拿地李红兵培训讲课20130818

中建三局投资发展公司拿地李红兵2013.8目录1.拿地的意义2.影响拿地的因素3.快速判断土地价值4.拿地路径中建三局投资发展公司5.拿地时序和开发节奏探讨第一章：拿地的意义房地产企业的本质是土地的再流转土地是最重要的资本，没有土地，其他一切都是空谈。房地产企业其实是做资源的整合，土地是最紧缺的资源，如何获得土地是房地产企业长期发展的一个战略性问题。拿地就像高考，对于大企业来说决定其市场地位，对于小企业则是生死存亡。拿地和融资是房地产企业仅有的不能外包的环节。中建三局投资发展公司第二章：影响拿地的因素内在外在标的企业城市项目研判中建三局投资发展公司影响拿地的因素之企业因素企业因素拿地必须结合自身的因素，也需要考虑竞争对手。公司战略土地储备资金情况溢价能力成本控制隐性收益中建三局投资发展公司影响拿地的因素之城市因素城市规模市场竞争溢价机会市场公平城市市场规模大，项目平台大，操盘选择面大，公司后续才可增加项目扩大市场份额，这样的城市才有价值。判断城市市场规模的外在体现是房屋成交量，内部因素是人口规模、人口结构和购房偏好。把对影响市场规模的人口及需求因素作为趋势研究的根本，以市场房屋成交量作为参考数据。城市给予土地溢价的机会在于以下三个方面：一是需求带动型，即城市化进程带来的人口红利；二是成本推动型，如果政府土地收储来源由天然净地转为旧改或拆迁为主时，或是政府在城市某一区域投入大量市政建设时，土地的成本价格均会大幅上升；三是由供给结构影响，供给结构的转变会大幅提升地价，抢在其他地产商大局进入之前，适时布局，将会享有很好的土地溢价空间。判断城市机会不可遗漏的是土地市场的公平性，各家开发商都需要通过公开的招拍挂取得土地，那么市场是公平的，如果你能够以更低的价格获得土地，那么低成本的土地自然带来土地溢价，而如果别人能以比你更低价格取得土地，那你获得的就是负溢价了。市场竞争的根源是土地。决定长期竞争趋势的是城市土地资源的稀缺程度与政府土地供应的节奏和规模；决定短期竞争程度的是开发商手中的存量土地规模及在建未售项目；在售项目的规模及去化速度反映了市场是饥渴的还是需求平淡，也会影响未来价格上涨的动能。中建三局投资发展公司影响拿地的因素之项目研判因素项目定位开发周期与建设成本销售价格与销售周期付款条件与融资方式城市化率与项目区位对溢价的影响中建三局投资发展公司拿地影响因素的简要表述开发商企业发展战略及机会成本市场未来预期竞争对手的情况分析价格项目和区域发展预期规划条件的市场实现及经济实现拿地中建三局投资发展公司第三章：快速判断土地价值土地价值投资估价基本估价资料收集影响因素中建三局投资发展公司土地价格的影响因素中建三局投资发展公司1、宗地位置2、土地权利状况3、宗地形状4、宗地面积5、规划条件6、环境质量状况7、基础设施状况1、区域概况2、交通条件3、基础设施条件4、环境条件5、产业集聚状况1、城市资源状况2、房地产制度与房地产市场状况3、产业政策4、城市规划与发展目标5、城市社会经济发展状况一般因素区域因素个别因素了解城市所需基本资料中建三局投资发展公司搜齐五张图，四份报告，一份城市概况是最基础要求五张图四份报告一份城市概况城市功能规划图城市土地性质图城市交通图城市道路规划图城市商圈规划分布图《国民经济和社会发展统计公报》《城市五年规划》《政府工作报告》《城市商业规划》城市概况城市的主要数据1、城市发展GDP（横向类似城市对比，纵向5年先后对比）2、居民收入情况、储蓄量及对比、人均可支配收入和社会消费零售总额3、城市产业结构（需指出城市支柱产业，以及占GDP的比重，增长状况）4、固定资产和房地产投资发展5、城市消费水平（当地五年CPI指数）6、人口结构及对比（全市（含城乡）、市中心城区和板块人口总量、人口构成、流动人口比例、新增家庭户数）7、城市规划及城市发展及产业分布8、交通规划9、项目所在板块的发展规划中建三局投资发展公司了解市场所需基本资料二手资料官方的房地产市场运行状况通报搜房、亿房、新浪地产等房地产网站土地交易中心网站中国土地市场网快速了解市场一手访谈同业者消费者政府中建三局投资发展公司市场的主要数据1、5年土地市场成交分析（对比分析）及形成的建筑面积2、5年商品房（含住宅及商业等）的成交走势3、5年商品住宅销售面积、金额、套数、增速数据4、5年以来当地房地产及金融政策（限购、限贷、减免税费等）5、城市房地产未来走势的预测（市场供需及供求比）6、城市开发数据7、施工和竣工面积数据8、商品房施工及销售面积占比分析中建三局投资发展公司了解项目所需基本资料红线图规划设计要点挂牌文件交通地图地块现状周边物业基础设施配套中建三局投资发展公司项目基本情况1、项目区位（需在地图清晰标注出项目在板块的具体位置，在所有地图中明显标示本项目）2、项目四至3、项目指标4、项目配套（包括：项目所在板块的功能定位，项目和板块及城市的关系定位）5、项目SWOT分析中建三局投资发展公司常规土地估价中建三局投资发展公司假设开发法（开发商拿地参考）市场比较法（正常市场行情）成本法（政府供应参考）基准地价系数修正法（低价招商时）投资估价中建三局投资发展公司房地产开发模拟测算：20130811中建宜昌伍家岗项目.xlsx传统价格模型合理价格模型房地产开发分析主要内容1.0研究结论1.1宗地基本情况1.2地价范围1.3地块投资价值2.0研究方法2.1剩余法求地价2.2运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价2.3研究依据3.0宗地最佳利用方式构思3.1宗地总体规划方案设计3.2最佳开发建设方案设计4.0宗地地价测算4.1地价之外的成本测算4.2销售收入测算4.3地价成本测算5.0项目财务评价5.1项目盈利能力分析5.1.1税金计算5.1.2损益表5.1.3宗地现金流量表与动态盈利分析5.2项目不确定性分析5.2.1项目盈亏平衡分析5.2.2敏感性分析5.2.3概率分析6.0项目综合经济评价与建议6.1项目综合经济评价6.2有关说明及建议中建三局投资发展公司公开获取土地供地定价勾地选地第四章：拿地流程中建三局投资发展公司土地储备中心收集地块资料征地立项报批经市局流转后省国土厅报批达成供地意向征地科提供建设用地批准书规划科制定用地虚红线图、规划设计条件（武规院咨询报告）供地科下发供地通知做供地价格的同时测量土地，地籍确认供地科（交易中心）拟定供地方案主任办公会确定供地方案（报市局过会）市交易中心受理国土局审查交易中心挂牌签订成交确认书签订土地出让合同及支付土地价款，移交土地一级市场政府供应流程中建三局投资发展公司供地计划•通常每年10月前上报•目前开发区仅申报总用地指标，商业800亩，住宅3000亩供地方案•土地座落、规模面积•土地用途、规划条件•土地出让最低价•供地方式正常交易•招标挂牌拍卖•公平公开竞争东湖项目政府剩余工作一级市场拿地中建三局投资发展公司达成拿地默契•利用规划、经济效应圈地•与政府就总用地规模、用途、价格达成一致•尽快促成土地成交条件成熟积极引导供地方案•结合三局初步建筑布局方案划分地块•根据三局需要定制土地用途、规划指标设置竞争障碍•建筑要求•企业资质•保证金•时间限制•地役权限制中建三局东湖项目拿地对应工作一级市场拿地中建三局投资发展公司企业用地征收流程中建三局投资发展公司居民区用地征收流程（一）中建三局投资发展公司工程类建设项目旧城改建类项目保障性安居工程建设项目旧城区改建项目向发展改革等部门申请，并取得立项批文向市区规划部门申请，领取建设用地规划许可证区房管部门在第三季度提出下年度住房保障建设项目发展改革部门下达国民经济和社会发展年度计划报市人民政府审定市房屋征收部门合同国土规划、发展改革、房管等部门对规划论证审核投资主体委托有关单位进行规划咨询及空间论证，并在现状调查基础上进行可行性论证区房屋征收部门八月中旬前上报市房屋征收部门研究，确定投资主体市或区政府纳入国民经济和社会发展年度计划，提交市或区人民代表大会审议后，报市人民政府批准区人民政府组织区房管、建设等部门就住房集中、基础设施落后情况进行论证项目业主单位或投资主体向区政府提出申请报告，向区房屋征收部门提交相关资料市规划部门出具规划意见及用地范围图一、项目确定阶段二、征收申请阶段居民区用地征收流程（二）中建三局投资发展公司三、征收准备阶段五、征收补偿与征收完毕确认阶段区政府确定房屋征收范围区征收部门委托相关单位对拟征收范围内房屋的权属、用途、建筑面积等进行初步调查登记并公布区征收部门会同业主单位或投资主体确定初评机构；市级以上投资项目报市征收部门备案，触屏机构对征收范围内房屋初评。出初评报告征收决定在征收范围现场公告区房屋征收部门向区人民政府提交房屋征收申报材料旧城改建项目多数居民认为补偿方案不符合条例规定的，区政府组织被征收人和公众代表参加的听证会，根据听证会情况修改方案公布征求意见情况和安置方案修改情况公布方案，征求意见不少于30日，根据公布意见修改完善区人民政府决定征收的，15日内作出房屋征收决定；涉及被征收人在800户以上的，征收决定应经区人民政府常务会讨论决定筹集征收补偿资金和安置房源评估机构作出征收补偿评估报告，现场公布7日，并同时做好现场咨询解释工作确定征收评估机构，协商不成采取投票方式，投票不成采取随机方式，公证部门进行公正未经登记建筑调查认定处理公告征收范围，通知暂停办理相关手续区征收部门组织项目业主单位或投资主体拟定征收补偿方案，报区政府区征收部门拟定社会稳定风险评估报告，报区政府批准区房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作，与被征收人签订补偿协议，做好项目现场管理征收完毕后，向市房屋征收部门提出征收完毕确认申请在签约期限内（3或6个月）达不成协议的，可下达补偿决定建立征收补偿档案并将补偿情况公布市房屋征收部门踏勘现场，审核同意后出具征收完毕确认书向项目所在区人民法院申请司法强制征收下达并实施司法强制征收四、征收决定阶段新征收条例关键点1）只有“为了公共利益的需要”，才能征收；2）房屋征收必须依照法律规定的权限和程序进行；3）房屋征收的主体只能是政府（市、县）；4）房屋征收应当依法给被征收人补偿；5）被征收人的居住条件依法受保障；6）征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。中建三局投资发展公司企业参与征收需注意：1）房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府。这里的市包括地级市和县级市，但不包括直辖市。经济开发区管委会、高新技术开发区管委会、街道办事处不能作为主体；国务院、省、自治区、直辖市政府以及乡镇人民政府不能作为房屋征收与补偿的主体。2）房屋征收与补偿的组织实施主体是房屋征收部门。房屋征收部门由政府指定，可以是行政部门，也可以是具有行政管理职能的事业单位，但不能是企业或中介组织，且一定是常设机构。中建三局投资发展公司企业参与征收需注意：3）房屋征收部门可以委托实施单位这里的委托不是必须的，委托属行政委托，可以书面形式作出委托书或签订委托协议。被委托的实施单位既可以是政府部门及其下属二级单位，也可以是乡镇人民政府及管委会，还可以是非营利的中介组织，但不能委托给建设单位和与房屋拆迁有利害关系的部门以及以营利为目的的拆迁公司、企业等。房屋征收实施单位不需要有专门的房屋征收资质；不得以营利为目的；征收部门对实施单位在委托范围内的行为负责监督，并对其行为后果承担责任。中建三局投资发展公司一级征收成本估算时需注意：1）临时安置费只限于被征收人选择房屋产权调换，产权调换房屋交付前，未安排周转用房的情形；2）停产停业损失只限于非住宅因被征收不能用于生产、经营所造成的损失，主要是直接经济损失。且被征收人选择产权调换的情形；3）停产停业期限，是指从“用于经营的非住宅因征收被拆除后”到“用于产权调换的非住宅交付前”的期限；4）专户存储中的“专户”，指建设单位的专户。达成补偿协议后，商业银行经