XXXX年房地产政策解析预判及卖点整理_111页

近期政策解析提纲第一部分2009—2010年房地产市场调控回顾第二部分近期政策解读第三部分未来房价预判第四部分当今政策下购买丽都的原因提纲第一部分2009—2010年房地产市场调控回顾第二部分近期政策解读第三部分未来房价预判第四部分当今政策下购买丽都的原因2009年房地产政策回顾日期发布部门政策条款2009年1月3日-2月10日各大银行只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率2月国土资源部《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》4月24日住房和城乡建设部、监察部完善相关政策、制度;加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查;严肃查处违法违规违纪案件。5月11日国土资源部《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》5月13日国土资源部《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》5月27日国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。5月21日国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》11月10日国土资源部和国家发展改革委规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置,缩短开发商占地周期。12月9日国务院常务委员会将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象12月14日国务院常务委员会用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行20％～30％的首付政策。直接导致09年市场的疯狂未规定同一家开发商不可购买相邻地块税收最终转移到买家身上，抬高交易价格市场越垄断价格越飞涨，地王频现城市拿地企业土地款/楼面地价北京大龙地产50.5亿/29859元上海绿地集团72.45亿/27231元天津中信集团36亿/1434元深圳招商华侨城5.3亿/18874.64元广州广州城建集团3.45亿/15324元杭州浙江西子房产集团7.7亿/24295元宁波金杰房产7.7亿/8170元南京保利地产15.92亿/7553元苏州绿城集团36亿/28057元无锡绿城集团29亿/7097元哈尔滨高盛投资发展有限公司12.13亿/未知济南中石化8600万/1.78万元厦门恒兴置业10.47亿/30940元重庆中海集团九龙仓41亿/2741元东莞龙光地产7.03亿/13087.6元佛山中海地产38.2亿/6495元海南安中石油9.05亿/6141元09年全国地王10年全国地王2010年房地产政策回顾日期发布部门政策条款1月10日国务院“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40％，加大房地产贷款窗口指导．1月21日国土资源部申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％。3月10日国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50％”等19条土地调控政策3月12日国土资源部将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题3月18日国资委78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案3月22日国土资源部在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地4月2日财政部财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策4月15日国务院国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍．对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。4月15日国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130％，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。力度并不强廉价房工程从未有力实施过土地储备排名前十的房企总计有4.32亿平方米，若以人均30平方米计算，足够1400万人居住；若以户均90平方米计算，则够500万户居住。按2010年度销售总额为5275万平方米计算，十大企业的土地储备足够它们开发8年之久。目前只有21家退出（央企恒大以9600万平方米位居房企囤地第一名）计划并未完成计划并未完成2010年房地产政策回顾日期发布部门政策条款4月18日国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。6月4日住房城乡建设部商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定9月27日国土资源部将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地9月29日国土资源部在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数．完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。10月19日中国人民银行金融机构一年期存款基准利率上调0．25个百分点，由现行的2．25％提高到2．50％；一年期贷款基准利率上调0．25个百分点，由现行的5．31％提高到5．56％；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。11月3日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50％，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。证明造假未全国联网。。。11月15日，恒大地产集团天津有限公司以1.74亿竞得武清区泗村店镇两宗城镇住宅用地。提高首付，供求关系依旧紧张紧接下来的12月，房地产成交额占到全年的20%。诸多调控政策下，2010年房地产市场的反应2010年全年，70大中城市新建住宅价格同比上涨12.2%，涨幅比2009年高11个百分点；环比累计上涨7.7%，涨幅比2009年低1.3个百分点。2010年全年，二手住宅价格同比上涨7.4%，涨幅比2009年高5个百分点，环比累计上涨5.1%，涨幅比2009年低1.8个百分点。从价格的月度同比变化来看，1-4月份，新建住宅和二手住宅价格同比涨幅逐月上升，4月份新建住宅价格同比上涨15.4%，为近年来的月度最高涨幅，二手住宅价格同比上涨10.5%；自5月份以来新建住宅和二手住宅价格涨幅逐月回落，12月份，新建住宅与二手住宅价格分别同比上涨7.6%和5.0%。提纲第一部分2009—2010年房地产市场调控回顾第二部分近期政策解读第三部分未来房价预判第四部分当今政策下购买丽都的原因兵来将挡，水来土掩2011年政策解析一、国八条解析事实：中央经济工作会议中所强调的加强政府责任，在国八条中变成了地方政府责任，如果中国是个联邦制的国家体制，地方与中央不是现行的分税制，那么这个地方政府尚可成为相对独立的政府，尚可称切实承担起促进市场平稳发展的责任，而现行的国家体制真的要将一个政府分成两级的政府责任吗？地方政府有审批土地指标的权力吗？有制定货币政策的权力吗？有制定税收的权力吗？有调节利率的权力吗？有发债的权力吗？有控制人口流动的权力吗？没有独立财税支配的能力，又如何承担稳定市场的责任呢？中央政府的责任在不改变现有财税体制的情况下，将遏制房价上涨的责任转移给没有任何市场手段调控能力的地方政府，逼地方政府用行政手段控制价格，一定不会让市场的发展更加平稳健康，也一定不会有利于解决城镇居民的住房问题。专家们说：明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。事实：加大住房保障是政府的责任，但保障的对象是谁，从来就是一笔糊涂账，谁都愿意不花本钱去享受政府公共资源的补贴，并借此而发个财产性收入的大财。加大公共租赁会有利于稳定市场的需求，却不会完全扭转供求不平衡的关系。这种租赁也不参加销售价格的竞争，自然也与遏制价格无关了。专家们说：扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展事实：中国历史上曾多次试图用对二手房交易的加税来限制二手房交易价格的上涨，而每一次的实证结果都是不断的通过交易税费转移的方式而推高房价。而一个没有建立完善的全国联网的个人住房信息系统的地方政府又怎么可能实行严格的税收征收呢？全国目前注册的有资格的评估人员一共四万人，要在70个大中城市、3000个普通城市对近190亿㎡的住房建立完善的评估体系大概要150年的时间。专家们说：加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础事实：住房信贷应是公平的市场竞争的结果，但强化的差别信贷服务于政治的目标，于是对二套房的认定和信贷政策就成了政治手段。名义上是打击投资于投机的炒房行为，实际是限制了改善型需求，中国超过85%的城镇住房私有化率早就告诉市场改善型需求占主导地位了！专家们说：比上一次调控提高了10%的首付比例！！！更加严厉！！！事实：根子正在于上至国务院，下至地方政府对用土地获取市场最大收益的贪婪。“限房价、竞地价”的方式恰恰暴露了政府贪婪的本性。遏制房价本应是“限地价、竞房价”，在保证了公有土地的开发成本和出让金收益之后，希望让房价越低越好才能让房价向下竞价，这本是个小学生也能弄清楚的账。但“限房价、竞地价”则相反，政府可以任意的确定房价的限定水平，同时又可以让政府的收入不满足于合理的地价水平，在竞价寻求并获取更大的收益，并把所有的市场风险转嫁给开发商，即政府想拿的一点不能少拿，留给生产者的就只有“雷锋”精神了。这与“此路是我开，留下买路财”的强盗逻辑又有什么区别吗？专家们说：确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向事实：限购是合理引导消费吗？是不合理的消费需求导致了房价过高吗？奢侈品的高价是因为不合理的消费需求导致的价格高吗？限制奢侈品的消费行为会导致奢侈品的价格下降吗？市场从来都是用价格来调节和引导消费需求的，价格低则消费增加，价格高则消费减少。这本是经济学常识，但中国却出现了政府用各种行政措施千方百计的降低住房的价格，却又同时在价格降低时不允许增加消费需求的反经济规律常识的做法，这岂不令人无法理解吗？专家们说：限购更加严厉、涉及城市更广事实：请问如果是一项中央政府与地方政府的利益一致的政策，对地方政府会用问责的方式来约束吗？请问如果是一项对地方政府更有利的政策，地方政府会不努力去执行吗？专家们说：明确约谈问责机制，确保政策的有力执行和落实事实：谁在控制着舆论的工具？谁在控制着媒体？难道民众有能力去制造和散布虚假的信息吗？而从国情出发的理性消费的前提是国民应知道国情，但被控制的舆论工具和媒体又何曾正确的向国民宣传或公告过真实的国情消息与信息呢？比如中国的住房现状、中的土地现状、中国的收入现状、中国的财政收入现状、中国的财政支出现状、中国的货币政策、流动性等等与房价相关的现状。中国的税收占房价的比重、土地占房价的比重、不同地区的可支付能力等等。如果没有