XXXX年两会房地产相关政策解读_29页_中原

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。2011年房地产调控政策将趋于稳定——2011年两会房地产相关政策解读二级市场战略研究中心2010.3Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010住房问题已经连续几年成为两会讨论热点，2011年热点话题是保障房、房产税、控房租等2008200920102011ƒ通胀、转变经济增长方式、创业板、印花税、次贷危机、人民币升值、大部制、奥运会、新能源、住房ƒ农业、房地产、产业振兴、4万亿元、消费、食品安全、医改、社会保障、教育、就业、保八ƒ物业税、楼市、三农、食品安全、就业、消费、医改、区域振兴、产业调整振兴、新兴战略产业、文化ƒ房产税、限购令、保障房、控房租、用工荒、人民币升值、个税起征点Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,20102011年两会透露出房地产调控的主要信号：1234•保障性住房建设力度进一步加强，“十二五”末保障性住房覆盖率将达20%，今年投入资金1.3万亿元，政府投入5000亿左右，部分依赖市场运作，开发商在保障性住房领域参与度更高•由于1月中央已经出台了严厉的调控政策，今年的两会在房地产方面没有新的政策出台，2011年房地产调控将仍会延续目前的调控思路，通过限购等方式为保障性住房入市争取时间•继续实施积极的财政政策和货币政策，稳定物价水平是首要任务，利率工具是当前调控重点使用工具，“双率”提高的压力存在•今年调控房价将“三管齐下”，特别是对地方政府稳定房价不力的将实行问责制，在年度房价控制目标下，2011年房地产调控将以地方政府为主导，地方政府执行力度加强Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,20102011年两会关键词关键词1：GDP增速8%关键词2：通货膨胀，控制物价关键词3：利率，紧缩流动性关键词4：房价调控三管齐下关键词5：保障房关键词6：严限购关键词7：防地王关键词8:控房租Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010关键词1：GDP增速8%2011年国民经济与社会发展预期与目标，经济增速预期减缓¾2011年经济发展主要量化指标有：¾国内生产总值增长8%左右；（十二五增长目标为7%）¾居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右；¾城镇新增就业900万人以上，¾城镇登记失业率控制在4.6%以内；2010年的实际情况：¾国内生产总值增长10.3%；¾居民消费价格总水平涨幅为3.3%；¾城镇新增就业1168万人，¾城镇登记失业率控制在4.1%；¾3月5日，国务院总理温家宝作政府工作报告，审查“十二五”规划纲要草案、年度计划报告和预算报告。工作报告提出了2011年的国民经济与社会发展预期与目标，从目标数据我们可以看出，中央对经济增速的目标放缓，更注重经济增长质量而非速度，一定程度上这也意味着占国民经济比重较大的房地产行业发展也会减缓。此外，2011年通胀压力仍然较大。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010关键词2：通货膨胀、控制物价2011年宏观调控的首要任务——稳定物价水平¾政府工作报告指出，2011年宏观调控的首要任务是稳定物价。受国内外经济环境的影响，专家认为今年的通胀比往年都要大。温总理在答记者问时也指出，今年在政府宏观调控的各项工作中，把抑制通货膨胀摆在了第一位。-10%-6%-2%2%6%10%09/01020304050607080910111210/01020304050607080910111211/0102200920102011CPIPPI¾最新统计数据显示，2月份，居民消费价格总水平同比上涨4.9%，与1月涨幅持平。内生产总值增长10.3%；¾而生产者物价指数PPI上涨趋势明显，2月同比上涨7.2%，专家认为PPI的上涨会传导至CPI，令物价上涨压力增加。CPI与PPI走势Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010¾温家宝：通货膨胀就像一只老虎，如果放出来就很难再关进去¾我们目前出现的通货膨胀其实是国际性的，如果你看看整个国际的形势，由于某些国家实行量化宽松的货币政策，而造成汇率和大宗物资价格的大幅度波动。这不仅影响一个地方，就连欧洲也突破了2%。前几个月，世界粮价上涨15%，如果再加上西亚北非局势的影响，油价高企超过每桶100美元。¾输入型的通货膨胀对中国有很大的影响，这也是我们难以控制的。另一方面，确实在我们国内也有因为劳动力成本提高，各种初级产品价格上涨而造成的结构性通货膨胀。¾我们必须重视解决这些问题。我常讲通货膨胀包括物价、房价都涉及人民群众的生活，关系到他们的切身利益。因此，我们今年在政府宏观调控的各项工作中，把抑制通货膨胀摆在了第一位。¾“米袋子”省长负责制，“菜篮子”市长负责制，房价也由地方来负主要责任。”输入型通胀”和“结构型通胀”对我们生活影响很大，今年工作要把抑制通胀摆在第一位关键词2：通货膨胀、控制物价2011年宏观调控的首要任务——稳定物价水平Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010五年期存贷款基准利率7.47%7.20%6.12%5.94%6.14%6.40%6.60%4.20%4.55%5.00%7.74%7.83%7.83%7.56%7.38%7.20%7.11%6.84%6.39%6.12%5.76%3.78%5.76%5.49%5.22%4.95%4.41%4.14%3.60%3.60%2.79%5.85%5.85%5.58%5.13%3.60%200202212004102920060428200608192007031820070519200707212007082220070915200712212008091520081009200810302008112720081223201010202010122620110209五年期贷款利率五年期存款利率关键词3：利率、收紧流动性政策基调——继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，利率工具是当前重点使用工具¾今年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，在稳定物价控制通胀的目标下，货币政策工具将更多的被使用，中国人民银行行长周小川在回答记者提问时表示，利率工具是当前重点使用工具。¾2010年第四季度以来，中央已经三次加息，目前的利率水平距2007年金融危机前的水平有一定的距离，在通胀压力之下，加息预期仍然存在。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010¾周小川：利率政策是重点使用工具¾中国人民银行行长周小川表示真正管理通货膨胀的主要工具还不是汇率，在当前来讲，利率政策还是一项重点需要使用的工具。¾关于利率政策的考虑，不是说光看哪几个变量，然后就能得出这个利率变或不变。货币政策，我们服从的是多个目标，既要保持物价稳定，同时又要维持经济的合理增长，还要保持比较高的就业率，要创造新的就业机会，同时也要保持国际收支基本平衡。¾货币政策从适度宽松转为稳健以后，资金价格会有所上升，这是正常的，大中小企业可能都要承受上升的利率，这是必然的。关键词3：利率、收紧流动性政策基调——继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，利率工具是当前重点使用工具Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010¾在稳健的货币政策下，银行对于额度的控制开始发挥作用，春节以来各银行明显感觉到可用额度紧张，房贷审批到贷款发放时间延长，各银行开始自发实行弹性利率，优质客户贷款利率也出现了上浮，这也是利用利率工具调控通胀的的体现。13900700151077740639460345328545259555877564048071040053560400080001200016000201001201002201003201004201005201006201007201008201009201010201011201012201101201102金融机构人民币新增贷款额（亿元）¾最新统计数据显示，2月金融机构新增人民币贷款额为5356亿元，1-2月共计新增贷款1.58万亿元，同比去年同期下降了25%。关键词3：利率、收紧流动性政策基调——继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，利率工具是当前重点使用工具Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010¾坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。¾一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度，提高透明度，加强社会监督，保证符合条件的家庭受益。¾二是进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划，在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。加强房地产市场监测和市场行为监管，严厉查处各类违法违规行为。¾三是建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。关键词4：房价调控三管齐下2011年房地产调控的主要思路——房价调控三管齐下Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010关键词4：房价调控三管齐下2011年房地产调控的主要思路——房价调控三管齐下¾温总理在答记者问时表示，今年对于房价的调控将是三管齐下，政策将从流动性、税收、地方政府问责方面对房地产市场进行调控。收紧流动性抑制需求实施问责制2011年房地产调控要控制货币的流动性。对于物价这一点也是重要的，也就是说消除房价物价上涨的货币基础。运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求。加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010¾“一管”：收紧流动性、消除房价上涨基础关键词4：房价调控三管齐下2011年房地产调控的主要思路——房价调控三管齐下¾从10年10月来，央行已经三次加息，多次提高准备金率，银行准备金率高达19.5%后银行普遍感觉可贷额度紧张，开发商获得开发贷款难度增加，开发贷款利率上浮，贷款购房者贷款审批手续延长，放款时间延长，利率优惠减少甚至上浮，预计今年这一趋势还将持续下去。13900700151077740639460345328545259555877564048071040053560400080001200016000201001201002201003201004201005201006201007201008201009201010201011201012201101201102¾最新统计数据显示，2月金融机构新增人民币贷款额为5356亿元，1-2月共计新增贷款1.58万亿元，同比去年同期下降了25%。金融机构人民币新增贷款额（亿元）Cod