《国有土地上房屋征收评估办法》释义

1《国有土地上房屋征收评估办法》释义第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。【释义】目的依据。本条是关于立法的目的及依据的规定。中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现已公布，自公布之日起施行。这个条例于2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见，工作组召开了45次各类座谈会讨论，对各方面意见逐字逐句整理、综合分析、反复研究修改，形成《国有土地上房屋征收与补偿条例草案》。条例对房地产评估作了如下规定：一是明确对被征收房屋价值的补偿，按照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。对评估中应当考虑的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题，将由房屋征收评估办法进行具体规定。二是明确房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。2三是规定房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的违法行为，规定了严格的法律责任。四是规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。2003年12月原建设部根据原拆迁条例制定并发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》，规范城市房屋拆迁估价工作。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例.》，“房屋征收评估办法由住房和城乡建设部制定”。在制定过程中，向社会公开征求意见，我们大部分人都参加了讨论。讨论稿为六章四十八条，讨论修改后形成现在的三十三条。更凝练、清楚地为国有土地上房屋征收评估做了详尽的规定，这是我们房屋征收评估的一件大事。应该认真学习，认真讨论，认真贯彻，广泛宣传，结合《房地产估价规范》，按照各地的具体情况进行实施。第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。【释义】适用范围。凡评估被征收房屋价值，产权调换房屋价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格、价值及评估结果复核与鉴定均适应本评估办法。3第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。【释义】客观公正。被征收房屋价格评估活动应当独立、客观、公正。所谓“独立”：就是要求房地产价格评估机构和评估人员与房屋征收当事人无利害关系，在房屋评估活动中不受包括房屋征收部门、被征收人在内的任何单位和个人的影响，凭自己的专业知识、经验和职业道德进行评估。所谓“客观”：就是要求房地产价格评估机构和有关评估人员在评估中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行评估。所谓“公正”就是要求房地产价格评估机构和有关评估人员在评估活动中不偏袒征收当事人中任何一方，坚持原则，客观评估。第二款所说的任何单位和个人，包括各级人民政府、房屋征收部门、房屋征收实施单位及其工作人员以及被征收人。所说的不得干预，包括不得以任何理由、任何方式，要求房地产价格评估机构和有关评估人员高估或低估被征收房屋的价值。与房屋征收当事人有利害关系的，实行回避原则。该回避的不回避，房屋评估、鉴定活动无效，营私舞弊而造成严重后果的应当负法律责任。4第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。【释义】机构选定。房地产价格评估机构应当由被征收人选定。评估机构的选定既要科学，又要合理。为此，山东省住房和城乡建设厅制定了具体办法，即《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》（鲁建发【2011】9号）。“选定办法”指出：（第三条）山东省住房城乡建设行政主管部门负责全省房屋征收补偿房地产价格评估机构选定的监督管理工作。设区的市、县（市）房屋征收部门负责本行政区域内房屋征收补偿房地产价格评估机构选定的监督管理工作；（第四条）国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构的选定，应尊重被征收人意愿，遵循程序正当、公开透明的原则；（第五条）市、县房屋征收部门应当会同房地产价格评估主管部门每年推荐一批社会信誉好、综合能力强、具有三级资质（含）以上的房地产价格评估机构名单供被征收人选择，但不得限制其他符合条件的房地产价格评估机构承揽评估业务；（第六条）房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当将拟征收项目的名称、范围、房地产价格评估机构选定方式等相关事项在征收范围内予以公告，并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限为15日。房地产价格评估机构5可以由被征收房屋所在地街道、居委会组织被征收人协商选择；（第七条）被征收人在公告协商期内协商不成的，房屋征收部门可组织采取逐户征询或者集中投票的方式，按照多数决定的原则选定房地产价格评估机构。逐户征询或者集中投票应当以书面方式进行；（第八条）参与投票的被征收人占被征收人总人数比例过小的，房屋征收部门可以通过抽签、摇号等形式在公布的房地产价格评估机构名单中随机选定房地产价格评估机构；（第九条）采取集中投票、抽签或者摇号等方式确定房地产价格评估机构时，房屋征收部门应当邀请被征收人、街道办事处、社区委员会代表等进行现场监督；（第十条）房地产价格评估机构确定后，房屋征收部门应当将房地产价格评估机构名单在征收范围内公告。同时书面告知被选定的房地产价格评估机构，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。以上规定对选定房地产评估机构的具体做法各地应该结合本地的实际情况执行。第二款对承揽房屋征收评估业务的评估机构提出了严格的要求。凡以不正当手段获取房屋征收评估业务，必然是迎合房屋征收当事人的不当要求，或者是搞虚假宣传，或者是低收费等违背职业道德的底线，这是万万要不得的。房地产估价机构、房地产估价师千万牢记一句话：为区区小利而“失足便成千古恨”。对此，《房地产估价规范》职业道德一章中明确规定：（9.0.1）估价人员和估价机构不得做任何虚假的估价；（9.0.3）估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应该接受该项估价任务；（9.0.5）6估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，或降低收费标准，进行不正当的竞争。第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。【释义】业务承揽。房屋征收范围有大有小、有多有少。对于征收的房屋范围较大的，应该选用两家或两家以上的评估机构，一家评估机构便于平衡房屋征收评估价格，两家以上房地产价格评估机构，首先要共同研究制定评估方案，其次要选取一家牵头单位，统一思想、统一认识、统一标准、统一价格。千万别出现，各吹各的号，各唱各的调，既影响房屋征收评估业务质量，又破坏评估机构的形象。两家或两家以上的评估机构对同一处房屋征收评估，要相互沟通，统一认识。对以下十个问题，实践做法要基本一致，统一标准。1评估对象，按政府征收房屋的范围，以房地权属证书、建设工程规划许可证、施工执照等批准的建筑面积，以及经政府有关部门调查、认证、确认的房屋和地上附着物为主，各自独立据实描述。2评估时点，必须一致，统一为“房屋征收决定公告之日”。评估时点，是评估房地产价格的时间点。如政府有关法律、法规、估价7标准等的发布、变更、实施日期有可能影响估价对象的价格，就应该根据时点确定。就像我们在用市场法评估房地产的价格时，如果选用的可比实例的成交日期与估价时点不同，就需要把可比实例的成交价格调整到评估时点上，如此，可比实例的成交价格才能作为估价对象的价格。3价值内涵，表述要相同，是货币补偿还是产权调换；“货币补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价格为标准，对被征收房屋的所有人进行货币形式的补偿。所谓“产权调换”是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。4评估依据，中华人民共和国两法一条例一办法一规范即：《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、中华人民共和国国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、中华人民共和国住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号）及《房地产估价规范》；另外，山东省住房和城乡建设厅（鲁建发【2011】9号）文件颁布了《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》、《山东省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》、《山东省国有土地上个人住宅房屋征收优先住房保障办法》和《山东省人民政府办公厅于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例有关问题的通知》（鲁政办发【2011】25号）以及将来拟定的《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》及《山东省国有土地上房屋征收评估办法》以及设区的市房屋征收部门结合本地实际制定的国有土地上房屋征收补偿评估的具8体办法。如青岛正在制定《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》，并依照该办法制定发布了《青岛市房屋征收评估管理办法》、《青岛、市房屋征收评估技术规范》。５评估假设，两个或两个以上评估机构之间要对评估的假设条件表述一致。因为假设条件，是对评估业务的一项具体说明，也是规避和保护评估机构的一些必要条件和措施；但是假设条件也不能随意设置。而必须是在法律、法规、政策允许前提下有理、有据地进行；一般要在评估报告中说明未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑可能发生的问题等。６评估原则，说明本次估价遵循的房地产估价原则，按照国家《房地产估价规范》的要求有四项原则：一是合法原则，二是最高最佳使用原则，三是替代原则，四是估价时点原则。7估价技术路线，说明本次估价的思路，从而产生其技术路线。，应该是与估价对象处在同一个供求圈内的房屋征收评估价格，其技术路线应该是一致的。８评估方法，应该相同。对住宅都应该使用市场法，且必须是类似房地产市场价格。非住宅用市场法或收益法，也应该是类似房地产市场价格。既使用收益法评估出的价格，只要对总收益和运营费用把握准确，使用资本化率符合当时当地的要求，得出的价格一定是符合当地房地产市场行情的市场价格。９重要参数的选择，这是一个非常严格的问题，对参数的选取绝对不能随意，要符合当地的实际市场行情。收益法中调查的出租房屋价格要真实、合法、有效，计算税费要适用国家、省、市、当地的规9定；成本法中的建筑造价一定要使用当地建设部门每年公布的建筑造价，各种费用标准一定要使用省、市、建委、物价部门公布的标准，在土地评估中，应按国土资源部门的规定。如青岛国土资源和房屋管理局对土地的还原利率规定为6%，在估价过程中不得随意更改，各类土地的修正系数以公布的标准结合实际状况确定。10评估结果的确定方式，对于被征收房地产价格应该认真研究，充分论证，合情、合理、合法地确定。对于用两种估价方法得出价格，进行校核和比较分析，应该用加权平均还是算术平均法要科学、合理、有据、统一运算，既要与周