XXXX年房地产新政_新国八条政策解读_同策

关于“新政国八条”一些解读提要：2010年房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。中央政府为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。中央政府于2011年1月26日颁布“国办发1号文件”新政内容会议确定了以下政策措施：（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。个人观点：在国家GDP和地方GDP总和不附的条件下，要求地方人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力挂钩来确定目标，显然不和逻辑（目前我国人均可支配收入增长速度与居民支付处于不协调阶段，地方政府责任目标能否实现还有待市场考验）。（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。个人观点：地方政府单一追随将经济适用房政策调整为单一长期租赁建房，对于保障性住房政府在多次会议中提出，可就目前市场上来看，保障性住房、公共租赁住房供应仅是“纸上谈兵”。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。个人观点：个人转让增税覆盖面加大，具有一定抑制作用，但实际承担营业税的还是购房者而非投资者（实际中很多税费方面都是“下嫁”于买家）；2，对企业进行土地增值税清算和稽查实为正常征税范畴。（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。个人观点：本条是国八条中最令人关注，也是对市场有一定抑制作用。主要影响包括两点：1、第二套住房首付加大，具有一定抑制作用；2、商业银行执行监督叫停商家以首付款比例优惠吸引购房者。（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。个人观点：此条款反复重申，说明执行较难，未来依旧较难。（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。个人观点：对购房人条件控制非长久之计，时紧时松是未来基调（此条没有明确到具体城市，什么样指标才是上涨过快）；另外对市场高端项目，及旅游地产类的投资投机会带来一定打击。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。个人观点：商品房定价权取决与开发商而非政府，政府对价格控制多体现在对未成熟居住区域土地放量。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。个人观点：拥有自己住房是中国传统观念而非国情，抑制购房需求需从观念入手及打压灰色收入。点评：目前，在投资投机性购房和改善性购房并未明确区分的条件下，新政的执行势必阻力重重令人担忧。市场角度看新政（一）供需两端：此时间出台新政，正值房地产成交淡季，短时间市场供需反应不会过于激烈。各地方“春交会”中会呈现短的时间反映。（二）地方政府：此时间正值春节，欲在2月中旬前出台地方政策，针对地方特点制定可能性不大，更多是复制并且每一轮新政从中央“渗透”到地方需要一段“适应”时间。（三）效果：过往新政消化时间在3-4个月左右，对春节后马上面市产品带来成交量上的影响，短时间将起到抑制作用，进入4、5月份，利空将消化殆尽。关于房产税试点沪渝房产税试点简析两版房产税方案差异上海重庆点评适用范围及确定均价上海全市行政区域，作为参照的“新房成交均价”指上海市上一年度新建商品住重庆市主城9个区，作为参照的“新房成交均价”指上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均。两地的“新房成交均价”均以当地统计部门公布的数字为准。不同的是重庆取前两年的均价相加再除以二，上海直接宅成交均价。取上一年的均价。存量房征收与否一律不征。存量独栋商品住宅要征收。“新购普通房”是否在列本市家庭：新购的第二套及以上住房（包括新房和二手房）非本市家庭：新购住房（不论是否第一套）。本市家庭：独栋商品住宅（无论存量还是增量）；新购的高档住房（指价格比主城新房成交价高2倍）非本市家庭（同时无户籍、无企业、无工作）的第二套住房。两市对外来炒房者都高度警惕，上海尤严。免税面积（起征点）按“人均面积”算，人均60平方米（含）为起征点。按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。在上海，若同一家庭，即使已有存量房产，但新购住房后，家庭人均住房面积仍低于60平方米（含）的，免征房产税；在重庆，存量独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。适用税率分两档：0.4%和0.6%。分三档：0.5%、1%和1.2%。无论上海重庆，税率都较温和，也都体现了差别税率。试点的意义更大。税款计算应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%。应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×对应税率。应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。上海应税房的总房价是打7折后再计税。个人观点：问题1：房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。作为地方税，全面征收势必会造成高端购房需求削减，高端土地需求低迷，但土地出让收益与税收收入权衡是对地方政府业绩的取舍。问题2：《房产税暂行条例》是依据全国人大常委会有关授权决定，由国务院制定的。房产税制度也需要根据情况的变化进一步改革完善。国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省份人民政府从实际出发制定。这为部分城市进行房产税改革试点提供了依据，有利于这项改革稳步进行，并为逐步在全国推开这项改革，进一步完善房产税制度积累经验。房产税只是实行试点，并未强制执行，各地政府应以观望为主。问题3：其他城市从政府、开发商、购房者三者都将以观望为主，实验成功全国推广，则势必在其推广前购房者集体抢购；不积极推广，则保持观望或常态。2011-1-29备注：本文内容仅代表个人观点