苏州恒基-木渎凯美地产项目策划报告-120PPT

木渎凯美项目策划报告苏州恒基房地产投资顾问有限公司2007.11.9项目定位篇区域环境篇市场研究篇项目企划篇营销推广篇结构本案所处的位置从地段来讲，地处木渎东与新区南结合部，具有“紧邻市区、交通便捷”的优势本案在木渎所处的位置本案从上面图片可以看出，随着苏州西部开发，木渎优越区位逐渐凸现，在接下来“十一五规划”中，木渎建设目标：“建成苏州西南部的商业副中心和旅游次中心”——木渎区位价值的提升将大大促进经济建设的发展，为本案的开发创造了非常好的开发背景。本案位于“苏州木渎”-“长江路商圈”-“苏州凯马广场板块内”苏州木渎:苏州（“木渎-新区”）长江路商圈长江路商圈是苏州战略发展的“12个次商业中心之一”。在现有基础上，把长江路规划为以专业市场为主，集仓储物流、房地产业、教育业为一体的一条街。其中我们可以看到；江南汽配市场苏州凯马广场将形成未来人流量非常之大。同时也预示着相关商机的滋生。看看“长江路商圈”苏州西南部乃至苏州整个大市最大的汽车市场板块效果图凯马广场——未来汽车生活典范F5汽车主题公园：汽车贸易、汽车商务、汽车文化、汽车运动和汽车休闲五大功能于一体，力争成为长三角地区首个世界级的汽车主题公园。规划内容：规划有汽车贸易市场（4S店），赛车场、汽车电影院、汽车俱乐部、汽车会展中心、汽车文化中心、文体健身中心、商业商务中心、餐饮娱乐中心以及旅游集散中心。总开发面积达1500亩，规模宏大。汽车4S店：目前已入驻汽车4S店29家，如凯迪拉克、别克、丰田、雪弗来、本田、荣威等，已经投入使用的有26家。奥迪、沃尔沃、马自达三个品牌专卖店年底也将投入使用。凯马广场——开发现状雷奔赛车场：由苏州木渎镇政府和苏州雷奔赛车俱乐部有限公司共同投资建成，占地100亩，是目前国内唯一的多台发车沙石路面比赛场地、江苏省唯一汽车赛场、苏州唯一专业赛车场，华东地区高级驾驶培训基地。凯马广场——开发现状已开发项目：中澳广场、东方锦城、凯马广场等项目即将建成交付使用。中澳广场东方锦城凯马广场凯马广场——开发现状已开发配套商业项目：水天堂酒店、凯马娱乐商务会所、东方云顶休闲会所等商业配套。凯马广场——开发现状凯马广场——下阶段开发计划体育中心商业或汽车文化中心汽车展览中心1号2号3号1号、2号地块正在进行拆迁，预计将于明年推出。3号地块目前正在规划中，规划为汽车展览中心。4号地块也将于明年推出。商住项目定位篇区域环境篇市场研究篇项目企划篇营销推广篇结构市场研究篇周边公寓、商业市场研究典型同类公寓楼盘研究市场综合分析周边公寓、商业市场研究上城东方锦城中澳广场金枫国际海德广场凯马广场中澳广场占地面积20000m²建筑面积55000m²容积率2.5产品类型公寓、商业栋数楼层1栋11层单层公寓、1栋11层复式公寓年限40套数481（公寓）面积32－108m²价格5900元/m²（单层）9500元/m²（复式）中澳广场1－2层为会展馆，3层以上为精装修公寓，单层公寓层高3.3米，复式公寓层高4.8米，每层25户，2部电梯。07年5月开盘，目前公寓去化率在90％以上。中澳广场--商业建筑面积55000m²总套数40余套面积区间主力面积140㎡面宽6.5米进深13米价格/销售方式一二层连卖14000元/㎡；三四层单独销售（可分为六块），约5000元/㎡总价范围200万以上去化率剩余4套特色风情商业步行街：餐饮为主凯马大街建筑面积22316m²开间7.6米、7.8米、8米进深11.5米栋数楼层3幢4层价格1-2层连卖11000-120003、4层单卖，4600元/㎡单套面积170-308m²套数40剩余套数4套主力面积框架，可分割组合为凯马广场的配套商业，集休闲娱乐、餐饮消费等商业设施。定位：100万平米汽车城核心商业引擎东方锦城占地面积18000m²建筑面积36000m²容积率2公寓面积7000m²商业面积29000m²产品类型公寓、商业栋数楼层1栋7层复式公寓、4层商业街年限40套数170（公寓）面积40－52m²（公寓）价格7500元/m²（公寓）东方锦城A、B、C、D区为商铺，E区1－2层为商业，3层以上为精装修复式公寓，层高4.95米，2部电梯。07年7月开盘，目前公寓去化率在95％左右。产品设计借鉴：公寓采用了空中庭院设计，增加了采光面，也使第二层增加了一块约5平米的赠送面积，项目性价比提高。东方锦城东方锦城商业建筑面积2万左右总套数200套面积区间115㎡以上面宽4.2米、8.2m进深12-14m价格6800－9000元/m²销售方式商铺A、B、C、D区，1-3层连卖，均价7000元/㎡，4层单卖，均价4500元/㎡；E区一二层均价8000元/㎡总价范围92万起去化率60％-70％定位：内景式步行商街，汽车城财富引擎商业街业态：规划以休闲娱乐为主海德广场占地面积16692.4m²建筑面积33508m²公寓面积11192m²产品类型公寓、商业栋数楼层7层层高公寓4.98米套数约370套面积20－40m²价格预期9000元/m²项目位于木渎汽车城，7层的多层建筑分为商业和住宅两个部分，是集餐饮、休闲、娱乐、消费为一体的综合消费地带，所有商铺和住宅都为朝南向，项目预计于明年年初推出。海德广场商业建筑面积22316m²开间4-8米进深/栋数楼层两层，部分3层层高一层层高5米单套面积60m²起套数/价格7000-9000元/m²结构框架，可分割规划业态：特色餐饮，服饰精品，咖啡酒吧等上城占地面积/建筑面积14000m²容积率2.5产品类型公寓、商业栋数楼层3栋12层公寓、1－2层商业年限40套数300面积公寓45－75m²价格9000元/m²（公寓）上城1－2层为商业，3层以上为精装修公寓，层高4.8米，1－2层为沿街商铺，主力面积在70平米左右，总面积约3000m²。售楼处将于12月开放，公寓预计在08年6月左右推出市场。上城金枫国际产品类型公寓、商业栋数楼层2栋11层公寓年限40套数360户左右面积50－70m²（公寓）价格7000元/m²（公寓）金枫国际1－3层为裙楼商业，4－11层为毛坯公寓，公寓层高5米。项目预计于07年底开盘，均价预计在7000元/m²以上，目前进行客户预约。金枫国际金枫国际商业主推卖点：处金枫商圈核心区，轻轨1号线第2站以及紧邻华润万家超市总建筑面积/总套数400套价格15000左右面宽至少8米进深8米面积区间≥64㎡商业层高一楼5.5米二、三楼4.5米总价96万起销售方式二三层连卖；一、二、三层连卖星城铭座占地面积51282建筑面积50200m²容积率0.97产品类型公寓、商业栋数楼层4栋7层公寓、2栋10层的公寓年限40套数1525面积30－33m²价格8500－9000元/m²星城铭座位于胥口镇，项目由6栋装修小公寓及沿孙武商铺组成，公寓为精装修的挑高产品，层高4.8米。项目一期1－3号楼于06年4月推出，销售结束，目前在售4号楼，280户左右，销售率达到80％左右，即将推出二期5、6号楼及商铺。星城铭座项目为度假型公寓，针对的客群以及营销推广的渠道与上面提到的项目均有不同市场研究篇周边公寓、商业市场研究典型同类公寓楼盘研究市场综合分析新天翔广场其它区域典型同类型项目分析——园区板块新天翔广场占地面积19354m²建筑面积125801m²容积率6.5产品类型写字楼、公寓、商业栋数楼层1-4层裙房、5层会所、公寓22层、写字楼20层年限70套数377（酒店公寓)面积70－150m²（酒店公寓）价格11000元/m²（酒店公寓）新天翔广场由裙楼加塔楼的格式，1－4层裙房为商铺，东西两幢塔楼,一幢为写字楼、一幢为精装修公寓。公寓产品07年3月推出单层层高3米，复式挑高5.8米,去化将近70%。商业部分没有销售，由开发商自己持有。新天翔广场嘉元路世强新尚阅城凯翔国际广场其它区域典型同类型项目分析——相城区板块世强·新尚阅城占地面积19920m²建筑面积62249m²容积率3.12产品类型公寓、商业栋数楼层1栋16层公寓、1栋18层公寓年限50套数一期325二期294面积40－80m²（公寓）60－300（商铺）价格8800元/m²（公寓）世强·新尚阅城1－3层为商铺、3层以上为精装修复式公寓，挑高5.4米，单层25户，2部电梯。10月6日推出了一期的第一批产品，170套公寓，目前全部去化，11月初将推出第二批50套公寓，08年5月推出另一栋及商铺。项目核心卖点：地理位置优越，地处相城核心区位，与市区毗邻；挑高5.4米，同类型产品中优势明显；世强新尚阅城凯翔国际广场占地面积21033m²建筑面积105000m²容积率5产品类型公寓、商业栋数楼层1栋29层单层公寓、1栋34层复式公寓年限公寓70商业40套数1123433（复式）690（单层）面积复式：66－215m²；单层40－112m²价格7200元/m²（复式双算）凯翔国际广场1－3层为商铺，3层以上为精装修公寓，单层公寓层高2.9米，每层14－34户，复式公寓层高5.2米，每层13－34户。07年5月推出单层公寓，7月推出复式公寓，目前全部去化，商业1－2层去化完毕，11月初推出第三层。商铺1层15000元/m²，2层9700元/m²，三层7000－8000元/m²，为客户自营。项目核心卖点：公寓年限70年、低价入市；凯翔国际广场区域个案建筑面积户数户型面积产品单价层高年限相城区世强新尚阅城62249㎡61943-80㎡85005.450凯翔国际广场105000㎡112366－215m²（复式）40－112m²（单层）7200（复式双算）5.2（复式）2.9（单层）70园区新天翔广场38176㎡37770-150㎡110005.8（复式）3（单层）70吴中区东方锦城36000㎡17050㎡(公寓)120左右(商业)6800－9000(商业)7500(公寓)4.9540中澳广场32980㎡48132-108㎡5900（单层）9500（复式）4.8（复式）3.3（单层）40上城14000㎡30045－75m²90004.840金枫国际22000㎡360左右50－70m²7000（毛坯）5（复式）40海德广场33508m²约370套20-40预计90004.9840星城铭座50200m²152530-33㎡8500－90004.840苏州复式公寓项目信息汇总市场研究篇周边公寓、商业市场研究典型同类公寓楼盘研究市场综合分析公寓分析——价格分析相城区8000－9000园区11000吴中苏福路7500－9000园区新天翔国际广场价格处于最高位，均价维持在11000元/平米，领跑苏州复式公寓市场价格。相城区相城大道沿线是公寓产品的主要供应区域，目前供应的复式产品均价在8000－9000元/平米。吴中区苏福路沿线是目前苏州复式公寓产品最为集中的地方，受到周边规划商圈的辐射及汽车城的影响，区域复式公寓均价达到7000－9500元/平米，单层均价6000元/平米左右。公寓分析——价格分析公寓分析——产品分析（层高）市场在售的复式公寓的层高在4.8－5.4米居多，受标准层高限高4.8米的影响，多数项目层高都设置在4.8米。多采用局部挑高的设计，在视觉上增加了空间感，面积小的缺点得到一定弥补。启示：本项目在层高上必须与其他项目拉近距离，以免在产品上输给对手。公寓分析——装修及配套分析东方锦城中澳广场金枫国际上城星城铭座海德广场结构复式单层/复式复式复式复式复式层高4.95m3.3m/4.8m5m无隔层4.8m（2.5+2.3）4.8m（2.45+2.1+0.25）4.98m公寓装修标准（元/㎡）精装精装毛坯/精装标准1480元/㎡精装地面材料上面复合地板下面地砖木地板/地板复合地板待定地面品牌///待定普通待定墙面材料乳胶漆环保乳胶漆/待定乳胶漆待定墙面品牌///待定普通待定厨房配套橱柜、水槽、电磁炉橱柜、水槽等/齐全无待定厨房品牌///待定无待定卫生间配套洗漱台、座便器、浴霸等洗漱台、座便器、沐浴/齐全（洗漱台、座便器、浴霸等）洗漱台、座便