幅比1-9月回落9.5个百分点，其中：住宅销售面积2207.49万平方米，增长3.2%，增幅比1-9月回落11.4个百分点。商品房销售额2070.94亿元，增长28.5%，增幅比1-9月回落16.2个百分点，其中：住宅销售额1627.14亿元，增长25.2%，增幅比1-9月回落18.7个百分点。二、当前福建房地产市场运行中值得关注的问题（一）部分先行指标逐步走弱开发企业观望情绪加剧，购地热情减弱，建设施工进度放缓。2011年，全省土地购置面积1288.38万平米，由上年同比增长36.8%转为下降16.4%；新开工面积增速逐步回落，从1-3月103.0%、1-6月82.2%、1-9月75.6%回落至1-12月50.3%。先行指标的走弱，将制约房地产市场的发展。（二）企业资金来源增速下滑，国内贷款持续下降2011年，福建省房地产开发企业本年到位资金3326.51亿元，同比增长26.4%，增幅比上年回落4.1个百分点，比1-9月回落15.2个百分点。受宏观调控政策和银根持续紧缩影响，房地产企业获得金融贷款难度不断加大。双重压力使房地产企业资金链条逐渐趋紧，对房地产开发的持续发展势必产生一定影响。（三）商品房销售增速回落将对房地产开发投资产生影响从商品房销售与房地产开发投资的关系看，商品房销售面积增速变动对开发投资增速的影响存在一定的时滞，因此房地产开发投资受国家宏观调控政策影响相对滞后于商品房销售。2011年，商品房销售面积小幅增长，房地产开发投资在上半年仍保持50%以上增长，下半年以来增幅回落。在现行房地产调控政策下，商品房销售增速有可能进一步回落，对开发企业的资金回笼及开发商的信心产生影响，进而将对开发投资的增速产生一定的影响。（四）市场供应量增加，库存明显上升今年以来，各地加快商品住房供给，从房管部门提供的批准预售情况看，2011年，全省批准商品住房预售面积2893.30万平方米，同比增长43.3%，由于市场降温，供大于求，可售房源增加。随着市场预期的转变，消费者观望情绪逐步加深，房地产库存明显上升。2011年12月末，全省商品房待售面积686.08万平方米，为历史高点，增长16.8%，增幅比上年提高8.7个百分点。2012年房地产市场判断（一）房地产开发投资增幅趋缓在房地产调控政策预期不放松的前提下，2012年房地产开发投资难以维持2011年的水平，预计房地产开发投资增长幅度将明显回落。在市场成交依旧低迷情况下，未来企业拿地热情仍然不会提升，土地成交量将维持低位徘徊.（二）市场销售低位徘徊楼市的成交量仍将处于低迷状态。而过去两年大规模新开工项目的入市将2012年的市场带来降价的因素。预计商品房销售面积增幅仍将进一步趋缓，甚至出现负增长。房价有望出现实质性下降。（三）房地产行业面临重新洗牌前些年，一些房地产开发企业扩张偏快，负债规模不断扩大，经营的审慎程度不断下降，而且部分主营业务非房地产的企业也纷纷进军房地产领域，行业良莠不齐的现象突出。在严格的调控政策下，房地产市场将进行结构性调整，部分中小型开发企业或被并购，致使房地产市场重新洗牌。未来福建房地产市场前景分析回顾过去十几年的福建省房地产市场发展，大体呈现一篇繁荣景象。受史上最严厉的宏观调控影响，福州、厦门、泉州等城市因投资投机需求被有效抑制而销售量大幅度下滑，房地产市场波动较大。国家对楼市调控的步伐一直没有停止，宏观调控可能还会从严，政府会加大调控房价的力度，决心强于08年调控，政府解决民生大计的决心。新政之后，如果执行到位，大势不变，福建楼市大概会经历“小幅回调—平稳—重拾涨势”这样一个曲线。由供求双方在不同的时间点上的不同变化，可以分三个阶段来看未来福建省房地产市场的走势：第一阶段：市场交易量持续萎缩，热点区域价格开始松动政策走向目前保持甚或适度从紧的水平，市场供求双方的观望态势也将持续一段时间，楼市将陷入僵局，房价上涨趋势将会得到有效遏制。政府调控及房贷收紧政策的出台，后续力度和效应都有待观察，开发商与消费者进行心理博弈。买方方面，在市场的观望气氛下，投资投机性需求被挤出，刚性和改善型需求在观望，相当一部分居民住房需求或将寻求租赁市场获得满足，因此部分县市市场交易量将持续回落，买房的购房速度放缓；卖方方面，对于一些资金渠道比较单一，资金链危机愈加严峻的中小型开发商，或者出于为在淡市低价购地回笼资金的开发商会为加快销售速度而出现较大折扣，变相降低。加之，已开工房地产开发项目将于2010四季度到2011上半年大规模投放市场，市场供需情况短期缓解。成交量萎缩的同时，房价在短期内很难有上涨的动力，特别是福州、厦门等前期过快上涨、价格背离价值的地区房价将出现回调之势。寒冬的黑暗还是破晓的黎明？第二阶段：市场将会更加理性，供求失衡缓解房价趋稳供给方面，在通货膨胀作用、海西建设的开展、城市旧城改造、土地供应大幅增加等因素影响下，使得全省各地市对房产投资投资继续保持平稳增长态势。以福州市为例，随着福州周边县市的发展，尤其是平潭、琅岐建设步伐的加快，预计房地产完成投资将向县域延伸，八县市房地产完成占全市房地产完成比例将进一步扩大；并且随着这几年新开工项目及保障性住房的逐步完工，若实施到位，市场供不应求状况将逐步缓解，能从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。需求方面，随着城市化进程的不断推进，强劲的潜在刚性需求支承市场的成交量，开盘定价合理，吸引购房者选择入市，不再观望。随着投资投机性需求淡出，市场交易量回落，自住需求、改善性需求回归市场主力。中国房地产的调控指向，是要引导市场以消费为主，因此增加有效供给及抑制不合理需求，供求失衡局面得到扭转，加之宏观政策指引下低总价楼盘占主力，使得房价趋稳，回归理性区间。福建省房地产市场中的房价和成交量必将按照经济规律机理各自回归到其理性的均衡状态。寒冬的黑暗还是破晓的黎明？房价走势稳中有升，市场呈现健康而稳定的局面福建省几十年城镇化历史过程使得房价的长期上扬趋势，今后城市化过程仍是福建省房地产发展的实质脉络，大量人口源源不断涌入城市，购置房产的需求力是源源不竭，城市化的长期性和紧迫性，决定了房地产市场的长期繁荣。土地资源、房源有限，所以从住房供求关系看，房价总体将是上涨的。本轮周期中漳州、莆田、宁德等三线城市市场，在严厉的政策下仍呈现良好运行态势，这些城市销售市场保持活跃势头，未来投资者的焦点或发展空间更多地是将从大城市转向中小城市。而在政府“保证激活商品房市场的活力，又要加大保障性住房的建设力度”的政策思路指导下，需求方市场供应结构的逐渐合理，一方面，将低收入群体从市场中剥离，更加明确低收入群体的住房要由政府来解决；另一方面通过引导市场主体行为，合理促进商品住宅的消化步伐。“低端有保障、中端有支持、高端有市场”。最终使得居民基本住房需求被满足。此外，新一个周期下我省房地产市场的变荡，将剔除小型，竞争力弱的开发企业，留在这个市场的开发商也将重新思考转型和可持续发展，更多地依靠产品的增值来谋利，如做持有型物业，走一次性装修到位的产业链化道路，实现福建省房地产投资增长从外延式扩大再生产，创造社会环境、个人多方共赢的局面。而开发投资将呈现“住宅转向商业，住宅市场降温”的局面，像福州、厦门这类城市效益显出随着经济结构的调整，现代服务行业的加速发展将带动商业、商务地产的发展，大城市经济会得到一个集约性的增长点。城市化率的提高，社会主义新农村的建设，也为小城市的商业地产开发提供了新机会；福建省商业地产的国际化程度不断提高，宏观调控背景下仍然呈现强势特征。真正终结近年来房价连续暴涨、社会资源向住宅市场畸形积聚的乱