【易居克而瑞】2017西安楼市年度分析报告

西安楼市年度分析报告2017年易居（中国）企业集团西北区域-克而瑞西安机构2018年01月调控持续加码，全面升级限购、限贷、限售紧商品住宅成交规模连续三年保持1500万方以上水平稳一年内涨幅超35%，西安商品住宅进入万元时代涨全国型房企垄断TOP10，市场集中度升高统免责声明报告是易居（中国）企业集团股份有限公司克而瑞西安创研中心及其研究人员对2017年房地产相关信息和数据的连续跟踪和积极分析，但不保证所载信息的精确性和完整性；我机构将随时补充、修订或更新有关信息。本报告版权归“易居（中国）企业集团股份有限公司西安机构”所有，未经事先书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“易居（中国）企业集团股份有限公司西安机构”，且不得做违背原意的删减。报告中的信息或所表达意见并不构成研究结论或投资依据，望善加利用并谨慎决策。统计口径报告涵盖地区以西安主要行政区为主，不包括西咸新区（原隶属咸阳区域）、长安区、阎良区、高陵区、鄠邑区、蓝田县和周至县报告数据时间范畴为2017.1.1至2017.12.31报告宏观经济数据来源国家统计局和西安市统计局报告土地供求数据以国土资源局官方公告为准，统计经营性用地报告土地成交价格均为“招拍挂”价格，不含拆迁费用等费用报告统计物业为商品住宅、商业和办公3种物业报告商品房数据以CRIC系统数据为主；由于统计口径可能与政府官方数据可存在偏差，数据会及时更新报告存量指狭义存量，即已取得预售证未售货值CONCENTS政策持续加码全面升级土地平稳增加供求住宅量稳价涨库存降低123商办挤出效应库存压力大4排行全国型房企垄断5未来风险与机遇并存6PART01政策篇篇章导读党中央提出“房子是用来住的”的指导方针全国范围内，各城市纷纷出台楼市调控政策；西安从年初到9月4次颁布调控政策，限购、限贷、限售多管齐下全国政策：2016年9月底开始，各城市纷纷出台楼市调控政策，主要为限购、限贷、限售、限价几大措施限购限制购房资格，减少购房客户限贷提高首付比例，提高购房门槛限售限制二手房交易年限，控制投机购房限价限制预售价格，稳定市场价格本地政策：调控政策频繁出台，限购、限贷、限售多管齐下2017年1月2017年4月2017年6月2017年9月自2017年1月1日起，本市及非本市户籍居民家庭，在本市城六区范围内只能新购一套住房（含新建商品住房和二手住房）扩大限购范围，提高首付比例，首套房最低30%，三套房限贷；商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易(买卖、赠与)推迟商品房上市交易时间；外地纳入限购范围，须提供在本市（含西咸新区）连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证城六区限购限贷、限售外地人限购全面限购在限购区域内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房房地产调控：持续收紧PART02土地篇篇章导读土地市场在上半年也保持活跃；经历平淡的4季度，年底土地市场回暖全年土地供求规模、楼板价等指标较2016年都有增长市场概况：土地供求均呈增长局面；楼板价小幅上涨成交面积（万方）成交楼板价（元/㎡）19.4%3.3%28.2%3.9%供应面积（万方）680.10万方554.42万方596.72万方465.64万方1822.53万方1621元/㎡1568元/㎡330万元2017年/2016年土地市场对比22.7%成交亩单价（万元）343万元成交建筑面积（万方）1526.95万方土地供求：市场供应量环比增加22.7%，突破680万㎡；成交量增加28.2%，接近600万㎡；供求均创近三年新高1400120010008006004002000201520162017供应面积成交面积图：2013-2017年西安经营性用地供求走势（万㎡）300250200150100500城东城西城南城北城内高新长安沣东（西安）土地供求表现成交量：596.72万m2环比增加：28.2%供应量：680.10万m2环比增加：22.7%供应规模最大区域：城东供应面积：290.72万㎡成交规模最大区域：城东成交面积：201.69万㎡20132014图：2017年西安土地市场区域供求对比（万㎡）上半年土地供求较为活跃；下半年相对平淡，年底土地市场有回暖0204080601001201401601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积成交面积图：2017年西安土地供求走势（万㎡）土地年度走势供应走势：上半年供应充足，年底加大放量全年月均供应规模约56.68万㎡，主要集中在2月、5月和12月，单月供应规模超100万㎡成交走势：前3季度成交较为活跃全年月均成交规模约49.73万㎡，前3季度土地市场相对活跃，1月、3月和6月的单月成交规模超过80万㎡土地供求：土地供求：商住用地成交占比接近70%；住宅用地占比不足10%；商业用地占比提升02040608020132014201520162017供应面积成交面积图：2013-2017年住宅用地供求走势（万㎡）图：2013-2017年商办用地供求走势（万㎡）30025020015010050020132014201520162017供应面积成交面积0200400600800100020132014201520162017供应面积成交面积图：2013-2017年商住用地供求走势（万㎡）住宅商住商业图：2017年各类型土地成交面积占比土地价格：成交亩单价小幅下降至330万元；从区域看，城内领跑，城南和城北位列二三位20026023029032035020162017图：2013-2017年西安土地亩单价走势（万元）2700240021001800150012009006003000城东城西城南城北城内高新长安沣东（西安）土地价格表现成交均价：330万元环比下降：3.9%均价区域TOP3：城内、城南、城北成交均价：2321万元、409万元、340万元201320142015图：2017年西安土地市场区域亩单价对比（万元）土地价格：成交楼板价小幅上涨突破1600元大关；从区域看，城内领跑，城南和城东位列二三位1000120014001600180020162017图：2013-2017年西安土地楼板价走势（元/㎡）7000600050004000300020001000城东城西城南城北城内高新长安沣东（西安）土地价格表现成交均价：1621元/㎡环比上涨：3.3%均价区域TOP3：城内、城南、城东成交均价：6472元/㎡、2360元/㎡、1762元/㎡201320142015图：2017年西安土地市场区域楼板价对比（元/㎡）年初价格震动明显；年中平稳上涨；年末经历回调后继续上涨10016022028034040046050010001500200025001月2月3月7月10月11月12月4月5月6月楼板价（元/㎡）8月9月亩单价（万元）图：2017年西安土地价格走势价格年度走势楼板价走势：波动中整体走高上半年价格震动较为剧烈；6月起，价格整体向上，经历10-11月的回调，12月价格回升到2000元以上亩单价走势：年初/末震动激烈，年中平稳上行上半年价格震动较为剧烈；6月起，价格整体向上，经历10-11月的回调，12月价格回升到400万元以上土地价格：土地价格：住宅用地楼板价下降近40%，超2000元位居榜首；商住用地呈增长局面，楼板价超1600元600120018002400300036002013201420162017住宅2015商住商办图：2013-2017年西安各类型土地楼板价走势（元/㎡）土地价格表现住宅成交均价：2077元/㎡环比下降：38.9%商住成交均价：1649元/㎡环比上涨：26.3%商业成交均价：1443元/㎡环比下降：27.2%土地价格：住宅用地亩单价下降近45%，375万元位居榜首；商住和商办用地呈增长局面，亩单价在310-330万元1002003004005006007002013201420162017住宅2015商住商办图：2013-2017年西安各类型土地亩单价走势（万元）土地价格表现住宅成交均价：375万元环比下降：45.0%商住成交均价：331万元环比上涨：8.2%商业成交均价：314万元环比上涨：5.1%土地价格：正规拍卖竞地，溢价率在50%的最高限价范围内；地块都集中在城东土地编号：CB3-4-98土地竞得人：碧桂园楼面地价：4259元/㎡01020350.57%49.79%49.43%土地编号：CB3-6-152土地竞得人：碧桂园楼面地价：4338元/㎡土地编号：CB6-2-2222土地竞得人：陕西荣德楼面地价：5342元/㎡CB3-4-98CB3-6-152CB6-2-2222土地流拍：全年有3宗土地超溢价熔断，2宗土地流拍，1宗土地流挂，4宗土地熔断后补拍成交；主要以商业用地为主熔断HT01-8-18-1（商业）HT01-8-18-2（商住）HT01-8-18-3（商业）溢价100.86%熔断占地面积：78644.30㎡流拍CA01-56-6（商住）占地面积：49298.35㎡HT01-6-14（商业）占地面积：27732.19㎡流挂BQ7-1-2（商业）占地面积：87530.83㎡熔断后补拍成交CB3-4-98（商住）CB3-6-152（商住）CB6-2-2222（商住）WY8-57-156（商住）PART03住宅篇篇章导读主城区成交面积连续3年保持1500万方规模产品在刚需基础上，改善型占比继续放大；三环外市场份额增加明显房价受库存、政策等因素影响，上涨明显；年末增加供应，价格有小幅下调市场概况：主城区供不应求，供应加大放量，成交规模保持小幅增长；库存下降，接近1000万方；年均价格涨幅达28%成交面积（万方）库存（万方）28.0%30.8%3.0%18.1%供应面积（万方）1331.84万方995.38万方1573.95万方1528.44万方9603元/㎡年均成交均价（元/㎡）7505元/㎡供求比0.850.651092.76万方1334.88万方2017年/2016年住宅市场对比33.8%住宅供求：市场供应环比增加33.8%；成交规模小幅增加3%，连续3年保持1500万方以上的规模；整体表现供小于求1500140013001200110010009008001600201520162017供应面积成交面积图：2013-2017年西安住宅供求走势（万㎡）480400320240160800城东城西城南城北城内高新住宅供求表现成交量：1573.95万m2环比上涨3.0%，连续3年主城区住宅成交规模保持1500万㎡以上规模供应量：1331.84万m2环比上涨：33.8%供应规模最大区域：城南供应面积：365.43万㎡成交规模最大区域：城南成交面积：459.56万㎡20132014图：2017年西安住宅市场区域供求对比（万㎡）供应自2季度起较为充足，年底受库存和价格上涨压力，集中放量；地方调控政策对市场有短暂影响，整体较为强劲0501001502002503003501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积成交面积图：2017年西安住宅供求走势（万㎡）近一年供求走势供应走势：2季度起供应较为充足全年月均供应规模约111.61万㎡，主要集中在4月、6月、9月和12月，其中12月单月供应超250万㎡成交走势：调控对市场有短暂影响全年月均成交规模约131.17万㎡；受地方调控政策的颁布，1月、7月和9月的成交规模有较明显下滑，传统销售旺季9-10月销售较为冷淡；4月受新政影响，开发商集中备案，单月成交突破300万㎡大关，年末市场有明显回升住宅供求：住宅存量：城南住宅库存表现库存量最高为325万㎡库存量：1092.76万㎡去化周期：约8.3个月（按2017年去化计算）图：2017年西安住宅市场各区库存量（万㎡）和去化周期（月）城内去化周期最长114个月0.0020.0040.0060.0080.00100.001