经典房地产全程策划理论体系提纲6

经典房地产全程策划理论体系提纲67.项目服务策划7.1项目销售过程所需物业管理资料★楼宇质量保证书★楼宇使用说明书★业主公约★用户手册★楼宇交收流程★入伙通知书★入伙手续书★收楼书★承诺书★业主/用户联系表★遗漏工程使用钥匙授权书★遗漏工程和水电表底数记录表★装修手册和装修申请表7.2物业管理内容策划★工程、设计、管理的提前介入★保洁服务★绿化养护★安全及交通管理★三车及场地管理★设备养护★房屋及公用设备设施养护★房屋事务管理★档案及数据的管理★智能化的服务★家政服务★多种经营和服务的开展★与业主的日常沟通★社区文化服务7.3物业管理组织及人员架构⑴物业公司人力资源的管理包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节⑵物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构、明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道★遵守国家的有关规定★在经营范围允许下★结合不同的工作重点★把质量责任作为各个环节的重点★遵循职责分明、线条清晰、信息流畅和高效的原则★各岗位的人员设置应遵循精简、高效的原则7.4物业管理培训⑴在物业交付使用前，培训内容包括：★为新聘员工（特别是中层管理人员）提供管理公司架构、人员制度及管理行业的了解★提供物业管理的理论基础★物业及物业管理的概念★建筑物种类及管理★物业管理在国内的发展★业主公约、公共面积及用户的权责★装修管理★绿化管理★管理人员的操守及工作态度★房屋设备的构成及维护★财务管理★物业管理法规★人事管理制度★探讨一些常见个案⑵在物业交付使用后，培训内容包括：★对前线员工及中层员工进行培训，使其对现场实际操作有更深入的认识及了解★对物业管理公司早期进行一次鉴定★物业管理公司各部门的管理、工作程序及规章制度7.5物业管理规章制度★员工手册★岗位职责及工作流程★财务制度★采购及招标程序★员工考核标准★业主委员会章程★各配套功能管理规定★文件管理制度★办公设备使用制度★值班管理制度★消防责任制★消防管理规定★对外服务工作管理规定★装修工程队安全责任书★停车场管理规定★非机动车辆管理规定★出租屋及暂住人员管理规定★进住（租）协议书★商业网点管理规定7.6物业管理操作规程★楼宇本体维护保养规程★绿化园林养护规程★消防设施养护及使用规程★供配电设备维护保养规程★机电设备维护保养规程★动力设备维护保养规程★停车场、车库操作规程★停车场、车库维护保养规程★游泳池及其设备维护保养和操作规程★给排水设备维护保养规程★公共部位保养保洁操作规程★保安设备操作及维护规程★照明系统操作及维护规程★通风系统操作及维护规程★管理处内部运作管理规程★租赁管理工作规程7.7物业管理的成本费用⑴管理员工支出★薪金及福利★招聘和培训★膳食及住宿⑵维护及保养★照明及通风系统★机电设备★动力设备★保安及消防设备★给排水设备★公共设备设施★园艺绿化★工具及器材★冷暖系统★杂项维修⑶公共费用★公共电费★公共水费★排污费★垃圾费★灭虫⑷行政费用★办公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品）★公关支出★电话费★差旅费⑸保险费（包括财产及公共责任险）⑹其他★节日灯饰★审计费用★杂项支出⑺管理者酬金⑻营业税⑼预留项目维修基金原则上物业的运营为自负盈亏，上述所有费用均由管理费支付，发展商理论上无需负责营运上的任何费用；还有其他开支如智能网络、金融信息系统等均会影响管理费的支出。7.8物业管理ISO9002提示★质量手册★程序文件★工作规程★质量记录表格★行政管理制度★人力资源管理制度8.项目二次营销策划8.1全面营销⑴全过程营销★项目投资策划★项目规划设计策划★项目质量工期策划★项目形象策划★项目营销推广策划★项目销售顾问、销售代理★项目服务策划★项目二次营销⑵全员营销★项目营销的实现绝不只是营销部门的事情，而且所有非营销部门全方位、全过程参与企业的营销管理的过程。★营销手段的整体性★企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。★营销主体的整体性★公司应以营销部门为核心，各个部门统一以市场为中心，以顾客为导向，参与整个营销活动的分析、规划、执行和控制，为买家创造最大的价值。8.2品牌战略提示⑴品牌塑造★了解产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力★形成企业长远的发展目标★拥有一套完整的企业识别系统★全方位推广企业形象和品牌形象⑵品牌维护★品牌管理系统★建立品牌评估系数★持续一致的投资品牌⑶品牌提升★持续不断地浓度开发品牌产品★深化品牌的内涵★不断强化品牌的正向扩张力8.3发展商可持续经营战略提示⑴人力资源科学配置★要甄选出公司所需的合格人才★为促进履行职责而不断培训员工★创造良好的工作环境★创造能力的激发★绩效评估和奖励机制⑵产业化道路策略★提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业★将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展★深化住宅产业化链条的协调性⑶专业化道路策略★提高建筑配结构技术体系★节能及新能源开发利用★住宅管线技术体系★建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术★提高住宅环境及其保障技术体系★住宅智能化技术体系9.项目投资策划9.1项目投入产出分析(1)项目总投资估算。包括固定资产投资和流动资金两部分。(2)项目投资来源、筹措方式的确定。(3)开发成本估算。(4)销售成本、经营成本估算。(5)销售收人、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。(6)财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评估。(7)风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面从政治形势、国家方针政策、经济发展状况、市场周期、自然等方面进行定性风险分析。9.2投资风险分析及其规避方式提示⑴项目风险性评价价值提升及其实现的风险性★项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值★项目形象包装和营销推广是否成功⑵资金运用的风险性★减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本★对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼⑶经济政策风险★国际国内宏观经济形势的变化★国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设