XXXX年青城山度假别墅市场观察

青城山度假别墅市场观察成都思源房地产经纪有限公司2010年4月青城山度假别墅市场宏观概况2007年7月20日，“成青大道”通车，加强了青城山区域与成都市区的联系，通达性得到了显著提升。在这一年青城山板块成交土地共计1100余亩，吸引了重庆龙湖、成都置信、四川鸿景置业等品牌开发商。但是，2008年的地震给了青城山片区致命的打击，上半年开盘亮相的项目纷纷停盘，自然环境的不稳定及客户的恐惧性心理两大因素促使该区域别墅市场在近一年内难以恢复。近2年过去了，现在的都江堰和青城山进行进入了全新的高速建设期，同时，针对灾区的众多扶持政策也为未来的都江堰、青城山片区带来发展新契机。作为成都“半小时经济圈”布局的重要一棋，成都-都江堰快速客运铁路预计将于2010年5月全线建成通车。届时，从成都至青城山景区不超过30分钟。区域交通显著提升，拉近青城山与成都市区联系，灾后重建众多扶持政策带来发展契机。青城山概况青城山物业始于上世纪90年代中期，发展年限近16年。由于早期缺乏规范的规划，整体开发呈现较为混乱的局面。特别是2002年前，多个在当时受到较大关注的项目，如白鹭州、高尔夫山庄的快速失败，使得青城山别墅物业区的形象受到沉重打击。随着04年后，较为完备的规划方案出台。同时，多家大型品牌开发商相继完成土地储备工作，青城山别墅物业才开始重新走上正规。到08年大地震前，青城山作为成都重要的别墅板块之一，以较为全面的产品覆盖、相对适中的价格、较为便捷的交通，成为度假休闲类物业的重要集中区域。大地震后，再加之全球金融危机的到来，使青城山别墅物业在08年5月到12月间，整体处于较为沉寂的状态，市场成交总量不大。金融危机的加剧，以及成都楼市于09年逐步回暖等影响，特别是成灌快铁建设保持稳定，使得进入09年后，青城山别墅物业再次呈现较为活跃的状态，特别是交易量及价格的回升，使青城山物业已基本恢复到震前水平。供应形态上，青城山别墅市场上的产品形态呈现多样化，独栋、双拼、联排、叠拼均占一定比例。市场主流产品以联排、叠拼别墅为主，独栋别墅逐步受到关注，双拼等联体别墅物业总量趋少。供应面积上，青城山成都别墅产品供应面区间按产品类别分为多个区间段，价格区间3900—16000元/㎡不等。按供应的别墅类别，其户型面积可分为以下区间段别墅类别面积供应区间产品属性、分布及代表性项目叠拼别墅150㎡以下以投资、度假型为主，集中于在外山区域，少量集中于前山。代表楼盘：蜀山栖镇、青城假日长滩、青城山房联排别墅80—220㎡以度假型为主，集中于前山区域省道106线附近。代表楼盘：上善栖、芙蓉青城独栋别墅140—1000㎡以度假型为主，集中于外山区域。代表楼盘：逸岭·锦江、高山流水双拼别墅180—320㎡以投资、度假型为主，仅有少量分布于远离青城山或青城山向内圈层。代表楼盘：天下青城·美墅半岛、珠江逸景·天生墅目前青城山叠拼别墅价格区间在3900—10800元/㎡（青城假日长滩—青城山房）联排别墅价格区间在7500—11000元/㎡（芙蓉青城—上善栖）独栋别墅价格区间在9500元—18000元/㎡（逸岭·锦江—高山流水）双拼别墅价格区间在8500—13000元/㎡（珠江逸景·天生墅—天下青城·美墅半岛）产品类型在销售热点分布上，呈现一路一场一镇的分布特性。一路是省道106线，一场是青城山国际高尔夫球场，一镇是街子古镇。在分布上，青城山物业呈现两点一带式分布特性。两点为青城前山和青城外山，一带为环山路一线。在销售模式上，青城山物业保持着“缓慢开发、不断提价、缓慢销售”的态势。在客户群分布上，目前青城山的消费群体几乎涵盖三大类，暨富裕基层、中产阶级和大众购房群体。区域特征从使用目的和购买心理上来看，富裕阶层及城市新贵，其购买独栋别墅的主要用途为个人位于青城山的第二居所，其经济支付能力没有问题，购买独栋别墅的主要目的是作为个人私密性空间或重要的商务活动空间使用，在购买心理上，则主要表现为彰显个人社会地位，提高个人社会影响力；中产阶级购买联排及叠拼物业，其主要目的为获得稀缺资源下的第二居所，其经济实力较富裕阶层略低，因此在选择产品上，更倾向于总价适中的联排及叠拼物业，并通过拥有该类物业，表达其个人对于别墅物业的向往，彰显个人自身特性，此类消费行为，其另一层含义主要是中产阶级希望以别墅物业作为其重要的投资理财产品，以此规避可能存在的金融风险；大众购房群体，由于其经济实力受到一定限制，因此在物业选择上，也更倾向于小户型或总价偏低的联排或叠拼物业，其购买别墅物业的目的，主要为了向其同类人群显示其经济实力，在购买的过程中，多会出现从众心理。客群分析在购买别墅物业的整个流程中，以下最为看重的各条要素：1）产品所处的地段、区位；3）产品的单价与总价；4）产品的户型、功能空间的设计有布局；5）开发商的品质；6）产品所处环境；7）产品的配套设施是否完备（包括外部和自身两部分）；8）项目的规模大小。目前，青城山物业的走势受整体市场影响较大，特别是别墅类物业土地供应停止审批、流动性过剩、CPI预期通胀等因素，都促使众多的高端购房者将别墅物业作为规避资金风险的投资项目加以购买。尽管“国家开征别墅物业物业税”即将实施，但别墅独特的稀缺、社会公共关系及交往性、拥有绝对优势的资源、个性彰显等属性，且整个青城山市场09年下半年别墅物业供应量将维持供小于求，使青城山别墅物业的发展获得较强市场支撑。现阶段市场青城山别墅物业产品组成虽然呈现多元化趋势，但以联排、叠拼、独栋三大类产品形成鼎足之势短期不会被打破，但由于独栋产业升温迅速，加之下半年预期新开盘不超过2个，各类产品的市场表现不可预期。仅目前所得市场数据分析，青城山场两极分化仍旧十分严重，特别是联排、叠拼物业，其内部划分下的高端与低端产品，总价差异甚至可达到100万左右，此种市场现状将会随着时间推移而加剧。受快铁施工进度影响，目前青城山的别墅物业虽然出现高端向发展趋势，但由于明年快铁开通后，大量涌入的游客其所必须的酒店配套物业，将较目前更为稀缺。同时，目前在建的酒店物业仅为外山逸岭·锦江5星级会所式酒店，投入使用日期预计在2010年底。因此，2010年青城山物业的发展趋势，将可能向以高端为主、中低端旅游度假式酒店物业为辅的方向转变。区域发展趋势典型别墅项目概况置信•芙蓉青城项目名称置信·芙蓉青城开发商成都置信实业项目地址青城前山山门南侧约800米占地面积69333.68㎡建筑面积31893.5㎡（基底面积）绿化率37%容积率0.46物业形态独栋、联排面积区间90-419㎡总户数205户价格7500-13000元/㎡建筑特色传统中式风格院落别墅园林特色青城山房充分体现高端生活化度假别墅的定位，在社区内拥有优美的居住环境，休闲雅致的度假气息。自园区西北向东南形成一条落差一米左右的主景观水系，由环山渠将活水引入园区水系，在园区形成活水。此外，项目在入口处用近30亩的土地营造景观，通过空间的围合与流动共同营造轻松、闲适的度假气氛。同时，利用景观视廊，借景青城山，达到户户观山的极佳观景效果。周边配套设施距离前山豪生国际酒店约800米距离，紧邻太平社区配套设施豪华会所、“湖中湖”景观泳池、网球场以及公共活动广场产品卖点适中的面积区间，前山区域稀缺的独栋物业，活水园林设计销售进度芙蓉青城独院别墅均价7500元/㎡，面积区间350-420㎡，一期全部售罄。二期合院别墅6月开盘，价格预计13000-15000元/㎡，面积116-166㎡（目前无户型资料）置信•芙蓉青城龙湖•小院青城项目名称龙湖·小院青城开发商成都龙湖锦华置业有限公司项目地址都江堰市都江堰市青城山镇占地面积210000㎡建筑面积106000㎡绿化率45%容积率0.5物业形态独栋、独院、叠院面积区间85-340㎡总户数701户价格15000元/㎡建筑特色新亚洲风格周边配套设施紧邻五星级豪生国际度假酒店，项目周边配套齐全，毗邻东软大学社区配套设施豪华会所产品卖点窄巷、矮墙与小院规划设计核心，“近人尺度”的设计；精装别墅；超大花园露台；投资潜力销售进度一期龙湖•小院青城青城山房青城山房项目名称青城山房开发商四川广居民生实业项目地址青城山房位于都江堰市青城山脚下（距青城山前山山门约1000米）占地面积167580㎡建筑面积50000㎡（基底面积）绿化率50%容积率0.33物业形态叠拼、独栋面积区间50-212㎡总户数281户均价13000元/㎡建筑特色略带东南亚风情的建筑外立面园林特色青城山房充分体现高端生活化度假别墅的定位，在社区内拥有优美的居住环境，休闲雅致的度假气息。自园区西北向东南形成一条落差一米左右的主景观水系，由环山渠将活水引入园区水系，在园区形成活水。此外，项目在入口处用近30亩的土地营造景观，通过空间的围合与流动共同营造轻松、闲适的度假气氛。同时，利用景观视廊，借景青城山，达到户户观山的极佳观景效果。周边配套设施距离前山豪生国际酒店约1000米距离，紧邻太平社区配套设施商业公建区、独立水疗会所区产品卖点适中的面积区间，前山区域稀缺的独栋物业，受到高度评价的四合式建筑组院，活水园林设计联建房定义联建房——所谓的联建是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。青城山联建房——“5.12”地震过后，青城山地区受灾严重。为了让受灾农民解困，为政府分忧。引进社会资金，合建房屋由农户与投资方采取自愿协商的办法进行，建筑用地原则上不超过村社核定的宅基地面积，房屋设计符合防震要求，产权分割双方协商，政府给予办理房屋产权证。并且政府农村集体性质土地产权的规定已经做了如下突破：农户与联建方共同向市(县)国土资源局提出土地登记申请，市(县)国土资源局对农户的原宅基地使用证进行变更，为农户自住用地发放集体建设用地使用证，土地用途为住宅；为联建方使用的剩余集体建设用地发放集体建设用地使用证，土地用途为非住宅(包括商业、旅游业、服务业等)，土地使用年限参照国有建设用地出让年限或自行协商确定。由此形成了具有青城山区域特色的“联建房”。联建房定义青城山联建房（度假别墅）概况政府对青城山的规划有一个“红线”为界，“红线”之内的是旅游区，所有建筑由政府统一规划，在红线之内，不会让社会力量去进行这种方式的建房；而“红线”之外，则是自主建房，政府只有一个大的标准，山区不超过8米，平地不超过三层，至于建筑形式这些，由农民和投资者自己商量决定。所以青城山联建房以度假型别墅为主。青城山联建房（度假别墅）沙陀湾山庄项目名称沙陀湾山庄开发商私人老板项目地址都江堰市大观镇红梅村二组占地面积约40亩建筑面积约15000㎡绿化率50%容积率0.5物业形态多层、双拼（2套）面积区间39-120㎡总户数约250户价格约4000元/㎡建筑特色中式洋房土地性质集体性质的商业旅游服务用地（使用权年限40年，两证齐全）周边配套设施/社区配套设施超市、茶楼产品卖点临溪、靠山的自然资源；价格低客群成都范围中产阶层、极少量外籍人士置业目的度假自住销售进度多层产品余100套左右，3980元/㎡；双拼2套，4100元/㎡销售模式市内设接待点销售（小平广场），现场无销售大厅。沙陀湾山庄青山逸品项目名称青山逸品开发商成都市泓杰度假村有限责任公司项目地址都江堰市大观镇红梅村四组占地面积约380亩建筑面积约12000㎡绿化率60%容积率0.4物业形态联排度假式酒店面积区间80-100㎡总户数/价格4500-5200元/㎡建筑特色北欧风格土地性质集体性质的商业旅游服务用地（使用权年限40年，两证齐全）周边配套设施/社区配套设施天然泳场、生态茶舍、夏冰溶洞、休闲竹林区、浪漫香氛体验、健康步道、网球场兵乓球场；超市、卫生院、农贸市场产品卖点临溪、靠山的自然资源；价格低；赠送30㎡院落；酒店式家政服务客群成都范围中产阶层置业目的度假自住销售进度余3套销售模式现场设销售大厅。备注青山逸品度假酒店以套房为主，运用产权式酒店的模式进行开发和经营；酒店管理：成都茶坪赛格尔连锁客栈有限责任公司青山逸品味江河谷项目名称味江河谷开发商成都明科