XXXX10房地产经纪典型案例

房地产经纪典型案例【案情】1988年，王老头出面欲购买邻居郭某家房产一处，由于资金紧张，其子王小二出资，并以王老头名义购买。购得房屋以后一直由王小二使用至2007年拆迁之际。房屋于1989年12月取得土地使用权证，登记的权利人为王老头。2005年王老头向王小二出具《关于王家房产权归属函》一份，载明：“兹有***处朝南街面房，该房用地面积72.8米（包括围墙），房屋占地面积52.95米，系1988年由我出面代吾子王小二向原房主郭某购买，购房款4000元由子王小二出资，办妥后由其使用。年迁月移为防止子孙产权纠纷，今特遗言，该房屋产权为我第二子王小二所有，其他各房不得异议。”2007年，王小二就涉案房屋以王老头名义与拆迁指挥部签订《拆迁补偿安置协议书》，王小二收取拆迁补偿款等款项32万元。王老头认为，本人才是房屋权利人，王小二无权占有拆迁补偿款。一、物权公示与房屋所有权确权【评析】1、不动产权属证书是登记机关发给权利人作为其享有该不动产权利的证明。2、不动产权属证书只具有推定的证据效力，不具有绝对的证据效力。【类似案例】亡父名下的房产是否属遗产？老人甲早年丧妻。2010年4月，甲居住的某村占地49平米的两间平房被列入拆迁范围。不久,甲病逝。2010年5月，甲的儿子乙将另一儿子丙告上法庭，要求继承甲的两间平房，并提供《集体土地建设用地使用证》等证据，用于证明权属证书登记名字为甲。乙认为，权属证书上为甲，则房屋应属甲所有。甲去世后，乙有权继承甲的遗产。丙认为，二间平房原为六间，1980年代丙已从父母处买入，后以甲的名义申报建造平房，供父母养老。因此，房屋应归丙所有，不能作为遗产分割。后查明，二间平房确系丙为解决父母居住以甲的名义申报出资建造。最终，法院驳回乙的诉讼请求。（三）借名购房纠纷中真正权利人的认定规则【案情】2001年，姜某购买了北京市B小区201室房屋一套，交纳了全部房款及相关费用，但因该房地产项目为经天公司和纬地公司合作开发，而姜某并非上述公司人员。为了方便购买，姜某就将该房屋产权登记在了经天公司员工郭某的名下。该房屋多年来一直由姜某居住使用，并进行了装修，居住期间的相关费用亦由姜某支付，房产证也由姜某保管。但是当姜某欲将房屋变更登记在自己名下时，郭某拒绝，并称该房屋当初就是郭某出钱所购买，登记在郭某名下就是郭某所有的房屋。后姜某将郭某诉至法院，请求判令确认北京市B小区201室房屋归姜某所有。【分歧】原告：当初是原告交纳了全部房款及相关费用，只是因为身份关系，为了方便购买，才将房产登记在被告名下。原告多年来居住使用，并进行了装修，居住期间的相关费用亦由原告支付，房产证也由原告保管着。这些事实都能够证明原告就是争议房屋的真正权利人。被告：证据表明购房人是被告，没有证据显示购房款是原告交纳。原告之所以手持房屋产权证书，是因为被告自己的老房产证丢失后被其获得，但被告已补办了新的房产证。依据物权法的规定和不动产物权的取得规则，被告对争议房屋拥有当然的所有权。【解析】1、不动产登记错误时的救济措施法律为了保护可能的事实权利人，规定了异议登记和更正登记。所谓异议登记，是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议计入登记簿。此时，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。2、本案中不动产之真正权利人的认定依据（1）涉诉房屋产权证登记为谁，由谁保管（2）涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付（3）涉诉房屋由谁长期支配使用（4）房屋出卖方的证明二、房产经纪人的信息告知义务【案例】2007年12月中旬，河南郑州的张女士通过某房产中介公购买一套二手房。中介公司向张女士推荐了刘先生的一套面积约为90平方米的房屋，两天后张女士携带购房定金在某房产中介公司与刘先生签订了购房合同，双方很快就办结了房屋交接和过户手续。2008年1月初，张女士筹备结婚事宜。被邻居告知这套房子是“凶宅”。张女士愤怒，遂以刘先生隐瞒真相为由，坚决要求其中止合同退还房款。但刘先生坚称该房屋是从别人手中购买的，自己对原房主的妻子在房里吊死一事并不知情，故不愿意退还房款，双方发生纠纷。张女士请求法院：确认自己和刘先生签订的购房合同无效，判令刘先生返还购房款40万元，并判令某房产中介公司、刘先生连带赔偿其精神损失1万元。•一审法院：1、购房合同是双方真实意思表示，合法有效。2、“凶宅”是其主观认识问题，属于封建迷信。3、虽未告知买方，但并不影响房屋使用，也不存在违法等情形。判决：卖方无需返还购房款、赔偿经济损失。二审法院：1、“凶宅”虽不构成房屋物质性使用的障碍，但会影响心理，客观上降低效用。2、既然知晓为“凶宅”，就应在出卖前告知。违背《民法通则》第七条“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益”。3、“凶宅”显然属于重要事实。《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的规定相违背。二审判决：1、确认购房合同无效。2、房东将40万元购房款返还给买方。【类似案例】杭州滨江案2011年3月，章女士通过中介购买了滨江一套别墅，房款共678万元，中介费等用80多万。过户后，2011年6月，开始装修房子。就在这个时候，一件意想不到的事情发生了。原来，2003年别墅内发生过一起凶杀案。章女士找到房东，要求退房。协商无果，诉至法院，要求房东解除购房合同、归还购房款，并赔偿自己的损失。【各方观点】•【原告律师】房东故意隐瞒重大事实，构成欺诈，购房合同应当撤销。凶宅不吉利，房屋的价值也会因为凶杀案而大大缩水。章女士却是在不明真相的情况下用市场价买了这套房。•【房东律师】房屋买卖合同合法有效，而且早就全面履行完毕，不存在任何可以撤销的情形。“你买的是房子，又不是房子的历史。房子产权清晰，功能全面，没有一点问题，有什么理由撤销合同？有一定年份的二手房，很可能曾经发生死伤一类的事情。我们没有告知你房子死过人的义务，你们也没主动来问。凶杀案这件事，当时那么轰动，你们只要稍微查一下就能知道，我们完全没有隐瞒的必要。”三、房产经纪的审核义务【案例1】2009年7月初，张某委托某中介为自己提供租房信息。双方签订居间服务合同后，某中介在网上搜索到一合适的房源，于是通知张某看房。当月15日，张某在中介陪同下与出租人见面看房。自称为李某的出租人出示了房屋回迁安置合同复印件和本人身份证以证明自己是房东。中介人员对上述材料真实性未提出异议。此后，张某对房屋满意，当场向出租人支付4000元定金。次日，双方在中介公司签定《房屋租赁合同》，约定租期一年（2009年7月16日至2010年7月15日），租金24000元。此后，张某支付出租人剩余租金20000元，张某向中介公司支付服务费1500元。同年7月24日，该房屋真正权利人李某出现，对张某使用房屋提出质疑并诉至法院，称自己2009年6月底已将房屋租给王某，不知张某如何入住房屋，李某要求张某搬出房屋。9月10日，张、李二人达成调解协议，张某腾出房屋交还给李某。此后张某将中介公司诉至法院，称中介未尽到核实出租人房屋及身份情况的义务，致使自己损失，要求中介公司返还服务费1500元，赔偿损失24000元。中介公司辩称：经纪人通过网上搜索为张某找到房源并安排看房，在看房现场，自称为李某的出租人出示了相关资料与证件，表明为出租人所有。经纪人还到物业公司查询该房业主是否是李某，物业公司说该房业主是李某，但未同意查看资料。中介已合理履行义务，对于房屋伪造的证件也无法识别。同时，张某签定合同也负有审查义务，对损失的发生也有责任。焦点问题：中介公司是否尽到了审核义务及如实报告义务？一、关于房产经纪人应尽的法定义务（一）法定义务的主要来源：1、《合同法》“第二十三章《居间合同》”【第424条】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。【第425条】居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。【第四百二十六条】居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。【第四百二十七条】居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。【居间人的义务】1、报告订约机会或者媒介服务的义务2、忠实和尽力的义务3、负担居间活动费用的义务2、《房地产经纪管理办法》第二十一条房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。二、未尽如实报告义务的法律责任（一）民事责任提供虚假信息通常包括三种情况：1、故意提供虚假情况。2、疏于审核和调查，虚假情况没有发现。3、根据交易习惯进行全面审核，却没有发现虚假情况。（二）行政责任《房地产经纪管理办法》第三十三条“（四）房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的”：县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。【类似案例】潘某伪造其岳父袁先生的身份证件，经中介公司牵线与冯某签订了房屋买卖合同并收取了130万元房款。在办过户手续时，冯某被交易中心告知袁先生的身份证是伪造的，不能办理过户手续。后经公安侦破，查清潘某使用伪造的袁先生的身份证和印章，持房产证，还找人冒充袁先生办理过户手续，而袁先生本人不知情。此后，法院以合同诈骗罪判处潘某有期徒刑10年。此后，冯某将中介公司告到法院，认为中介公司未尽审查义务，要求中介返还服务费并赔偿损失70万元。法院审理认为，引用《合同法》第425条……中介公司应向委托人如实报告有关订立合同的事项。该案中房产中介对潘某有无袁某的真实委托、袁某的身份及证件真伪未做必要的、谨慎的、充分的审核，故对冯某损失负有不可推卸的责任，应承担赔偿责任。而冯某作为买受人也有义务对所购房屋具体情况做全面调查，不能因由中介公司居间而放弃自己应尽的防范风险的注意义务，也应承担相应责任。因此判决中介公司返还居间服务费并赔偿损失22万元。四、跳单的认定【案例】2008年下半年，原产权人李某到多家房屋中介公司挂牌销售房屋。2008年10月22日，某房地产经纪有限公司带陶某看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问公司带陶某之妻曹某看了该房屋；11月27日，中诚公司带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶某在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用中诚公司提供的信息、机会等条件但未通过中诚公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中诚公司支付违约金。当时，中诚公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。【评析】法院审理认为，1、衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。2、原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他