XXXX年2月房地产新政策解析与行业发展判断_38PPT

一、政策条款解读二、政策影响解析三、市场与行业趋势研判一、政策条款解读二、政策影响解析三、市场与行业趋势研判一、政策条款解读调控核心：限购调控方向：降低商品住宅投资属性、扩大保障房规模政策解读2011年1月26日政策，强调五收紧，三保障（一）进一步落实地方政府责任（七）落实约谈问责机制（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管（六）合理引导住房需求（四）强化差别化住房信贷政策（五）严格住房用地供应管理（二）加大保障性安居工程建设力度（八）坚持和强化舆论引导收紧执行力度保障安居力度收紧税收政策收紧房贷政策收紧土地供应收紧需求控制保障执行力度保障舆论引导力度力度力度力度政策解读为坚决遏制商品住房过快上涨，调控力度愈加猛烈三轮楼市调控关键点对比项目2011.1.26新国八条2010.9.29新政2010.4.17国十条首套房首付比例未重新描述贷款首付不低于30%建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%第二套及以上住房贷款贷款首付不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款在价格过高的地区，根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款限购非本地居民拥有1套及以上住房、无一定年限纳税等证明的非当地户籍居民家庭，暂停在该行政区域购房不能提供一年以上纳税等证明的非本地居民暂停发放购房贷款非本地居民住房贷款未做明确限制本地居民各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数只有北京采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房问责对于执行政策不力的地方政府，约谈问责范围明确要求地方政府出台并完善细则停留于空泛问责。数据来源：国家统计局强弱政策逐条解读（按影响力度）合理引导住房需求——投资与异地置业需求急剧下降易落实，影响超强内容：各直辖市、计划单列市、省会城市（47个）和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。影响：全国不少于47个大中城市的全面限购，程度史无前例。本地两套以上限购与异地限购将对投资客户、投机客户、资源占有型客户、终极改善型客户、度假型客户等购房群体产生较强的挤压作用。分析：“限购城市”范围相对明确，整体有了“全国性”的意味，购房资格被严格限定。之前随着各地限购令的出台，全国各地限购的严厉程度参差不齐：一种是以北京、深圳、南京为代表的第一档严厉，其次是广州、福州、宁波、武汉为代表的中等程度，剩下的大多数城市则分为极为轻松的第三档。“国八条”的出台，让全国的严厉档次相对接近。政策逐条解读（按影响力度）强化差别化住房信贷政策——改善型置业需求继续下降易落实，影响很强影响：首付比例、利率水平与执行倍数全部上升，首次改善型置业门槛大幅提高。2011年当前首套、二套房客户还款变化对比首付购房情况贷款额执行利率月供总利息30万一套房100万85折5.44%6,845642807基准利率6.40%7,3977752751.1倍7.04%7,777866485二套房100万1.1倍7.04%7,777866485调控前50万1.3倍8.32%8,5651055516调控后60万内容：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。分析：以家庭为单位，上升首付比例与利率倍数，购房者还贷压力明显增加。未明确是否含二手房。各地方政府出细则空间。虽然规定二套房首付提高，但是执行的时间没有具体确定，所以将可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，意味着更加贷款买不起房，止步于置业升级“门槛”之外。政策逐条解读（按影响力度）加大保障性安居工程建设力度——平衡市场，部分企业扩张良机落实中，影响很强影响：保障房覆盖率约为20%，“军令状”中短期可保障工程开展，在改善中低收入居民居住条件的同时还可平衡因商品住房成交下滑而对造成经济的影响，并通过缓解居民居住压力而促进整体消费市场。对于部分拥有闲置非住宅用地的企业来讲，这是一次盘活存量用地进而扩大市场份额，最终提升企业综合实力与社会影响力的良机。内容：各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。分析：住建部代表“国家保障性安居工程协调小组”与各省（区、市）政府和新疆生产建设兵团签订了2011年保障性安居工程目标责任书。该小组由住建部、财政部、发改委、国土部等部委组成，李克强副总理任组长，可见国家重视程度。中央政府大力推进保障性安居工程建设，加大财政、税收等政策支持，并与各地签订“军令状”，以保证政策在各地的落实与实施。有“军令状”在，各地方政府不敢怠慢，遇山开路、遇水搭桥，在资金、土地等方面至少对于今年1000万套保障房建设的任务可能都不是“问题”。政策逐条解读（按影响力度）调整完善相关税收政策，加强税收征管——压制新房高定价、提升二手房交易成本落实中，影响较强影响：通过严格执行增加税赋的方式，对企业新房市场高定价行为，与个人二手房市场短期炒房行为，进行有力的压控，在抑制总购房需求的同时对二手房市场带冲击较大。内容：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。分析：开发商层面，房价和土地增值税并非单纯线性关系，导致升高房价同时应缴纳的实际土地增值税激增。令开发商相对慎重定价，不做“出头鸟”。购房者层面，继续提高交易环节的成本，相比之前执行差额收取营业税，新“国八条”再次严格了二手房交易税费，使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能开始按照盈利部分的20%收取，如果严格收取将给市场调控带来相比房产税更有效的作用。5年内二手房税费原购价100万，再交易200万首套100平米税种调控前税率税额调控后税率税额营业税差额5.5%5.5万全额5.5%11万政策逐条解读（按影响力度）严格住房用地供应管理——增加中低价位住房用地数量落实中，影响一般影响：土地市场的“70/90”结合“限房价、竞地价”模式的推广，将为土地价格的调控起到一定的作用，但其进一步对房价影响显现的周期则相对较长。内容：各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。分析：通过增加中低价位住房用地来增加该层次的住房供应量，并通过“限房价、竞地价”压低商品住房价格。严格项目开工时间，加快商品住房供给速度。审查开发商购买土地资金来源但未有硬性规定，难有实际意义。政策逐条解读（按影响力度）进一步落实地方政府责任落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制坚持和强化舆论引导易落实，影响较弱影响：将地方政府推向前台，通过落实地方政府责任、公示地方政府承诺、明确问责机制管理广大购房者的心理预期，间接调控交易量及房价。内容：地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。分析：对地方政府由“不问不责”向“问而不责”或“问而后责”的过渡阶段，继续通过行政性手段强化地方政府责任。舆论宣传已经长期执行，对市场进一步影响有限。二、政策影响解析各城市细则力度仍有较大差异各城市住宅成交量降低幅度与城市细则严厉程度一致未调控城市住宅成交稳定商办（未调控）物业表现较好短期内中高档商品住宅市场会进入观望状态地方细则出台紧密程度和严苛程度不一增加了地方投资的不确定性政策影响解析地方政府执行情况（一）已有31个城市出台限购细则。海口长沙南昌郑州苏州价格控制目标制定：贵阳，增幅不高于去年全国平均值昆明，涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平西宁，涨幅控制在城镇人均可支配收入增长幅度之内银川，上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增涨幅度以内，同比增幅低于10%（二）现仅有4个城市出台价格控制目标（一季度内不少于47个城市公布），将房价增幅与居民可支配收入/地区GDP增幅挂钩，受房价统计制度影响意义不大。（三）部分房价涨幅较快城市将继续采用“控高证”等方法人为实现价格数据的控制，高价项目在取得预售许可方面难度将明显增大。限购城市数量：截至3月8日，出台限购城市总数为31个北京、上海、成都、青岛、长春、南京、南宁、宁波、贵阳、天津、哈尔滨、无锡、厦门、石家庄、武汉、银川、济南、广州、昆明、沈阳、大连、海口、杭州、苏州、福州、苏州、南昌、太原、郑州、长沙、三亚、金华。地方政府多根据政治、经济利益本城市细则，执行力度仍有较大区别地方政府执行力度（四）各城市执行力度不一，细则中“限购范围”的划定差异较大，整体呈呈现东部偏紧、中西部偏宽格局。北京全市限购；非户籍提供纳税等5年相关证明海口、天津等11城市全市限购1套三亚、成都等14城市放宽至仅市区（主城）限购或放宽购房套数呼和浩特等14城市尚未出台限购细则宽松严格调控细则出台26城市限购政策对比日期城市二套房首付60%贷款利率1.1倍停放三套房贷（含公积金）限购调整税收优惠政策土地增值税清算稽查增加土地住房供给惩罚违规房企落实地方政府责任1月26日全国√√√√√√√√√√1月28日长春√√√√√√√√√1月28日青岛√√√√市区√√√1月31日上海√√√√√√√√√√2月11日贵阳√√√√一环√√√√√2月13日南宁市区2月15日北京√√√√√√√√√√2月15日成都√√主城√√√√2月15日北京√√√√√√√√√√2月18日哈尔滨√√√√√√2月19日南京√√√√市区√√√√√2月20日