爱尔兰PARK-WEST-区域规划案例

111 总体概况n占地面积90公顷，是具有景观特色的、兼容办公、居住、休闲娱乐的大型一体化社区；n共有280家企业入住PARKWEST园区，吸纳就业人数8000人；区位概况n位于都柏林市西部的NANGOR大街以及M50公路旁，发达的公路系统以及周边的火车站、轻轨站，提升了项目交通的区位环境PARKWEST位于爱尔兰首都都柏林城郊，与城市交通联系便捷，现已发展成为爱尔兰最大、最成熟的商务花园轻轨线火车站NACOR大街Park WestM50公路222PARKWEST的成功运作源于国家政策调整的机遇以及开发商的运作实力1997-2008政策指引的重新定位1997年前基于城郊的片区定位1997年前基于城郊的片区定位2008—多功能商务花园123nPARKWEST的地理位置处于城郊，经济发展缓慢；n对PARKWEST片区的规划是物流园区和工业厂房；n1980后所建设的商务花园项目多以失败告终，究其原因主要是配套设施的不完善n城市发展政策向城郊发展的转型，体现在：在PARKWEST地区规划出12公顷土地作为办公区域，带动区域经济的发展；n城市发展规划中确定（DCDP）：在兼顾城市中心与郊区的发展，并培育城内、外的战略发展区域，使其成为经济中心、雇佣中心以及多功能的综合性社区n伴随着入住园区的企业以及员工队伍的壮大，PARKWEST的辐射范围将会更广，进而需要优化园区内的商务、居住环境，使其成为都柏林的卫星社区；n未来的项目建设将会集中在居住、配套设施，内外部交通设施的完善度开发商能力政策的刺激开发商背景：HARCOURTDEVELOPMENT，一个综合性房地产项目开发商，总部在都柏林，项目涵盖商务花园、零售、酒店以及住宅。33PARKWEST致力于打造一个融办公、居住、休闲娱乐的大型一体化社区概念 3企业园居住区规划待建区域休闲零售区战略储备地块居住区已规划区域战略储备地块企业园休闲零售区共包含五个子项目：n战略储备用地n居住区n企业园n已规划区域n休闲零售区一个新型的、功能复合的，为人们提供工作、娱乐休闲、购物和生活的多功能空间444PARKWEST园区内办公产品类型多样化，单体建筑设计体现个性和独立性，整体布局注重景观的共享，n在建筑设计上，具有独立性，个性化的特色，各个单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态的公司；n办公区域以及内部街道的设计保证了各个建筑物临街，保证了每栋建筑均享周边景观绿化以及交通便捷 Block 13 Block 10 Block 19地标式建筑平面图55商务单元层高建筑面积（平方米）单层面积（平方米）Block5&6&7&832300767Block9A&9D31600542Block9B&9C31800592Block10A&10D31600542Block10B&10C31600542Block11A&11B32000680Block12A&12D31600533-582Block12B&12C31800605-612Block13-1732600878Block18A&18B41600-2800393-751Block1984600325-733Block20A-D31400455-471Block21331001053-1066Block43A&43B41660-2000415-500Block70A&70B41950-2780475-725.5Block71（商业）390003000，每层按区块出租Block72A&72B（商业）41700-2500417-680PARKWEST为不同类型企业提供多样化的办公空间组合，其入住企业大多是中小型企业n每栋产品的建筑面积从1600-9000平方米不等，单层面积从325-1000平方米不等，满足了各类企业对办公面积的不同需求；n办公楼以单层出售为主，面向中小企业提供独立的办公空间666ParkWest内部配套以小型精品店铺为主，业态丰富；外部大型集中商业配套满足区域更高端需求Shirley’sPalace餐馆：主营泰国菜、中国菜房产中介服务BeauCheveu美发美容沙龙酒吧GallaghersCafé咖啡馆Pressed4Time咖啡馆SPAR大型连锁超市TheOfficeCenter办公中心O'Brienscatering三明治餐吧Giraffe幼儿园健身房n内部配套业态：以小型配套设施为主，包括餐厅、咖啡馆、便利店、干洗店、办公中心、幼儿园、健身房等，业态丰富、注重品质，足以满足园区内部人员日常的多样化需求；n布局：呈环形分布，满足不同区域工作人员的消费需求；n外部配套大型集中商业（2.3万平米的休闲零售区）77ParkWest内散布各处的艺术小品，创造出具有文化、艺术及创新气息的园区整体环境，使ParkWest更具知名度 7走在ParkWest内，道路两旁树木林立，随处可见极具创意的艺术小品、和极富美感的水景88ParkWest兼收初创型企业及成熟型企业，园区环境优良及服务设施完善是吸引企业入驻的重要因素n在“企业园”内有资格享受税收减免的企业，主要是那些在国际贸易交往中涉及以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发；n同时，园区内还吸纳了工业、物流、非盈利、零售以及批发行业；n园区内的优美环境以及服务设施的齐备成为选择其的重要因素案例1：Hosting365，爱尔兰最大的网络基础结构技术提供商，占有30%爱尔兰本地市场，于2005年入住，占用单元面积2400平方米。对园区评价：设施齐备、交通网络的完善、雇佣人员地域尺度的扩大、园内独特的景观设计以及充足的停车位。案例2：ALLIANZWORLDWIDECARE，是一家为国外移居者提供医疗保健以及公司解决方案的公司。对园区评价：租金低，交通便捷，运营有序，持续改善入住园区行业比例999ParkWest的成功运营带动了周边住宅、酒店等配套及其他城市功能的完善，进而促进整个地区向复合化新城的目标不断迈进PARKWESTPOINTE是园区内的住宅项目，共分为三个单元：Crescent，Concert，Academy，全部出售提供476间公寓，户型包括单人间、双人间以及三人间房间宽敞、设施齐全，价格合理DaysInn:商务酒店的配备，提供147间客房后续储备用地将更多开发与办公相配套的生活以及购物娱乐休息设施，提升园区的居住舒适度、休闲娱乐体验多样化，工作、居住和谐度的提升。LiffeyValley：复合化的商业及休闲娱乐中心，爱尔兰最大的购物中心之一。提供90多个大小不等的店铺，并为企业提供会议室以及活动空间。开发运营商LiffeyValleyManagementLtd。ParkWest工作+生活+购物+休闲娱乐的宜业宜居新城，都柏林的卫星城办公储备用地居住配套酒店配套带动其他城市功能完善，典型项目：PARKWESTPOINTE商业休闲功能带动配套101010住宅：PARKWESTPOINTE商务办公酒店购物中心宜业宜居新城都柏林的卫星城工作+居住+购物+休闲娱乐111111企业园办公建面：85490万平方米居住区商业建面：5000平方米公寓建面：43560平方米规划待建区域建筑物以及空间布局1.PARKWEST火车站2.学院建筑3.月牙型建筑4.音乐厅5.戴斯酒店6.游乐园7.商场8.小港、码头进行中已完成景观小品9.科林斯王之子10.波浪11.平衡感12.敬意13.白光公园14.成群的野鸭15.太阳奠基石16.螺旋壁休闲零售区商业建面：2.3万平方米未来发展蓝图及区块物业配比商务办公、居住、商业配比54:28:18121212 我们可以持续捕捉政府对PARKWEST发展的推动力，体现在建园初期的政策指引、入园企业的优惠以及园区基础设施的改善第一阶段政策指引第二阶段入园优惠第三阶段基础设施改善n所有入园的企业都可以享受到优厚的税收政策。对于拥有房屋产权的业主（自住业主owner-occupier），免征营建成本税（其中第一年征收50%）；对于租户，可享受10年的双倍房租津贴；私人投资者也可以享受免征营建成本税的待遇（其中第一年征收25%），地方当局采取机动税率的方式，在10年中逐渐减轻税率，使税率从第一年的100%减少到第十年的10%。n在“企业园”内有资格享受税收减免的企业，主要是那些在国际贸易交往中涉及以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发n基础设施的完善度：ParkWest拥有世界先进水准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求；n交通环境的持续改善n城市发展规划中规定了对结构性发展区域的规划，在城内、外培育战略性区块，使其成为经济中心、办公的结点，同时又有各自的特色，达到土地的综合利用；nPARKWEST处于这样一个战略区块中1313国外商务花园案例（BusinessParkSofia&ParkWest）借鉴1、注重规划功能的多样化，使商务花园更具活力；2、地块划分上追求均好性，力求保障各地块都有较好的交通条件和展示面，及较高的商务价值；3、定制化、弹性化的办公产品满足企业多样性需求，具有较高的市场可行性，风险低；4、商务花园内部配套以小型精品商业为主，以底商形式存在，经营业态丰富、布局均衡、方便产业人口日常办公使用；5、园区外部的大型集中商业配套待区域发展成熟后开发建设；6、政府对开发主体在开发经费和招商引资上的实际支持帮助了开发运营企业解决了很多开发运营环节的问题，使项目得以成功推进；7、低租金、充裕的空间、优惠政策及高效的园区管理服务共同构成了园区对入驻企业的吸引力