XXXX年11月24日南通圆融广场住宅部分提报

住宅部分提报谨呈：圆融集团2011.11.24南通圆融广场一、引言篇——南通城市研究二、包容篇——项目属性及市场视角三、汇通篇——项目定位及发展战略四、敢为篇——营销推广策略五、人先篇——销售执行目录引言篇第一部分、城市研究南通城市快速发展，南通人具备一定财富积累2010年南通地区生产总值3418亿元，中国大陆城市第26位，经济总量排名全国地级市第8位。GDP总量在江苏省内排名第四，仅次于苏锡宁，同时市区居民人均可支配收入已达到23541元。城市研究—物质层面南通城景公路交通发达沈海、沪陕、启扬、通锡、通洋高速公路，南通市区6个互通道口。苏通长江大桥、崇启长江大桥，境内204和328国道使得南通公路网日益成型。航空率先发展南通兴东机场，按照国家二级机场标准设计，可满足年24万人次、高峰小时250人次的客流量。铁路发展迅速南通站现已融入国家铁路网，新长铁路，宁启铁路穿境而过，从南通可以到达全国各地。沪通铁路大桥正在规划建设中，建成后南通站将成为华东地区的枢纽站。水运优势突出南通市水运运力总量突破100万载重吨，在去年同期突破70万载重吨的基础上，水运运力规模快速提升。城市研究—物质层面南通交通便利，区位优势明显苏通大桥，将为苏中、苏北尤其是南通地区新辟一条通往上海、苏南的全天侯快速通道,这将从根本上提升南通的区位优势，使南通真正融入上海经济区的核心圈，并对南通的产业结构、港口经济、外向型经济、旅游城市的确立、城市布局的完善及人们思想观念产生深刻的影响。城市研究—物质层面苏通大桥：南通经济腾飞的助推器敢为人先，具有开放性和国际视野敢为人先、勇争第一，是南通人的重要精神特质，厚实的财富积累，加上走南闯北拼搏换来的眼界，都让南通人具有开放性和一定的国际视野。城市研究—精神层面圆融落子南通，为南通打造国际化项目而来圆融集团的企业精神与南通的城市精神高度契合！南通缺少具备国际化视野的项目，圆融为此而来！城市研究—圆融与南通圆融南通圆融集团使命——造城兴市圆融企业精神——圆融四海和谐共赢南通城市精神——包容会通、敢为人先城市研究—圆融与南通结论南通作为一个具备国际视野的城市，却缺失一个与之精神匹配的高端项目，圆融正是为填补空白和提升城市价值而来。包容篇第二部分、项目属性及市场视角一、项目基本属性研究在详尽分析项目具体属性前，我们把观点前置：我们认为，本项目的核心属性为：一、占据城市最核心的稀缺地段资源二、集合多种业态的顶级生活复合体项目属性研究—地段属性项目属性研究—地段属性100年前，近代著名实业家张謇，依托濠河开辟新兴工业区和港区，建起近代第一座工业城市——南通。当以濠河为中心的老城区现已开发饱和，土地资源寸土寸金，城市向外扩张发展成为必然。一湾濠河侵润南通数百年，濠河边寸土寸金，城市必然扩容项目属性研究—地段属性南通城市总体规划图（2008—2030年）根据南通新一轮城市总体规划，以濠河为核心的老城区中心和城南新区中心依旧是南通未来城市发展的两个最为重要的核心地带，当濠河核心发展饱和呈现外溢，必然以工农路为主轴进行导流，向南部延伸。城市发展方向，由濠河板块向南部新城延伸发展城市外溢方向南通城市格局发展演变——工农路是南通未来的中心古城区新城区开发区港闸板块工农路轴线，位于南北（港闸—开发区）、东西（新城区、新东区）两大板块的交接核心位置，将成为未来南通的中心区位。项目属性研究—地段属性工农路作为南通的南北交通要道，串联老城区、新城区、港闸区和开发区，其沿线市政府、南通大饭店、高端住宅、商业项目聚集，几乎涵盖了南通市场上的顶级综合体项目，将满足南通的极致繁荣想象。而位于南大街传统繁华商圈和南通新CBD的新城区交接核心位置的圆融广场，也必将成为工农路中轴最耀眼的明星。工农路——南通城市繁华中轴圆融广场——中轴最璀璨明珠翰林府南通大饭店圆融广场金融汇文峰城市广场恒盛尚海湾鑫乾国际广场恒隆国际中南世纪城市政府益兴名流府学府雅居南通中轴带南大街商圈中央CBD项目属性研究—地段属性地段价值——城市核心板块、本项目是板块价值的复合体本项目地处南通横向交通动脉青年路和南通大通道工农路交叉位置。距离传统商圈南大街咫尺之遥，据守未来CBD核心位置，地段价值无可复制。项目属性研究—地段属性板块价值——城市资源集于一体，复合型更强行政中心——南通市政府（距离3.5公里）商务中心——圆融广场、恒隆国际、鑫乾国际广场休闲中心——南通大饭店、金鹰百货、文峰公园文化中心——南通职业大学、体育会展中心项目属性研究—地段属性项目属性研究—业态属性圆融广场——城市高端生活复合体都市综合体，是集合顶级居住、商务、消费、社交等于一体，有着臻备功能的“城中之城”。立于城市之上的城市综合体，带给南通的是一种极具国际化的生活方式。项目属性研究—业态属性产品——集城市商业、办公、酒店、住宅于一体的综合体地产项目圆融住宅酒店、写字楼金鹰百货酒店式公寓项目属性研究—业态属性1、城市综合体，衍生了顶级生活系统顶级生活系统顶级商务体系：高端写字楼、南通大饭店、瑞贝庭酒店顶级消费体系：金鹰百货汇聚一线品牌，举步即可购物顶级居住体系：定制化公寓，精装140—220平米大平层顶级服务体系：酒店式物业管理，24小时专属尊崇服务顶级社交体系：专属会所俱乐部，高端酒会、聚会之处顶级休闲体系：咖啡馆、电影院、健身会所，一应俱全顶级教育体系：周边高等院校云集，教育学习氛围浓厚客户利益对接点1生活配套的全面性项目属性研究—业态属性2、城市综合体，衍生了自我增值系统自我增值系统地段升值体系：工农路城市中轴，南通未来发展核心商业赋值体系：金鹰百货对于住宅物业的价值提升酒店服务体系：酒店式物业管理，功能交叉互为增值人群增值体系：高端商务人群，往来皆是高素质人群会所调值体系：高端专属会所，顶级圈层的门槛标签客户利益对接点2物业保值、增值二、市场视角分析市场视角研究—宏观市场分析宏观市场判研核心观点：整体市场趋势下行，不容乐观，但稀缺地段与优质产品存在机会。总体房地产市场呈现下行趋势出现刚需和高端产品的两极分化高端产品依然是高端客户规避通膨压力的重要投资方式明年房地产调控政策可能放松，存在市场发展转机市场视角研究—宏观市场分析CPI指数09年起持续走高，国内通胀压力较大，近几月由于国家宏观调控有所回落。PMI指数有所下降，表明国内制造业景气程度在下降，但实际制造业仍然在扩张。宏观经济——国内通胀持续维持高位，制造业景气指数连续下跌，宏观经济处于调控期。第四阶段第三阶段第二阶段第一阶段2010年至今2008-2009年2002-2007年1998-2001年确立了房地产市场化制度，同时催生房地产成为经济支柱产业，进入快速发展通道。持续调整期，以调节供给为主策略，房价屡调屡涨，没有实现调控的长效性。金融以及税收政策权限放松，政府救市，09年楼市复苏房价大涨。房地产调控进入深水区，最新一轮行业盘整。房地产宏观环境——楼市处于第四阶段的发展阶段：房地产调控进入深水区，最新一轮行业盘整。市场视角研究—宏观市场分析特征：价格坚挺成交量有所下滑。特征：价格下探，成交维稳，传统金9银10无望；春节前市场会陷入又一轮政策观望期。特征：在经济影响下，地方政府执行力松动，带动楼市回暖。市场走势预测—在政策持续强压下，楼市下行通道已打开，预计2012年底或2013年初政策效应减弱，市场逐步走向复苏态势。2011.62011.22011.102012.12013.12013.4僵持期明朗期成交价格成交量局部回暖政策加码，布控范围扩大银根紧缩，开发商限危机就调控周期而言，盘整期通常在1-1.5年左右，其中政策效应滞后期约为3-6月。所以我们预计此次政策的影响将持续到2012年底，而市场随着政策影响的逐渐散去，市场将在12年底或13年初步入快速上涨期；但鉴于政府此次调控决心，不排除未来从严调控依旧延续，延长调控期，但考虑到国家经济增长、地方政府土地财政等因素影响，无限制延长调控时间可能性较小。市场视角研究—宏观市场分析市场视角研究—宏观市场分析2011年土地成交一级市场——近期土地市场特别是住宅土地市场较为低迷，观望情绪浓厚二级市场——受政策影响，南通目前为改善型市场，供求比较高，价格下行压力较大南通房地产市场运行——新的机遇，未来1年内的新增住宅土地较少，南通市场转变为改善型市场，项目入市时，如政策发生改变，项目将有可为。市场视角研究—宏观市场分析宏观总结——新的环境、新的机遇国外经济形势不稳定，发达国家经济复苏莫测国内经济调控效果初现，经济走向平稳化发展房地产调控常态化南通市场面临新的机遇——1年后调控变化的可能性、南通市场的改善型变化、趋少的新增供应量。市场视角研究—区域市场分析竞争初步筛选：根据4个竞争维度，初步确定6个竞争项目文峰城市广场藏珑金鼎湾国际万濠华府尚海湾翰林府单价18000元/㎡及以上单价14000元/㎡-18000元/㎡藏珑（精装修7000报价）翰林府文峰城市广场总计金鼎湾（精装修）尚海湾万濠华府总计体量（万方）2.24.7713.99.76915.594.2已供应体量（万方）2.24.74.811.76.5156.728.2已去化体量（万方）0.451.890.52.841.6104.215.8剩余体量1.752.816.511.068.15911.378.4价格（元/平方米）260002000018000170001400014000市场视角研究—区域市场分析主力竞争体量：18000元/㎡以上剩余体量为11万方，14000-18000元/㎡剩余体量为78.4万方文峰城市广场尚海湾本案藏珑翰林府金鼎湾万濠华府市场视角研究—竞品个案分析文峰城市广场——定位于中高端的集休闲、娱乐、餐饮、购物的综合型LIVINGMALL项目位置虹桥路与工农路交界路口总建30万㎡容积率3.28产品形态高层面积区间125-221㎡在售单价18000元/㎡开盘时间2011年9月文峰城市广场是集商业、住宅、办公和五星级酒店为一体的大型高档综合体项目。项目位于新老城区交界处，致力于打造集地段、文峰品牌以及综合体概念为一体的高端产品。市场视角研究—竞品个案分析产品：产品力较强；立于新老城区交界处，地段优势明显；户型大气奢华且功能性较强。新城区老城区125平户型2室2厅2卫1厨125.80㎡221平户型4室3厅2卫1厨221.22㎡强化会客功能地段户型产品力商业目前已和LV、CUGGI、CK等国际一线品牌营运商达成战略合作意向，文峰大世界已确定强势进驻，并同时将引进超市、电影院、健身房、电玩广场、咖啡西餐馆、特色品牌中餐连锁等各类商业业态。住宅建筑上采用的仿石涂料及金属构件组成，采用中空玻璃，户型短进深，大开间。文峰城市广场住宅区智能化配备十分完善，有7个社区安防系统，5个物业管理系统、人车分流设计。小区景观上采用多层次的绿化景观。通过过采用水景、庭院灯等小品设计相结合，不同植物的互相搭配，形成高中低多种层次的绿化景观，市场视角研究—竞品个案分析营销：逆市下优质综合体项目坚挺销售户型138165191221227268277287297供应8120585842222256去化016930010029去化率0.00%13.33%15.52%5.17%0.00%0.00%50.00%0.00%0.00%11.33%165㎡去化最好营销手段-地段优势明显的高端综合体项目，品质保障，承诺不降价。2010-10立足黄金地段建造高端的城市综合体2010-12文峰城市广场立新地标构建高段城市综合体2010-12文峰城市广场项目启动暨商业品牌签约仪式圆满结束2011-1城市无二人生无二——文峰城市广场文景嘉苑南通人居典2011-7商业推进住宅发展文峰城市广场打造南通第二个商圈营销结果—销售量尚可，165㎡户型去化最好市场视角研究—竞品个案分析藏珑——定位于南通楼王，打造南通的标志性豪宅藏珑定位于高端产品，打造为南通楼王以及未来南通2-3年之内的标志性楼盘，藏珑由66套空中楼墅构成，面积在200-400平方米大面积、跃层式的单元