XXXX年1月房地产政策研究_65PPT

投资管理部2011年1月近期出台政策分析一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（1月21日出台）二、新国八条（1月26日出台）三、重庆房产税（1月27日出台）四、政策叠加后公司的对策一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（1月21日出台）目录一、新条例的核心内容二、新条例对公司一级开发项目的影响三、新条例对市场的影响11.“拆迁”一词在条例中退出历史舞台，取而代之以“征地”在“新拆迁条例”中,一个显著的变化,就是删去了旧有条例中令人敏感的“拆迁”,代之以“征收”。“拆迁”二字,此前已在《城市房屋拆迁管理条例》中存在了20年之久。21日公布的新条例,“拆迁”二字彻底摒弃。一、新条例的核心内容2.拆迁实施主体发生改变原条例：拆迁人——指取得房屋拆迁许可证的单位新条例：政府——市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。征收部门——组织实施本行政区域房屋征收与补偿工作，房屋征收部门委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征管部门对房屋实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。征收实施单位——承担具体工作，不以营利为目的。解读：实施单位的机构性质和资质条件有待地方细则明确。一、新条例的核心内容13.明确五种公共利益范围可由市、县级政府作出房屋征收决定（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。解读：对于危改或旧城改建项目由政府立项，可能在执行程序、政府征地支持力度、法院强制执行方面得到更大的政府支持。一、新条例的核心内容14.新条例增加对征收程序的规定征收程序是规范政府征收行为,维护被征收人合法权益,促使政府做好群众工作的重要保障。新条例完善和补充了多条程序要求：•征地方案公示程序——房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。（征收决定）•旧城改建举行听证会程序——因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。（征收决定）•社会稳定风险评估程序——市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。（征收决定）•政府常务会议讨论决定程序——房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。（征收决定）一、新条例的核心内容14.新条例增加对征收程序的规定征地范围调查结果公示程序——房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。（征收决定）•评估机构选定程序——房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。（补偿）解读：程序的增加将使征地工作更加规范，杜绝征地过程中种种不公平问题，但程序的复杂也会拉长征地的时间。增加征地实施单位的时间成本。一、新条例的核心内容15.明确补偿标准，应优先安置保障住房•征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。（补偿）解读：如果被征收人符合住房保障条件，征收程序启动以后，被征收人可以优先享受住房保障，这也充分体现了物权法中征收个人住宅应当保障其居住条件的精神。一、新条例的核心内容16.取消行政强拆，申请司法强制执行•被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。解读：•条例实施后，取消行政强拆，行政机关只能到法院申请强制执行，制度设计者希望通过司法程序的设置来保障群众合法权益，把风险降到最低。•应该说，新条例会降低拆迁带来的社会矛盾，同时，会增加拆迁的时间期限。一、新条例的核心内容17.禁止建设单位参与搬迁•任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。解读：•条例明确了政府是征收补偿的主体，并禁止建设单位参与搬迁，要求房屋征收实施单位不得以营利为目的。这是制度设计者希望通过禁止性规定规范搬迁活动，强化对被征收人权益的保护。这些都有助于化解长期以来因建设单位作为搬迁主体所引发的各种社会矛盾，有助于维护社会稳定。•对于房地产公司的一二级联动项目会造成影响。一、新条例的核心内容18.房屋征收应先补偿后搬迁，禁止暴力搬迁•新条例规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。条例明确规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。解读：•条例两次征求意见稿中没有明文提出先补偿、后征收，在正式出台的条例中增加规定，把“先补偿、后征收”作为一个原则确定下来。这样对于一级开发的现金流支出影响较大。（天津金融中心项目）一、新条例的核心内容19.条例对房地产价格评估的规定•一是明确对被征收房屋价值的补偿，按照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。对评估中应当考虑的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题，将由房屋征收评估办法进行具体规定。•二是明确房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。•三是规定房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的违法行为，规定了严格的法律责任。•四是规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。一、新条例的核心内容110.新条例的实用范围一、新条例的核心内容新条例第三十五条的规定，本条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。解读：1、新条例对已经取得拆迁许可证的项目没有影响，但强迁要按新条例规定由政府申请人民法院强制执行。故对于公司在拆迁许可证有效期内的项目，抓紧完成拆迁工作。2、针对有拆迁许可证但已过期，需要补办拆迁许可证的项目新条例没有涉及拆迁许可证延期的有关规定，延期问题将会受地方细则影响，公司争取在细则出台前对已过期的拆迁许可证办理延期手续。1一、新条例的核心内容3、针对未获得拆迁许可的项目这部分项目是受新条例影响最大的，新条例中实施主体的变化、对土地开发不以营利为目的的限制、征地各个环节相关程序的完善、强制拆迁实施主体的变化及保障房优先安置等政策将大大改变原有征地市场的格局。针对这部分项目，公司需要成立符合政府委托条件的机构（机构性质要根据政府细则的具体规定）。对于这部分项目公司需要加强征地前期的工作，加大与区政府、区法院、区法制办及区房屋征收部门的合作和沟通，加大上述部门的力度支持和协同作战的力度，以便加快拆迁的进度。解读：1北京公司项目：二、新条例对公司带拆迁的项目的影响及对策1北京公司项目：1北京公司项目1德胜公司项目1重庆公司项目1惠州公司项目国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的，通过行政法规对征收集体土地作出规定是超越立法权限的。对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改需由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。11.实施机构受政府监督和利润限制，实施机构的征地意愿降低政策强调以政府作为拆迁主体，并强调实施机构不以营利为目的，各地的实施细则可能会根据当地土地开发的利润水平限定征地实施机构的利润率。一级土地开发实施机构能够提供的服务减少，受到的制约将会增加，一级开发实施机构项目的利润率水平会降低。因此，征地实施机构的土地开发意愿会因此受到打击。2.土地的征地资金成本和时间成本将增加，核心区土地供应将更加稀缺由于拆迁难度加大，程序更加复杂，土地一级开发周期将拉长，这将使得中心城区的土地供应更加稀缺，位置优越的地块竞争更加激烈，拿地成本也会随之走高。三、新条例对市场的影响4.土地价值增长在一定时期内成为必然伴随拿地成本的增加，土地储备（必须已经获取土地使用许可证）多的公司将获益于土地价值的增长和重估。同时，一二级联动的拿地模式可能不再具有可操作性。3.对一级开发的资金量要求进一步增加新条例是将更多的权力赋予最终的土地提供方，“先补偿、后征收”增加了一级土地开发的现金流，同时一级开发周期的拉长也拉长了的资金回笼的周期。因此，未来一级开发资金压力会增加。15.土地价值上升和政府调控双重作用下，未来房地产价格小幅增长新条例必将增加政府和被拆迁户之间博弈的成本，从而造成开发商拿地成本的上升，土地成本的增加直接导致房价的增长，对于城市核心区域这个趋势更加明显。在政府调控政策的作用下，价格上涨的幅度将被遏制，短期内还可能出现下跌的情形，但从长期来看，房价温和上涨还是可以预期的。二、新国八条（1月26日出台）目录一、政策主要内容二、政策重点条款解读三、政策对公司的影响及对策11、进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。一、政策的主要内容及解读解读：1、本条主要强调地方政府的作用，增加地方政府稳定房价的压力。2、政府部门作为市场的监管者，可以通过政策对市场进行规范和引导，市场价格受政策的影响会产生波动，但成交价格最终取决于供求双方力量的均。具体到房地产这样一个细分市场，由政府部门确定新建住房价格的控制目标，可见政府对房地产市场的容忍程度已经见底。12、加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。解读：保障性住房主要是为了解决中低收入者的居住问题，是为了满足人居住的刚性需求。为了保证保障性住房的建设，无论是迫于政府自身压力还是舆论压力，今后高端项目的土地供给会稀缺。13.调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。解读：解读：从个人和开发商两个角度加强税收监管。个人角度：不足5年，营业税政策由原来差额征收调为全额征收。例子：原来100万的房子，现在转手200万。按以前标准营业税为：=（200-100）*5.5%=5.5万；现在标准营业税为=200*5.5%=11万；该项政策增加了5年内转让的住房的交易成本，打击短期投机行为。不过，营业税是可以转嫁的，也就是说，出售是可以要求200万为实收，而将营业税转嫁给购房者。另外营业税只是对5