XX小区管理方案（DOC 34页）

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料重庆金果园小区物业管理方案重庆绅帝物业管理有限公司二00八年八月精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料目录一、管理服务定位二、专项服务理念三、总体管理目标四、服务质量目标五、管理原则六、组织架构、岗位设置、工作时段七、员工培训八、管理措施九、综合服务项目组合设计十、组织技术保障十一、依据引用和遵循的法规十二、企业文化、标识十三、着装十四、附件：（一）金果园小区管理处定员定额审批表（二）资金预算表（三）入住物资计划（四）物资申购计划精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料物业管理方案一、管理服务定位用我们的真诚和专业技能承载业主的重托，用我们热情周到和规范科学的管理为时尚的业主提供一段难忘的生活，为投资型业主提升物业价值，为大厦办公、居者、提供酒店式温馨服务，以豚让业主感受现代化社区信息网络服务的舒心与便捷，创建重庆市一流物业大厦，在为业主服务过程中追求最佳的满意率，从而实现“业主满意、居者满意、社会满意”之多赢局面，为金果园小区和绅帝物业品牌增辉。二、专项服务理念“绅帝”的核心服务理念----点点滴滴绅帝情，全心全意全为您。绅帝物业人将以现代管家的服务风范和细致周到的专业技巧，完成对金果园小区物业管理服务内容的大规模集成，通过常规服务+特约专项服务等管理技术的综合运用，实现我们共同的目标———创建金果园小区之时尚、健康、前卫的幸福生活。三、总体管理目标1、第一工作年度全面开展ISO9000：2000国际质量体系标准的实施。①严格执行物管处标准作业规程，抓好业主日常服务。2、第二工作年度创建重庆市高新区物业管理优秀住宅大厦。①全面提升业主、居者的满意率②全面达到重庆市优秀大厦标准，并申报参评3、第三工作年度达到重庆市物业管理优秀住宅大厦①全面提升服务品质②提升大厦的社会美誉度并达到重庆市物业管理优秀住宅大厦标准4、通过上述三个目标的实现，使大厦物业的出租价格保持较好于当地同类租金水平精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料四、服务质量目标：1．物业管理质量目标服务内容服务内容质量目标公共安保服务1.维护公共秩序24小时门岗执勤和消防监控管理2.处理各种突发事件及时到位率100%3.大厦各项安保管理制度完善、搞好安全防范、减少各种案件和事故发生。消防设备完好率100%，火灾、刑事和交通事故年发生率＜1.5‰4.进入小区车辆实施车卡发放管理。车辆有序停放、通行公共性工程服务1.房屋建筑共用部分的一般性维修养护和管理；公共设施、设备、附属配套建筑和设施维修、养护、管理；公用设施构筑物日常维修养护和管理。房屋完好率达98%以上，房屋维修及时率达100%，维修合格率达98%以上。2.提供日常管理和维修服务，一般维修15分钟内到现场，夜间突发维修事项，随叫随到。及时率100%，回访率100%。3.控制能源使用、降低成本，提供经济及可靠服务质价相符原则。4.无违章建筑；所有公共配套服务设施不随意改变设计用途。公共文体设施、休闲景观、路灯及道路完好率98%以上，停车场完好95%以上。5、给排水、供电、通讯、消防等设备设施养护良好，运行正常，基本无故障；电梯24小时服务各种大型及重要机电设备完好率98%以上。公共性保洁服务1.大厦公共地段经常性清扫保洁，化粪池、窨井等定期检查，下水道定期清理。化粪池、雨水井、污水井完好率通率98%以上2.公共环境卫生、公建部分日常保洁、垃圾收集统一清运到集中处。垃圾日产日清，清扫保洁率达98%以上。3.公共楼梯间、通道无随意堆放垃圾、杂物或占用。公共楼道通畅率100%。4.公共绿化、花木建筑小品养护和管理绿化完好率95%以上。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料综合管理服务1.制定业主公约及各项规章制度，确保管理正常开展。装订上墙，有章可循。2.建立房屋档案、住户档案。有案可查。3.配套项目管理，提供专项和特约服务。质价相符5.建立维修、回访评议制度，24小时接待处理业主投诉。业主满意率95%以上，有效投诉年发生率＜2次，处理率100%6.书信、报刊当天代收、代送。挂号信件、汇款、特快专递登记、送达本人签收，一般信件、书报送到信箱7.组织各种公益活动，开展文明楼院创建活动。力争两年分创建文明楼院。2．公共设施及日常维修计划及实施方案项目维修类别日常维修计划方案标准实施效果房屋承重结构部位结构每周二巡查一次，发现问题立即处理发现结构问题，立即处理。1.房屋修缮标准。2.有关工程施工技术规范1.安全、正常使用。2.功能完好。外墙面及外围墙1.空鼓脱落局部渗漏3.大面积渗漏。4.铁花栏杆锈蚀、断裂。每周一巡检一次，发现问题及时处理。按有关修缮标准、规程实施处理。1.房屋修缮标准。2.外墙面修缮作业规程。1.无渗漏、空鼓脱落。2.大楼外观整洁美观。共用屋面1.隔热层2.防水层3.屋面积水每周二检查一次，发现问题及时处理。由维修员按作业规程实施维修，按照年度计划维修。房屋修缮标准1.无积水、渗漏。2.隔热层完好无损。公共通道门厅楼梯间1.公用地面维修。2.公共通道门厅墙面的维护。3.扶手每周二检查一次，发现问题及时维修。按规定实施维修，保修期内报承建方处理。1.建筑部分修缮规程。2.房屋修缮标准1.整洁无缺损。2.扶手完好、安全。楼院道路路面、人道无破损。每日检查、随坏随修。由维修人员修理。路面修缮标准。无坑洼、积水,完好率95%以上。公共照楼道灯、每天上午由维修员按1.电气作业安灯泡正常使用。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料明、水井、电表井其它照明灯、消防应急灯9:00—11:00检查一次，随坏随修专业操作规程实施全操作规程。2.灯具技术标准。灯柱、座、灯罩管井、完好。完好率达99%以上。绿化景观养护花草修剪补种、施肥浇灌。景观建筑小品养护每日养护、急时修补、修复。环境、花木、景观及建筑小品养护和管理。大厦园林绿化、景观养护标准。1.保持观赏效果。2.绿化补种率98%以上沟渠池井雨水井、口污水井、化粪池、阀门井。每月20日检查一次，发现问题及时维修。由维修员按作业规程实施维修。1.井内无积物、井壁无脱落。2.化粪池口及分隔地无堵塞。3.井盖标志清晰。1.井盖完好率100%。2,无缺损、少污迹。3.无堵塞。休闲文体设施及公共标识座椅等设施以及标识牌、警示牌。每周三检查一次，发一现问题及时维修。由维修员实施维修。1.标志清楚无污迹.2.安放牢固.3.无锈蚀、断裂。1.标志完好率100%.2.标志无损坏、休闲设施完好率100%。消防设施1.疏散标志的维护。2.室内消防栓、箱的维护检修。。1.消防标志随坏随修.2.每年夏季和秋季对消防带凉晒一次。1.维修人员对应负责。2.消防系统主要设备每年春季试运行一次。消防设施保养规范设施、设备完好率100%.机电设备1.日常机电设备零部件、易损件维修更换。2．电梯日常维保3．柴油发电机日常维保。1.每月检查设备一次。2．每季检查开关灵敏度及开关坚固件完好情况3.年检电源切换及自动保护装置。4.柴发机每月15日试运行10分钟。1．由管理处负责人组织实施。2．重大设备按相关标准进行大修。各项机电设备维修保养规范。1．运行正常安全。2．设备完好率98%五、管理原则：精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1、大厦管理原则①遵循各级政府制定的相关法律、规章，认真履行“物业管理服务合同”。②推行“以人为本，服务第一”的服务理念，建立平等的服务与被服务的新型物业管理合同关系。③在公司领导下不断完善提高服务、管理水平，充分展示“绅帝物业”的真情服务与专业管理的精髓。④树立“管理、服务出效益”的经营理念，提倡各级管理、服务人员广泛与业主、住户交朋友，善于挖掘发现业主、住户生活中的需求、困难，有意识地培养他们对管理服务的依赖性，并善于将其转化为公司的生存之本和公司经营创新的经济增长点。2、内部管理原则①推行“以人为本”的绅帝物业企业文化。通过把员工视为企业的主人，通过各级管理人员尊重员工，善待员工，将企业的温暖传递给员工，使员工热爱企业，忠诚企业，服务企业，贡献企业，并通过员工个体优秀表现、整合将绅帝物业优秀的企业文化完整地展示并传递给业主，住户及社会。②通过与广大员工良性沟通协调与不断培训，使企业各项管理活动呈现良性互动，从而产生巨大的企业凝聚力，使企业各项管理活动产生最大的管理效益。六、组织架构、岗位设置、工作时段、服务时间。1、组织架构管理处主任内勤精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2、岗位设置及工作时段①管理处主任：1人工作时段8：30—12：0014：00—17：30每周休息一天。管理处内勤：1人工作时段8：00—12：0014：00—17：50每周休息一天②客户中心主管：1人（4）工作时段8：00—16：00或者12：00—20：00每周休息一天③管理员：3人工作时段（两班）：8：00—16：00或者12：00—20：00每周轮流休息一天④工程主管：1人（7）工作时段：8：30—12：0014：00—17：30每周休息一天⑤综合维修工：6人工作时段：白班4人：8：30—12：0013：00—17：30工程部主管综合维修工（水电管理体制）前台接待、物管员资产管理员（社活策划）保洁员、绿化管理员护卫队员车管员护卫部主管客户中心主管护卫班长精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料夜班2人：⑥护卫部主管：1人（36）工作时段：8：30—12：0013：00—17：00每周休息一天⑦护卫员：36人。门岗：2班×6人大门岗：白班：2人（一站一座），夜班2人（座岗）巡逻岗：白班：3人，夜班：3人监控岗：白班：1人，夜班：1人班长：2人大厦车辆进出口：白班：3人，夜班：3人换休：6人工作时段：（白班）8：00—20：00夜班：20：00—8：00每周休息一天备注：车辆管理待车库经营管理方案决定后另作方案⑧保洁员：17人（18）楼栋保洁员：12人环境保洁员：3人换休：2人绿化：1人工作时段：6：00—12：0014：00—18：307：00—14：0018：00—21：00每工作10天休息1天⑨值班经理制度：每天17：30—次日8：30管理处骨干人员轮流值班，承担首位管理服务职责。服务时间：常规全方位服务时间：8：00—20：00精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料服务电话：A：夜间应急服务时间：20：00—次日8：00服务电话：A：B：七、员工培训1．新入司员工由公司人事培训部组织培训，合格后到管理处试用，在试用期间经考试和综合评定合格者留用，不合格者退回人事部。2．管理处坚持每周期1次对员工进