[房地产]第二届中国（浙江）商业地产高峰论坛(doc 42页)

1第二届中国（浙江）商业地产高峰论坛主题：第二届中国（浙江）商业地产高峰论坛暨2005年中国（浙江）十大价值投资商业地产推荐活动时间：2005年5月14日下午（1：00—5：30）地点：杭州开元名都大酒店（4楼竞潮厅右厅）嘉宾：中国房地产业协会秘书长顾云昌开元旅业集团董事长陈妙林中国商业联合会副秘书长王耀坤和建设集团董事长李宝库大连万达集团董事长王健林新加坡超群公司首席执行官黄亮生铜锣湾百货华东区总监杨建伟江南摩尔总经理石永昌合富辉煌常务副总裁黎振伟[主持人]女士们、先生们，各位来宾，大家下午好，我是今天会议的主持人厉玲，首先非常感谢大家来参加第二届中国浙江商业地产高峰论坛会，本次会议经过了两个多月的紧张筹备之后，于今天胜利召开。我们这届高峰论坛的主办方有：中国房地产业协会，中国国际商业博览会，中国浙江商业地产高峰论坛组委会、中国地产浙江城市主流媒体联盟等，协办方是：杭州开元房地产集团公司。[2005-5-14|14:03:28][主持人]支持媒体有：钱江晚报、金华日报、衢州日报、丽水日报、温州晚报、搜房网等。从城市的中心商业到城市的区域商业，再到分布各处的社区商业，这几年的商业地产可谓是蓬勃发展，从商业时代的沿街为市，到近几年的产权经营、产权分红商业地产的投资模式，也是不断的发生着变化。我们大家都知道，商业地产有其自己的特殊性、多样性与复杂性，需要我们不断的探讨与探索。商业地产承担的城市改造、城市化发展，市场繁荣、需求拉动等多项功能，因此受到了政府、金融界、房地产开发者、以及商业零售业、包括了理论界等。每年关于商业地产的论坛有几十个。[2005-5-14|14:03:54]2[主持人]今年有人提出2005年是我国商业地产的关键一年，因为经过了前几年的经营运作之后，有些商业地产可能在今年脱颖而出，成为佼佼者。他们有些楼盘是成功的,积累了成熟的经验，也有一些楼盘的问题可能会爆发，可能会造成一些社会的不稳定因素。在这个时候，我们举办主题为“地产与商业，如何共赢”的商业地产高峰论坛，目的是让地产开发商与商业精英者共同交流，提供平台，提高房地产商对商业经营的认识，以及提高自身开发的水平，推动浙江省乃至全国城市的商业地产的建设和发展，为广大的市民与消费者提供更到位的商业服务.[2005-5-14|14:04:12][主持人]下面，请允许我介绍参加今天论坛的各位嘉宾：中国房地产业协会秘书长顾云昌，开元旅业集团董事长陈妙林，中国商业联合会副秘书长王耀，坤和建设集团董事长李宝库，新加坡超群公司首席执行官黄亮生，铜锣湾百货华东区总监杨建伟，江南摩尔总经理石永昌，合富辉煌常务副总裁黎振伟，大连万达集团董事长王健林先生，由于飞机原因将于2：30到会场。[2005-5-14|14:07:23][主持人]今天参加论坛的还有百货业、家电业、超市、饮食业的代表，还有五十多家的房地产业的代表，及国内省内的媒体单位，对大家的到来我们表示热烈的欢迎！下面，请本次活动的主办方代表，钱江晚报编委，钱江晚报有限公司副总经理孙晓彤先生，致欢迎辞。[2005-5-14|14:07:50][孙晓彤]女士们、先生们、各位来宾，各位朋友，大家好！我谨代表主办方对大家的到来，到开元名都这样漂亮的大酒店，来参加我们第二届中国浙江商业地产高峰论坛表示热烈的欢迎，本次活动得到了中国房地产业协会、中国国际商业地产博览会，中国（浙江）商业地产高峰论坛组委会以及开元旅业集团，以及浙江省的11个市的主流媒体，以及搜房网的大力支持，还有钱江晚报，对此我表示衷心的感谢。[2005-5-14|14:10:05][孙晓彤]随着近年来我国的城市化的推进，城市化的进程推动了商业地产的快速发展，成为城市开发中的一个热点。浙江省民间资本，中国人民银行曾经有一个统计，十五期间浙江有八千四百亿元，有良好的环境，如何开发优秀的商业地产，是政府和投资者，建设者，包括了消费者共同关心的话题，为推进浙江省城市化的进程，提高城市商业地产的综合开发水平，我们在2004年成功举办了首届中国浙江商业地产高峰论坛推荐活动，和中国浙江2004年十大价值商业地产，提供了一个经营者之间的交流平台，推出了一系列深具潜力的商业地产项目。今天举办此次论坛，希望通过本次论坛进一步的搭建起商业和地产之间的共同3平台，实现商业和地产的资源共享，达到本次论坛交流、合作、共赢的宗旨。我祝愿本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！[2005-5-14|14:10:16][主持人]谢谢孙总的致词，下面我们有请中国房地产业协会秘书长：顾云昌先生做宏观调控下的房地产及商业地产市场趋势分析的演讲。[2005-5-14|14:32:54][顾云昌]各位嘉宾，很高兴又到杭州来就商业地产的发展跟大家交流一些意见，根据会议的安排，让我就当前的房地产的整个市场形势和商业地产做一个发言，所以我想我讲的内容可以概括为三个部分，宏观调控继续进行中的商业地产的发展，第二个部分是商业地产的发展机遇与挑战，第三部分是商业地产发展的几点思考。[2005-5-14|14:33:53][顾云昌]中国房地产的发展，如果算从1998年改革开放启动开始，已经有七、八年的历史，中国的房地产业像一辆高速奔驰的列车，现在这辆列车进入了一个敏感的时段和关键的地段。列车总是高速的奔驰，总要修整修整，我们现在进入了高位盘整期，宏观经济在1998年的时候，就要求房地产业的启动拉动国民经济整体增长的态势，房地产业很好的完成了这个任务，房地产业成为了冬天里的一把火，拉动了经济这匹马。房地产业这几年发挥了支柱产业的作用，现在宏观经济形势发生了变化，原来是要求各行各业加快投资和建设，用消费来拉动经济，现在看是投资过热了，根据宏观经济形势的要求，我们房地产这辆列车要适当的放慢它原来的高速发展，这是宏观经济形势对我们的要求。在我们进入了一个敏感的发展时期，这样的调整过程中，出现了全国的房价攀升过快的情况，这个情况在浙江不仅仅是去年开始的，前几年就开始了，上海也是前几年就开始了，国务院最近发了八条，最近七部委也发了意见，预示着中国的房地产市场在高位进行盘整，意味着这辆列车如何防止更多的颠簸，更多的是要让它平稳的向前推进。[2005-5-14|14:34:14][顾云昌]国八条的出台来调控楼市，意味着中国的房地产市场从2005年来看，是面临两大发展任务：第一任务是稳定住房价格。讲得更全面一点是稳定住房价格加强住房保障。第二任务是发展绿色建筑，房地产业面临着两大任务，是从国家部委发出的文件中看出来，我们要把这两项任务完成好。国八条的出台，它的主要任务是要调控楼市，目标是三个，使各地的供求总量平衡，供求结构基本合理，价格基本平稳，这是国务院18日提出的。价格不平稳，就要抑制过快的价格上涨，国八条和七部委的文件大家看得很清楚，这是提出了两手抓，一手抑制炒楼需求，出台的文件很清楚的显示,无论是税收、还是行政的杠杆，都是抑制炒楼、投机的需求，这一点是很清楚的，昨天我在长春，长春人问我，他们感觉到长春的形势和全国的形势不一样，前几年那里是稳中有降的，去年有一点涨幅，我问了他们，4他们说长春市的炒楼比例很低，主要是当地居民的需求，因为都是买来居住的，所以他们在宏观调控下不会像上海和杭州市以及整个长三角市场产生这样激烈的市场博弈，还是相对平稳的。中央打击的实际上就是炒楼、投机者，总体上来抑制炒楼需求。[2005-5-14|14:34:29][顾云昌]第二个就是控制被动需求。有些地区的需求过渡的旺盛，需求旺盛是好事，但是我们现在是过渡的旺盛了，以至于供不应求了。这当中造成了一部分投机的比例过高了，有地方的拆迁规模过大了.对于长三角地区来说，主要是前者，有些地区主要是拆迁的比例过大了，导致了需求过旺，供应不上，供不应求导致了房价上升。这是我的分析。[2005-5-14|14:34:39][顾云昌]再加上这几年的开发成本的加大，加上了品质的提升，加上了市场的预期，今年一季度全国的商品住宅价格又上涨了13.5％，这样的涨幅不是一种好的表现。所以党中央国务院采取了措施，归根到底就是要稳定价格，而且对中低收入家庭要保障住房，我们应该从各个方面来理解党中央国务院在宏观调控方面，和对房地产市场带来的变化，使我们的房地产市场快速发展当中，进入这样一个关键的调整阶段.我想我们共同的努力，让这辆高速列车的颠簸尽量少一点。[2005-5-14|14:34:51][顾云昌]行业发展的方向和市场发展的要求。还有绿色建筑的要求。使我们在建筑中消耗的资源、能源占全社会资源,能源消耗的三分之一以上，其中盖房子的消耗资源是占到了三分之二以上，我们现在的增长方式是3：1的增长方式，我们的效率很差。必须要通过节能省地的方针，建造一个健康舒适的居住环境，还要节约资源和保护环境。[2005-5-14|14:34:59][顾云昌]这是对当前房地产市场的简要认识，调控楼市两手抓，一手是抑制过旺的炒楼需求和投机需求，另一手是控制增长需求的速度。不能太快了，这是宏观经济的要求，要满足需求这是房地产市场的要求，两者要如何平衡好，所以在增量方面，比如说土地的供应量要保障，同时还要大力的盘活存量，使我们的房地产市场保持供求总量的基本平衡，供求结构的基本合理和价格的基本平稳。[2005-5-14|14:35:10][顾云昌]为了达到这样的目标，实际上七部委的文件，动用了税收杠杆和行政管理的杠杆，比如说期房不能转让这样的行政杠杆。我们应该深信国家文件的出台目标是使我们的房地产市场在快速运营当中可以进行高位的盘整，使市场继续保持好的发展势头，决不可能动摇房地产支柱产业的地位，恰恰是支柱产业，所以国务院发文件对房价专门做了规定，有史以来从来没有哪个产业的价格是国务院发文件规定的，就因为房地产业是对国计民生都非常重要的。这种金融杠杆的作用，在各地是不同的，因为楼市的差异性，所以调控也存在区别性，在不同的市场我听到的反映是不一样。比如说上海市场的反应很强烈，杭州也是，5长三角的市场比其他地区的市场更强烈一些，西北地区的反映就不太强了。炒楼几乎没有的，市场反应就比较小一点，由于楼市的差异性，所以调控的力度会有差异，发挥的作用也会不同。[2005-5-14|14:35:19][顾云昌]在宏观调控中物业的不同，也会有所差异。比如说现在主要是针对居住物业，所谓的房产泡沫和房价增长过快的情况，都是老百姓反映了住宅的价格上涨过热，而商业地产的增长这几年也很快，但是市场的反映没有这么强烈，这是商业方面的投资者毕竟是少数人，居住是每个家庭都会遇到，所以要求不一样。我想在调控当中，由于一个地区的不同，物业的不同就会有所差异。[2005-5-14|14:35:28][顾云昌]比如说我们的商业物业和居住物业同样是物业，同样是房地产，但是有很大的差异。比如我们的居住物业，住房主要是满足居住需求，我们要看我们的住房是否是健康舒适的，是否是节约资源的，是不是对环境损害最少的，我们商业物业就不同了，商业物业主要是满足居民的购物需求的，它对物业的需求角度不同，比如说通常研究商业房地产，首先是研究它的需求：第一，商业需求的要求是便利；第二，高效；第三，收入提高了，就希望是一种具体的细分，各层次的消费人群有不同的需求，妇女的商品和儿童的商品都不同，这是一个细分的市场，到后面的需求就是享受型的购物，所以出现了很多的shoppingmall这样的物业。由于这样不同的性质，比如说我们居住的物业，开发商开发之后，卖掉了就实现了它的全部价值，从开发的程序说，只要卖得好卖得快，这个楼盘就成功了，但是商业物业不一定，卖得好卖得快，但是说不定过了两年这个物业经营就不善，谁买谁倒霉，商业物业是销售好不一定经营就好。有些物业前几年卖出去现在就发生了问题，小业主和开发商之间已经开始“打仗”了，当时的预期与现在有很大的差异，这是商业物业和居住物业的很大差异。[2005-5-14|14:35:39][顾云昌]今天专门讨论商业地产的特性，发展往何处去，共同的交流这是很好的，商业物业在整个的宏观调控进行中的形势，商业物业的基本面也在房地产市场中，所以必然对我们的商