XXXX常州房地产分析

市场小结一、常州市基本情况1、地理位置常州属于地级市，常州位于美丽富饶的长江三角洲中心地带，地处江苏省南部，北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望，沪宁铁路、沪宁高速公路、京杭大运河均穿城而过。2、城市交通常州交通便利，对外有奔牛机场，京沪高铁常州站，沪宁城际铁路常州站，京杭大运河，沪宁高速，沿江高速等水路空四通八达的交通网。内部城市公共交通也相当发达，brt，公交，高架，已贯穿整个市区，将南(武进)北（新北区）顺畅的连接起来，另外城市轻轨的建设亦在规划中。3、行政划分常州面积4385平方公里，人口460万，城市化率60%，划分为五区二市，分别为天宁区，新北区，钟楼区，武进区，戚墅堰区，金坛市，溧阳市。武进为全国十强县市。4、建制沿革延陵邑：周灵王二十五年（公元前547年）。毗陵县：西汉高祖五年（公元前202年）。毗陵郡：东汉建武元年。晋陵县：西晋惠帝永兴元年（304年）。常州：隋开皇九年（589年）。常州望（全国十望之一）：唐武宗会昌四年（840年）。常州府：清雍正四年（1726年）。5、常州经济与城市产业结构常州经济发达，位于长三角苏锡常经济中心，是全国50强城市，GDP等各项经济指标位于全国25位左右，人均gdp已过1万美元，农业发达，素有“鱼米之乡”之称，旅游业也发展较快，目前现代制造业已成为城市的支柱产业。a、2010年，全市实现地区生产总值（GDP）2976.7亿元，按可比价计算增长13.1%，其中一、二、三次产业分别实现增加值99.8亿元、1667.2亿元和1209.7亿元，比上年增长4.3%、13.2%和13.6%。b、三次产业结构由上年的3.6∶56.8∶39.6调整为3.4∶56.0∶40.6，服务业增加值在全市经济总量中所占比重较上年提高1个百分点，产业结构得到进一步优化。c、按常住人口计算，全市人均生产总值超过65000元，依据现行汇率折算接近10000美元。d、全年实现地方一般预算收入286.2亿元，比上年增长32.6%；地方一般预算收入占GDP的比重达到9.6%，较上年提高1个百分点。综述：总体来讲常州经济发达，人民富裕，常州支柱产业为第二产业，约占总量的60%左右，随着第三产业崛起，第一产业比例逐渐降低。第二产业主要产业有：装备制造业如（输变电设备产业全国第一）、新能源产业、新材料产业、电子信息产业及生物技术制药产业。以旅游也为主的第三产业这几年随着城市发展的深入发展较快。附2表说明：城市产业结构36.534.635.239.640.658.861.16156.8564.74.33.83.63.40%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20062007200820092010第三（%）第二（%）第一（%）第一（%）4.74.33.83.63.4第二（%）58.861.16156.856第三（%）36.534.635.239.640.620062007200820092010常州2006-2010年国内生产总值图示156018802202251829671520.5117.1314.3517.83050010001500200025003000350020062007200820092010时间亿元0510152025亿元各年gdp系列3每年gdp增长幅度（%）6、居民收入与消费水平2010年，全年城镇居民人均可支配收入26269元，比上年增长10.6%；人均消费性支出17124元，增长7.3%；城镇居民恩格尔系数为32.7%，比上年下降1个百分点。附图表：常州2006-2010居民人均收入情况166491909121592237512626914.114.613.11010.605000100001500020000250003000012345时间元0246810121416（%）系列2系列1常州2006-2010年居民消费水平情况12535137891496715961171241010.38.56.67.302000400060008000100001200014000160001800020062007200820092010时间元024681012（%）消费金额增长幅度综述：a、常州人均收收入每年都维持在10%以上的大幅增长，虽然金额上与苏南其他城市还有差距但是增长幅度名列前矛,人民富裕程度越来越高。b、居民消费能力逐步提高，消费结构升级明显，对消费产品的要求也会越来越高，尤其是将会增加改善性住房的需求量，改善性需求的购房将促进当地房地产的发展。同时对城市的基础建设也提出了新的要求。c、常州目前房价普遍在8000元左右，居民月收入为2189元，比值为3.6，远低于无锡，苏州，处于绝对的合理范围内，长远上看有着较大的上升空间。7、社会固定资产投资情况概念：是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。全社会固定资产投资总额分为基本建设、更新改造、房地产开发投资和其他固定资产投资四个部分。、意义：通过建造和购置固定资产的活动，国民经济不断采用先进技术装备，建立新兴部门，进一步调整经济结构和生产力的地区分布，增强经济实力，为改善人民物质文化生活创造物质条件。常州2006-2010年全会固定资产投资情况951.61203.914481704.82103.623.626.520.317.723.40500100015002000250020062007200820092010时间亿元051015202530（%）投资金额增长幅度08,09年受国际环境和宏观政策的影响增幅出现小幅回落，但每年都保持20%左右的增长幅度，城市的高速发展，人民生活越来越好，将带来更高的消费需求，对房地产市场起着积极地作用。8、房地产投资情况2010年，尽管国家持续出台了一系列调控房价的政策措施，但长三角地区房地产投资仍保持了高速增长的势头。全年长三角16个城市共完成房地产投资8052亿元，比上年增长30.3%，增幅较上年提高22.2个百分点，占全国房地产投资的16.7%。从投资规模看，上海以2119.5亿元的投资总额独占鳌头，杭州、苏州、南京和无锡分列第2至第5位，投资额分别为956.2亿元、935.8亿元、754.8亿元和612.7亿元。我市完成房地产投资447亿元，列第7位。从增长幅度上来看我市房地产投资增幅由上年的-0.9%回升至46.0%，位次也由上年的第14位跃升至第2位。常州2006-2010年房地产投资情况171225308.830644744.831.637.2-0.946010020030040050020062007200820092010时间亿元-1001020304050（%）投资金额增长幅度观点：a、常州房地产市场依然相当活跃，虽然由于2008年全球经济危机的影响导致2009年增幅出现负值，但是考虑到本次事件的性质，出现这种小幅降低的情况已说明常州房地产市场在宏观环境下抗压性很强，2010年的爆发式增长也说明该问题。b、与其他城市相比，虽然房地产投资额排名不高，但是增长幅度却是位居前列，说明常州房地产市场潜力巨大，亟待开发。c、2010年房地产投资增长幅度比全社会固定资产投资的增长幅度多了23%个点，说明该阶段房产市场发展迅速，但是从前量是来看，房地产投资仅占总量的21%，依不是全社会投资的主体投资部分，依有较大发展空间。9、人文社会a、历史文化：常州是一座具有两千五百多年悠久历史的文化古城，底蕴深厚，是吴文化的主要发祥地之一。公元前547年的春秋时期，建邑立邦，始称延陵。别名龙城b、常州人杰地灵，人文荟萃，享有“天下名士有部落，东南无与常匹俦”之誉。“常州今文经学派”、“阳湖文派”、“常州词派”、“常州画派”和“孟河医派”饮誉全国。代表人物有：龚自珍、瞿秋白、张太雷、恽代英、华罗庚，吴阶平，刘海粟等c、传统工艺如：根雕、金坛刻纸、梳篦、乱针绣、汉画砖刻屏、留青竹。d、教育优势明显：幼儿园，小学，中学，大学等名校林立。e、景色风光：中华恐龙园，淹城春秋乐园，淹城动物园，环球嬉戏谷，天宁寺，天目湖，南山竹海。另外城市绿化环境较好，有多个大型公园如：清枫公园，红梅公园，东坡公园，南田公园等。10、城市规划和发展情况整个城市发展分为三期发展：一期大力发展市中心，二期发展新北区和南边的武进区，三期发展城西和城东。目前处于二期阶段，发展战略为：提升中心，拓展南北。主城区形成一体两翼八组团的空间结构，拉开城市的发展空间。具体八个组团为：中心：商贸金融文化中心。湖塘：科教，休闲旅游，生态居住和高等教育，淹城遗址为特色和城市南部副商贸中心。新北高新区：常州市行政中心，大型生活区，现代旅游区，高科技电子信息，软件动漫和城市北部副商贸中心。城东：机车制造，纺织，印染，汽配，食品及现代物流业。城西：发展机电一体化，机械制造，生物医药，新材料等。武南：高新技术产业，现代物流，汽配，纺织，生活居住，滆湖度假区。新龙：大型生活区，高铁常州站，公共服务中心，工业区等。新港：港口、重化工、环保、能源产业和物流业、水厂、污水厂等大型市政公用设施新龙：生活居住，新北区公共服务中心、电子工业园和高新技术研发基地城西：发展机电一体化、生物医药、新材料、机械制造等低、无污染的现代制造业、现代物流业和钟楼区公共服务中心武南：发展高新技术产业、现代物流业、生活居住和滆湖度假区中心：商贸金融文化中心城东：发展机车制造、纺织、印染、汽配、食品及现代物流业，同时配置居住和公建用地高新：高新技术产业及行政中心、大型生活社区、现代旅游休闲区和城市北部商贸副中心湖塘：科教、休闲旅游、生态居住和高新技术产业为主，以高等职教和淹城遗址为特色和城市南部商贸副中心主城区八组团功能分布发展规划新北区北部新城计划：常州北区位于常州市北部，北临长江，与泰州隔江相望，东边是江阴，西边与扬中市、丹阳市接壤，南接常州市中心，境内地势平坦。新北区划分为3个街道，6个镇，分别为：河海街道、三井街道、龙虎塘街道、新桥镇、薛家镇、春江镇、罗溪镇、西夏墅镇、孟河镇。2010年3月新北区计划3年内投资360亿元以新桥镇为核心打造北部新城。北部新城是常州市重点发展的战略空间，肩负完善城市功能、展示城市形象的重任。北部新城的范围西到龙江路，北到122省道，东、南均到新北区区界，面积70平方公里，涉及新桥、薛家、春江及三井、龙虎塘、河海。随着常州市行政中心北移，京沪高速铁路等基础交通设施的规划建设，北部新城正在崛起。11、城市商业中心发展情况常州市商业圈规划主要为：一主，二副，七次，七点。一主：以文化宫为主的市级商业中心。二副：武进新城区商业圈、新北区政府商业圈。七次：滨江区域商业中心、新龙商业圈、城西区域中心、城东区域中心、青龙商业中心、新运河商业中心、武南商业中心。七点：孟河、奔牛、邹区、湟礼、环太湖、洛阳、横山桥。小结：城市正在进行大扩展，市政大建设已经完成大框架和主体建设。城市产业受大环境和长三角区域城市竞争影响面临转型和创新中小私营企业规模难以壮大，城市缺乏灵活的投资渠道。老城区还未完全形成核心磁力，对周边卫星城还缺乏强大的吸引力。二、宏观政策1、政策综述近几年，房地产市场波动很大，不确定因素增多。07年房地产市场过热导致政策调控，导致08年房地产市场的下滑，然后又是由于政策扶持，09年房地产市场再次回暖，不仅一扫08年的颓势，甚至超过了07年的发展水平，成为常州历史上成交量最大的一年，然而正是因此导致了09年底，10年初开始常州房价出现了大幅上涨了50%左右，此时政府又开始了史上最严厉的调控，调控手段层出不穷，一个比一个严厉，成交量也开始了大量萎缩，但价格虽然增幅减少但依然环比稳步上升。从市场波动规律可以看出，中国房地产市场所面临最不确定的因素莫过于政策因素。因此政策因素是我们掌握并预测房地产市场最重要的依据之一。目前中国主要的任务还是大力发展经济，政府主要靠，外贸，增加投资，扩大内需来拉动经济的发展。外贸主要就是出口创汇。增加投资就是扩大基础设施建设，加大固定资产投资