XX年房地产估价师考试大纲

2011年房地产估价师考试大纲《理论与方法》第一章第三部分房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义（一）专业估价与非专业估价的区别（二）专业房地产估价的概念（三）估价与评估的异同（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点（一）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价有误差但误差应在合理的范围内（五）房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性（一）专业估价存在的基本前提（二）房地产需要专业估价（三）房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人（一）估价委托人（二）房地产估价机构（三）注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1．熟悉房地产估价的含义；2．掌握房地产估价的特点；3．熟悉房产估价的必要性；4．掌握房地产抵押的需要；5．掌握房地产征收征用的需要；6．熟悉房地产税收的需要；7．了解房地产保险的需要；8．熟悉房地产转让和租赁的需要；9．掌握国有建设用地使用权出让的需要；10．熟悉房地产分割的需要；11．掌握房地产损害赔偿的需要；12．掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要；13．熟悉企业有关经济行为的需要；14．了解房地产行政管理的需要；15．了解其他方面的需要；16．熟悉估价当事人；17．掌握估价目的；18．熟悉估价时点；19．掌握估价对象；20．掌握价值类型；21．熟悉估价依据；22．熟悉估价假设；23．熟悉估价原则；24．熟悉估价程序；25．熟悉估价方法；26．熟悉估价结果；27．掌握房地产估价师的职业道德；28．熟悉中国房地产估价行业发展概况。第二章房地产及其描述考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对作为估价对象的房地产的含义、特性、种类及描述等了解、熟悉和掌握程度考试内容第一节房地产的含义一、房地产的定义二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义（一）土地的含义（二）建筑物的含义（三）其他地上定着物的含义三、房地产实物、权益和区位的含义（一）房地产实物的含义（二）房地产权益的含义（三）房地产区位的含义四、房地产的其他名称（一）不动产（二）物业（三）realestate和realproperty五、房地产的基本存在形态（一）土地形态（二）建筑物形态（三）房地形态第二节房地产的特性一、不可移动二、独一无二三、寿命长久四、供给有限五、价值较大六、用途多样七、相互影响八、易受限制九、难以变现十、保值增值第三节房地产的种类一、按立法用语划分的种类二、按用途划分的种类三、按开发程度划分的种类四、按实物形态划分的种类五、按权益状况划分的种类六、按经营使用方式划分的种类七、按是否产生收益划分的种类第四节房地产状况描述一、房地产基本状况描述二、房地产实物状况描述（一）土地实物状况描述（二）建筑物实物状况描述三、房地产权益状况描述（一）土地权益状况描述（二）建筑物权益状况描述四、房地产区位状况描述（一）位置描述（二）交通条件描述（三）外部配套设施描述（四）周围环境和景观描述考试要求1．熟悉房地产的定义；2．熟悉土地、建筑物和其他地上定着物的含义；3．掌握房地产实物、权益和区位的含义；4．了解房地产的其他名称；5．了解房地产的基本存在形态；6．掌握不可移动特性；7．掌握独一无二特性；8．熟悉寿命长久特性；9．熟悉供给有限特性；10．熟悉价值较大特性；11．熟悉用途多样特性；12．熟悉相互影响特性；13．熟悉易受限制特性；14．了解保值增值特性；15．了解按立法用语划分的种类；16．熟悉按用途划分的种类；17．熟悉按开发程度划分的种类；18．掌握按实物形态划分的种类；19．掌握按权益状况划分的种类；20．了解按经营使用方式划分的种类；21．了解按是否产生收益划分的种类；22．掌握房地产状况描述。第三章房地产价格和价值考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件，房地产价格与一般物品价格的异同、与房地产供求的关系，房地产价格和价值的种类以及每种价格和价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义二、房地产价格的形成条件（一）有用性（二）稀缺性（三）有效需要求第二节房地产价格与一般物品价的异同一、房地产价格与一般物品价格的共同之处二、房地产价格与一般物品价格的不同之处第三节房地产供求与价格一、房地产需求（一）房地产需的含义（二）决定房地产需求量的因素（三）房地产需求曲线二、房地产供给（一）房地产供给的含义（二）决定房地产供给量的因素（三）房地产该给曲线三、房地产均衡价格四、房地产供求状况的分类第四节房地产价格和价值的种类一、价值、使用价值和交换价值二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格六、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值八、市场调节价、政府指导价和政府定价九、基准地价、标定地价和房屋重置价格十、土地价格、建筑物价格和房地价格十一、总价格、单位价格和楼面地价十二、名义价格和实际价格十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格十四、起价、标价、成交价和均价十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价考试要求1．了解房地产价格的含义；2．熟悉房地产价格的形成条件；3．了解房地产价格与一般物品价格的共同之处；4．熟悉房地产价格与一般物品价格的不同之处；5．熟悉房地产需求；6．熟悉房地产供给；7．熟悉房地产均衡价格；8．熟悉房地产供求状况的分类；9．熟悉价值、使用价值和交换价值；10．掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值；11．掌握市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值；12．掌握抵押价值；13．了解买卖价格、租赁价格、保险价值、计税价值和征收价值；14．了解房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格；15．掌握无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值；16．熟悉历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值；17．了解市场调节价、政府指导价和政府定价；18．熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格；19．熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格；20．掌握总价格、单位价格和楼面地价；21．掌握名义价格和实际价格；22．熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格；23．了解起价、标价、成交价和均价；24．熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。第四章房地产价格影响因素考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对各种房地产价格影响因素，包括房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等的了解、熟悉和掌程度。考试内容第一节房地产价格影响因素概述一、对房地产价格影响因素的基本认识二、房地产价格影响因素的分类第二节房地产自身因素一、房地产实物因素（一）土地实物因素（二）建筑物实物因素二、房地产权益因素（一）房地产权利及其行使的限制（二）房地产使用管制（三）相邻关系的限制三、房地产区位因素（一）位置（二）交通条件（三）外部配套设施（四）周围环境和景观第三节人口因素一、人口数量二、人口结构三、人口素质第四节制度政策因素一、房地产制度政策二、金融制度政策三、税收制度政策（一）房地产开发环节的税收（二）房地产交易环节的税收（三）房地产保有环节的税收四、有关规划和计划（一）国民经济和社会发展规划（二）城乡规划（三）土地相关规划和计划（四）住房相关规划和计划五、有关特殊政策第五节经济因素一、经济发展二、居民收入三、物价四、利率五、汇率第六节社会因素一、政治安定状况二、社会治安状况三、城市化四、房地产投机第七节国际因素一、世界经济状况二、国际竞争状况三、政治对立状况四、军事冲突状况第八节心理因素第九节其他因素一、行政隶属变更二、重要政治人物的健康状况等考试要求1．掌握对房地产价格影响因素的基本认识；2．熟悉房地产价格影响因素的分类3．掌握房地产自身因素；4．熟悉人口因素；5．熟悉房地产制度政策因素；6．掌握金融制度政策因素；7．掌握税收制度政策因素；8．熟悉有关规划和计划因素；9．了解有关特殊政策因素；10．熟悉经济发展因素；11．掌握居民收入因素；12．熟悉物价因素；13．掌握利率因素；14．熟悉汇率因素；15．了解政治安定状况因素；16．了解社会治安状况因素；17．熟悉城市化因素；18．了解房地产投机因素；19．了解国际因素；20．了解心理因素；21．了解其他因素。第五章房地产估价原则考试目的本部分考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义和作用，各项房地产估价原则对房地产估价特别是估价结果的要求，房地产估价为何要遵循这些原则以及在实际估价中如何遵循这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义二、房地产估价原则的应用第二节独立、客观、公正原则第三节合法原则第四节估价时点原则第五节替代原则第六节最高最佳利用原则第七节谨慎原则考试要求1．了解房地产估价原则的含义；2．熟悉房地产估价原则的作用；3．掌握独立、客观、公正原则；4．掌握合法原则；5．掌握估价时点原则；6．熟悉替代原则；7．掌握最高最佳利用原则；8．熟悉谨慎原则。第六章市场法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节市场法概述一、市场法的含义二、市场法的理论依据三、市场法适用的估价对象四、市场法估价需要具备的条件五、市场法估价的操作步骤第二节搜集交易实例一、搜集大量交易实例的必要性二、搜集交易实例的途径三、搜集交易实例的要求四、建立交易实例库第三节选取可比实例一、选取可比实例的必要性二、选取可比实例的要求（一）选取可比实例的数量要求（二）选取可比实例的质量要求（三）选取可比实例应注意的其他问题第四节建立比较基准一、统一房地产范围二、统一付款方式三、统一价格单位（一）统一价格表示单位（二）统一币种和货币单位（三）统一面积内涵和单位第五节交易情况修正一、交易情况修正的含义二、造成成交价格偏离正常价格的因素三、交易情况修正的方法第六节市场状况调整一、市场状况调整的含义二、市场状况调整的方法（一）市场状况调整的价格指数法（二）市场状况调整的价格变动率法第七节房地产状况调整一、房地产状况调整的含义二、房地产状况调整的内容（一）实物状况调整的内容（二）权益状况调整的内容（三）区位状况调