《房地产估价》实训指导书

1《房地产估价》实训指导书实训一、房地产描述一、实训目的：了解估价对象的实体、区位和权利性质状况，估价对象说明在房地产估价报告中的重要位置，并掌握描述房地产估价对象的方法。二、实训要求：估价对象概况；影响地价的因素说明。要求学生能够以××估价报告为模板，初步掌握房地产描述的方法。三、实训内容：1、估价对象概况1.土地登记状况1.1待估宗地的历史沿革：根据委托方提供的待估宗地国有土地使用权出让合同，江苏方正房地产开发有限责任公司以出让方式取得待估宗地国有出让土地使用权，其中住宅用地面积为1904.66m2，出让终止日期为2072年7月23日，办公用地用地面积为2675.24m2，出让终止日期为2052年7月23日。1.2宗地位置：南京市白下区瑞金路街道龙蟠中路。1.3宗地用途：土地登记用途为办公、住宅用地，规划用途为办公、住宅用地，评估设定用途为办公、住宅用地。1.4宗地四至：东至：龙蟠中路；南至地号03-006-001-019-1宗地；西至河道保护用地；北至地号03-006-001-019-1宗地。1.5宗地面积：土地登记总面积为4,579.9m2，其中住宅用地面积为1904.66m2，办公用地用地面积为2675.24m2，评估土地面积为4,579.9m2。1.6宗地土地级别：待估宗地地处南京市市区三级地土地定级估价范围内。1.7宗地权属状况及权属变更：在估价期日二○○二年十月二十一日，待估宗地权属性质为国有出让土地使用权，土地登记使用者为江苏方正房地产开发有限责任公司。1.8土地登记证书号：012412739。1.9国有土地使用证编号：宁白国用（2002）字第08859号。1.10登记时间：2002年10月10日。1.11地籍图号：45.75-93.25。1.12地籍号：03-006-001-019-2。2.土地权利状况2.1土地所有权：在估价期日二○○二年十月二十一日，待估宗地所有权属国家所有。2.2土地使用权：2002年10月10日，江苏方正房地产开发有限责任公司领取了待估宗地国有土地使用证，国有土地使用证编号为宁白国用（2002）字第08859号。其中住宅用地面积为1904.66m2，出让终止日期为2072年7月23日，办公用地用地面积为2675.24m2，出让终止日期为2052年7月23日，在估价期日二○○二年十月二十一日，办公用地用地剩余使用年期为49.76年、住宅用地剩余使用年期为69.76年。江苏方正房地产开发有限责任公司拟将待估宗地国有出让土地使用权向银行进行抵押，故本次评估设定待估宗地土地使用权性质为国有出让土地使用权，其中面积为2675.24m2办公用地用地评估设定使用年期为剩余使用年期49.76年、面积为1904.66m2住宅用地评估设定使用年期为剩余使用年期69.76年。2.3土地他项权利：在估价期日二○○二年十月二十一日，待估宗地未进行出租、作价入股等，且未设定其他他项权利。3.土地利用状况23.1土地利用现状待估宗地内正在进行基础工程建设，根据南京市发展计划委员会、南京市建设委员会文件（宁计投资字[2002]707号、宁建房字[2002]676号）及宁国土资让合[2002]第92号，经土地估价师现场查验，待估宗地规划用途为办公、住宅用地，与登记用途一致；宗地内正在进行基础工程建设，根据委托方提供的情况，经南京市规划局审核的待估宗地规划设计方案，待估宗地内拟建高层建筑2栋，其中26层办公楼1栋，办公用地用房建筑面积为23052m2;19层住宅楼1栋，地上建筑面积为16412m2，地下部分建筑面积为8970m2，总建筑面积为25312m2，其中1-3层为配套商业用房，商业用房建筑面积为3785m2。项目用地面积为5604.8m2，容积率为7.7，其中河道保护用地面积656.9m2，出让土地面积为4947.9m2，江苏方正房地产开发有限责任公司拥有的国有土地使用权面积为4579.9m2，另外368平方米国有土地使用权由金城集团有限公司拥有..3.2土地利用变迁待估宗地内原为居民区，现拟重新进行开发建设。2、影响地价的因素说明1.一般因素1.1地理位置南京市是江苏省省会，地处长江下游，江苏省西南部，北纬31°14′～32°27′，东经118°22′～119°14′。东与扬州、镇江、常州市相连，南接安徽省宣州市，西与安徽省滁州、马鞍山、芜湖市接壤，北临安徽省滁州市。现辖玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关6城区、雨花台、栖霞、浦口、大厂、江宁5郊区和江浦、六合、溧水、高淳4郊县，面积6，515km2，人口520万，其中市区面积975.76km2，人口269.33万。南京地处我国经济核心区—长江三角洲西部，又处于长江沿江经济带东部，地当我国生产力布局长江和沿海地带“T”型产业密集带的结合部，紧邻我国最大的经济、金融中心和亚太地区重要的经济中心—上海，北连江淮，南接皖浙，东近大海，西达长江中、上游，经济地理位置十分优越。1.2自然环境南京市地处宁镇扬丘陵地区，境内多低山丘陵，平原主要分布于长江、秦淮河、滁河沿岸和石臼湖、固城湖之间。属北亚热带季风气候，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，季节分明。年平均气温15.3℃，年平均降水量1,033.0mm。1.3交通条件南京市濒江近海，是我国华东地区重要的交通枢纽。铁路、公路、水运、航空、管道五种运输方式构成全方位、立体化、大运量的交通运输网络。南京港是全国内河第一大港；津浦、沪宁、宁铜3条铁路干线交汇于此，成为连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽；南京是104、205、312、328四条国道、九条省道的交汇点和鲁宁输油管道的终端；南京禄口国际机场已建成启用，有30多条航线通往国内各主要城市；绕城公路、宁连、宁通一级公路、沪宁高速公路和宁马高速公路均已建成通车，南京市目前已成为长江中下游地区的重要交通枢纽，交通条件十分优越。1.4城市性质南京市是著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心城市。南京市为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城；作为江苏省省会，是全省的政治、文化、经济中心；作为长江流域四大中心城市之一和长江三角洲西部枢纽城市，是南京都市圈的核心城市。目前南京已发展成为经济发达、环境优美、融古都风貌与现代文明于一体的江滨城市。1.5城市建设与土地利用状况按照《南京市城市总体规划》，城市化进程将进一步加快，功能分区逐步明确，主城区以内涵发展为主，重点发展第三产业，强化金融、贸易、信息中心职能；外围城镇重点发展第二产业，加速基础设施配套建设。3主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界，分为五个片区：以第三产业为主体的中片；以河西生活居住区为主体的西片；以中央门外工业区为主体的北片；以钟山风景区为主体的东片；以纪念风景区、对外交通设施为主体的南片。1.6城市经济状况南京市经济以第二产业和第三产业为主。商服业历史悠久，拥有众多的名店、名品。商服业企业集中分布于市区中心地带，繁华程度较高。发展第二产业的基本思路是“充分发挥科技优势，强化企业素质和效益，重点扶持支柱产业，调整改造传统产业，加快培育战略产业，逐步建立以高技术含量和集约、规模经营为特征的现代化产业体系”。牢固确立计算机及通信设备、家用电器、汽车摩托车、石油及精细化工、建筑及建材五大支柱产业在第二产业经济中的主导地位。随着产业结构的调整，规模经济不断状大，集团企业日益增多。1.7城市基础设施状况南京市区现有水厂7座，日供水量177万吨。南京电网系华东电网的枢纽之一，有七回220kv线路与华东电网相连。主城以220kv变电站为电源站，110kv高压输电线为主要网络形成单环网供电。南京电网目前有38.5万kw（南京热电厂）和10.5万kw（下关电厂）电厂各1座，日供电量超过2000kwh。南京目前的煤气气源来自南郊的梅山冶金公司焦化厂、南京第二钢铁厂和城北的南京煤制气厂，在城东玄武湖和城西南南湖各有1座储气柜，规模均为11.5万m2。南京液化气气源，主要由金陵石化公司和扬子石化公司供应。居民燃料气化率超过90%。南京人均供水、用电量和气化率均居全国大城市前列。总之，南京市区基础设施趋于完善。1.8土地市场状况近年来，南京市随着经济的不断发展，基础设施条件的不断改善和土地使用制度改革的不断深入，市区内的土地交易日益活跃，土地市场逐步规范。1.9产业、税收政策1999年1月1日修订后的《中华人民共和国土地管理法》实施，使新征城市建设用地的补偿费用有了较大提高，这无疑对城市存量土地的价格上升有较大的影响。房改房上市交易，货币分房制度的实行，住房贷款的改革以及南京市货币拆迁政策的出台，刺激了南京市地产市场，促进了地价的上扬。1.10区划调整二○○○年十二月，经国务院批准，江宁县撤县改区，将江宁区并入南京市主城区。南京市“东进南移”的发展战略以及区划调整，给江宁区房地产开发带来了新的机遇，南京原主城区市民及外来私营业主纷纷到江宁区置业安家。江宁区的房地产价格近期内大幅度上扬，致使该地区地价上升较快。综上所述，近年来，南京市市区地价有一定幅度的上升。2.区域因素2.1区域位置待估宗地所在区域位于南京主城区东部，距南京市市区中心新街口商服中心直线距离约2.0km，道路交通距离约2.5km，根据原南京市国土管理局公布的南京市市区级别图，待估宗地地处南京市市区三级地土地定级估价范围内。2.2商服繁华程度待估宗地所在区域有龙蟠中路商业路线分布。商服网点主要沿解放路两侧分布，以餐馆、日常服务业为主，主要经营百货、服装、餐饮、酒店、娱乐等，商服网点经营规模较大，该区段内较大的商业用地网点有上海大酒店、中国人寿保险公司、中国人民保险公司、南京工商银行等。区段内客流类型兼有本地与外地顾客，客流量一般，以中高档消费为主。2.3社会因素2.3.1人口密度待估宗地所在区域面积约为1.5m2，人口密度约为3.28万人/km2，人口密度大，区域4流动人口达2680人/小时。2.3.2社会人文环境状况待估宗地所在区域内居民职业类别主要为普通居民、工厂职工，受教育程度一般，收入水平一般。2.4交通条件2.4.1道路状况待估宗地所在区域道路体系为格网状，区域内的道路类型以生活型为主，道路等级以主干道为主，有混合型主干道龙蟠中路、中山东路，生活型干道瑞金路、常府街。其中，主干道龙蟠中路道路红线宽度为40m，路面为沥青，路面保养维修好，道路质量优；主干道中山东路道路红线宽度为40m，路面为沥青，路面保养维修好，道路质量优;主干道瑞金路道路红线宽度达26m，路面为沥青，路面保养维修较好，道路质量较优。龙蟠中路为市区城东干道，经中山东路可通往市区中心。待估宗地所在区域道路状况较优。2.4.2公交状况待估宗地所在区域内龙蟠中路沿线有40路、47路、55路、60路、808路、88路、46路等7条公交线路经过，中山东路沿线有5路、29路、51路、801路、805路、9路、91路、65路、y1路、y2路等10条公交线路经过，瑞金路、常府街沿线有27路、87路、306路、25路、52路、7路、89路、90路、37路、306路、807路等10条公交线路经过，在区域内常府街、瑞金路等多个公交站点，公交状况优。2.5基础设施条件2.5.1供水条件待估宗地所在区域由城南自来水厂供水；主要道路两侧主供水管径1000mm，压力高；供水保证率99%以上；供水条件优。2.5.2供电条件待估宗地所在区域由城南供电局双回路供电；骨干输电线路110kv；供电保证率99%以上；供电条件优。2.5.3排水条件待估宗地所在区域排水体制为雨污分流制；主要道路两侧主排水管径1000mm；雨水直接排入市政排水管网，污水排入市政污水管网；排水设施完善，排水通畅；排水条件优。2.5.4电讯条件待估宗地所在区域属市区邮电局服务范围；电话交换方式采用程控方式；区域内装机容量已满足生产和生活需要；电讯条件优。2.5.5供气条件待估宗地所在区域由南京市煤气公司供气，主供气管径500mm，压力高，供气保证率99%以上。供气条件优。2.6公用设施条件待估宗地所在区域有瑞北一小附属幼儿园、瑞金北村小学、瑞金路中学、中国工商