XXXX年2月22日中国房地产政策及时解读_中指

事件：2月21日，在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》颁布后，天津市出台了相关限购细则。截至当日，全国35个大中城市中，共有13个城市已出台相关细则。政策要点：天津限购套数的要求与国八条基本一致，限购范围从市内六区扩展到全市如同我们在1月27日发布的“国八条”解读报告所言，“限购令”更大范围、更加严厉的执行是此轮政策最大的特征。已出台细则的13个城市，北京、上海为在去年曾出台限购政策，此次出台政策严厉程度也最高，其中北京要求外地居民需提供5年及以上纳税证明方可购房，而上海仅需提供2年内的一年以上证明即可。天津此次出台细则较北京和上海来说较为温和，仅限购区域由市内六区扩大至全市范围，在购房套数的限制上与“国八条”一致。影响分析：天津政策或将导致其2011年商品住宅成交量有20%-30%的回落目前，天津市内六区鉴于其区位优势，成交量受市场影响较小；但环城四区中购房者多为改善型客户和首次置业者，受差别化信贷政策影响较大，置业行为减缓；滨海新区和远郊区县购买者多为投资客和蓝印户口需求客，受非本市户籍居民需提供1年期以上纳税证明可购住房1套的影响，其投资需求被大幅抑制。整体而言，受此次政策影响，其商品住宅市场成交量将有大幅下降，降幅或将达到30%。住宅价格整体将呈现略有回落态势，远郊区县、滨海新区回落幅度较为明显2011年，保障性住房供给大幅增加将平抑住宅市场整体价格。同时，商品住宅整体供应量同比2010年不会减少，而受限购政策影响，购买需求将被压缩，供需结构的不平衡将导致商品住宅价格略有下降。考察各大区域购房需求结构，市内六区以及环城四区主要以刚性和改善的需求为主，而远郊区县购房结构主要以蓝印户口需求为主，滨海新区则主要以投资需求为主；限购令出台将大幅挤压投资需求，且滨海新区住宅价格经过2009年以来的快速上涨，相对于房地产发展一般发展水平已经出现较大的透支，且供过于求的压力较大，价格回落趋势较为明显。天津“津十条”点评：津版限购细则落地，对远郊及滨海新区市场冲击较大中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组中中国国房房地地产产政政策策即即时时解解读读22001111年年22月月2222日日中中国国指指数数研研究究院院2中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组一、天津出台“限购令”，拉开地方细则密集出台大幕按照1月26日国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的要求，2月21日天津“津十条”细则在众多期盼和质疑声中落地。在北京、上海、青岛、成都、南京“限购令”率先出台后，又有天津、太原、贵阳、南京、长春、哈尔滨、石家庄和济南8个城市相继出台“限购”细则，截至22日全国共有13个城市出台“限购令”。根据“国八条”要求，至少有35个城市要出台限购措施。新一轮的限购较之去年更加严厉，普遍要求“本地居民已有2套、外地居民已有1套、外地居民不提供纳税证明不得购买”，但在限制区域和外地居民购房提供的纳税证明年限上有一定区别，其中以北京最为严厉。此次，天津出台的“限购令”在全国已出台细则城市中较为温和，基本按照国八条标准实施限购政策。表：“国八条”后出台“限购令”的城市及主要内容严厉程度城市出台时间实行时间本地居民外地居民限制区域外地居民购房纳税证明年限最严厉北京2月15日2月16日起全市5年严厉上海1月31日1月31日起全市2年内的1年以上温柔天津2月21日全市1年以上温柔南京2月19日全市1年以上温柔长春1月28日全市1年以上较温柔南宁2月15日3月1日起市区1年以上较温柔青岛1月28日1月28日-12月31日市辖七区1年以上较温柔太原2月19日2月19日起市辖6区1年以上较温柔贵阳2月16日2月16日至2011年12月30日中心城区人口密集、房价过高一环内的住房1年以上较温柔哈尔滨2月18日6个主城区（不含呼兰区、阿城区）1年以上较温柔石家庄2月21日2月21日起市内五区及高新区1年以上较温柔成都2月15日2月15日起已有2套不得购买已有1套不得购买，不提供纳税证明不得购买主城区无最温柔济南1月21日1月21日至2011年12月31日新购1套新建商品住房新购1套新建商品住房全市无资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理322001100年年1122月月2233日日房房地地产产政政策策动动向向快快报报具体来看，35个城市中有20个城市在“国八条”之前即已出台限购政策，但多数不够严厉（不论有几套住房均可再购买一套），需根据国八条进行调整。现北京、上海、天津、南京、太原、济南等6城市均已调整完毕，还有深圳、大连、广州等14个城市需将在近期作出相应调整。另外，在国八条之前未出台限购政策的15个城市中，青岛、南宁、成都、贵阳、石家庄、长春、哈尔滨等7个城市现已相继出台“限购令”细则；其余重庆、长沙、西安、西宁、银川、乌鲁木齐、呼和浩特、沈阳等8个城市，至今未出台相关限购政策，有待关注。表：已出或即将出台限购政策的城市类别特征细分城市名单解读一、已根据国八条调整（6个）北京、上海、天津、南京、太原、济南、北京最为严厉，上海其次二、属于35个大中城市，“国八条”前已限购（共20个）14个2010年9-10月出台第一次限购令的城市（9个）：深圳、大连、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、广州、海口2011年1月出台第一次限购令的城市（5个）：兰州、南昌、昆明、郑州、武汉需根据国八条调整三、已按国八条出台（7个）青岛、南宁、成都、贵阳、石家庄、长春、哈尔滨限购仅限于主城区，严厉程度低于北京、上海四、属于35个大中城市，“国八条”前未限购（15个）未出台（8个）重庆、长沙、西安、西宁、银川、乌鲁木齐、呼和浩特、沈阳需在2月中旬前出台资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理二、“津十条”细则解析（一）在严格落实国家调控政策的前提下，有望将房价控制在合理水平。根据天津市经济发展目标，于2011年3月底公布新建住房价格控制目标，以助于天津房价得到合理调控。（二）、保障性住房建设力度加大，平抑新建住房价格。2010年，天津市计划开工建设经济适用住房800万平方米，占住宅新开工面积的40%。“十二五”计划中明确指出，从2011年起，天津市将加快保障性住房和普通商品房建设，确保90平方米以下中小户型比重达到70%以上。2011年全年新开工经济适用房、公共租赁房等保障性住房1200万平方米、19万套，占住宅新开工比重50%以上。而天津限购细则出台后，保障性住房供应计划增至23万套，保障性住房供应量的大幅增长，将有效抑制新建住房价格。（三）、完善税收政策，抑制高房价。对个人购买住房不足5年转让的，统一按其销售全额征收营业税；对不满足转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房条件的，一律征收个人所得税。土地增值税方面，每平方米销售价格2万元（含）以下的，土地增值税预征率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元（含）的，土地增值税预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的，提地增值税预征率为5%；保障性住房暂不预征土地增值税。此外，政府相关部门将对房地产开发企业2008至2010年缴纳企业所得税情况进行专项核查。4中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组（四）、差别化住房信贷政策逾加严格。新政指出，贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。二套房屋首付款的增加和贷款利率的提升，都将在一定程度上抑制投资需求，同时部分改善性需求也将被误伤。（五）、强化保障性住房和商品住房用地年度供地计划管理。2011年，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%，新建商品住房用地的供应量不低于前2年平均实际供应量。据统计，2009年推出住宅用地2378.37万平方米，实际成交2176.96万平方米；2010年推出住宅用地2736.60万平方米，实际成交2372.50万平方米，由此判断，2011年商品住房土地供应量将不低于2274.73万平方米。此外，收回超过2年未取得施工许可进行开工建设的已供房地产用地，并处以闲置1年以上罚款的惩罚措施，也将大大提高已供房地产用地的使用率，已保证商品住宅的有效供给。（六）、限购政策较温和，与国八条基本一致。限购政策一直受到众多购房者的热烈关注，从2010年10月13日的“津六条”到现在的“津十条”，“限购”政策逾加严厉。2010年10月“津六条”限购，其中规定“本市及外省市居民家庭在室内六区范围内只能新购一套商品住房”，对于购房者已有住房套数未做数量限制；2011年2月“津十条”限购又禁购，“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房”，不但限制了购房者已有住房数量，且新购房屋范围也由市内六区扩大到全市范围。“限购令”虽大大削弱了外地购房者的投资几率，但是对于拥有本市户籍的购房者却仍存一定投资机会，在一套住房可以满足家庭居住条件的前提下，“二套住房”即可以用于市场投资。另外，由于对非本市户籍购房者需提供1年期以上的纳税证明才可购房，这将有利于天津市对于外来务工人员的各项保险、税金等制度进行完善，同时也有可能通过企业与务工人员间各项保险、税金制度的不完善而导致购房者通过不法途径取得购房资格。因此，限购政策的具体实施还要政府相关部门的大力监督。（七）、加强新建商品住房销售管理。进一步加强新建商品住房价格及预售资金的管理，有助于抑制商品房项目价格无故过度上涨，并确保新建商品住房预售资金的安全，以保证工程进度的顺利进行、保障住宅的有效供应。（八）、政府对于房地产市场加强监管力度。加强对中介机构和开发企业的监管，规范房地产中介机构从业行为、杜绝不规范交易行为的发生，使房地产市场规范化运营。（九）、政策要求各媒体对于房地产市场加强正面宣传和舆论引导，引导居民理性消费，维护房地产行业健康发展。（十）、此次政策要求明确责任，确保落实。有关部门须抓紧指定具体实施细则并组织实施，且在细则实施过程中将加强监管。522001100年年1122月月2233日日房房地地产产政政策策动动向向快快报报三、市场影响成交量方面：此次限购政策的出台和实施，或将导致2011年总体成交量回落20%-30%，成交面积将降至800万平方米左右。据调查，远郊区县20%-30%的购房客户为蓝印户口需求者，其中宝坻、武清“蓝印需求”高达50%以上，而对于外来人口购房需提供1年期以上纳税证明的限制条件，使得这部分人群购买力大大减弱；同时，滨海新区购房者中30%-40%为投资型客户，这部分人群的需求也将受到一定程度的抑制；由于区位优势，市内六区成交量所受影响最小；环城四区购房者多为市内六区的改善型客户及首次购房者，受差别化信贷政策的影响，其观望情绪增加，购买行为变缓，成交量下降。所以，整体来说，全市商品住房成交量在限购政策影响下会有明显下降。价格方面：住宅价格整体将呈现略有回落态势，远郊区县、滨海新区回落幅度较为明显。2011年，保障性住房供给大幅增加将平抑住宅市场整体价格。同时，商品住宅整体供应量同比2010年不会减少，而受限购政策影响，购买需求将被压缩，供需结构的不平衡将导致商品住宅价格略有下降。考察各大区域购房需求结构，市内六区以及环城四区主要以刚性和改善的需求为主，而远郊区县购房结构主要以蓝印户口需求为主，滨海新区则主要以投资需求为主；限购令出台将大幅挤压投资需求，且滨海新区住宅价格经过2009年以来的快速上涨，相对于房地产发展一般发展水平已经出现较大的透支，且供过于求的压力较大，价格回落趋势较为明显。高端住宅影响：商品房高端住宅作为投资比例较高的物业，在细则出台后，受政府政策抑制高房价、政府约谈、税收增加等影响，其市场会受到较大挑战，投资客将大量减少，市场需求量明显降低。重要声明本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息不会发生任何变更。本公司已力求报告内