《房屋登记办法》总体框架、新增的主要内容介绍，总则、一般规定

《房屋登记办法》主讲人尹飞中央财经大学法学院副教授、法学博士中央财经大学房地产法研究中心执行主任中国房地产产权研究会常务理事E-mail:[e-mail]博客：群己之间cufels.blog.sohu.com总则一、核心问题——登记的性质1、行政确权说及其不足2、《办法》的态度第二条：房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。依法登记、行政确认二、转变观念——立法目的规范房屋登记行为维护房地产交易安全保护权利人的合法权益三、需要说明的问题1、适用范围：由原有的城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记扩大到国有土地和集体土地上的建筑物、构筑物等。2、登记机构：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。3、登记审核人员持证上岗一般规定一、一般规定的意义确定了登记程序的基本内容：具体登记类型里有规定的，适用其规定没有规定的，适用一般规定二、登记自愿（依申请登记）原则（一）登记自愿原则概述1、物权法对该原则的确认2、该原则在《办法》中的体现程序启动；审查；记载；终止（二）登记的一般程序第七条【登记的一般程序】办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。注意：1、记载于登记簿，登记程序终止：所有审核程序必须于记载之前完成；一经记载，不能随意变更或者撤回登记；先税后证改为先税后登记2、发证系登记机关而非当事人的义务3、关于公告（三）登记申请1、登记申请材料第十一条申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。注意：登记申请材料的范围与基本含义2、共同申请原则第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。3、共有房屋的登记申请第十三条共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。注意：共有中共同申请与双方共同申请的区别4、代理人代为申请法定代理人代为申请：第十四条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。委托代理人代为申请：第十五条申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。注意：（1）申请人与代理人；（2）身份证明；（3）代理关系的证明；（4）共同代理三、形式审查为主、辅以必要的实质审查原则（一）形式审查与实质审查（二）《物权法》对登记机构审查职责的规定（三）《办法》的具体落实1、形式审查：权利来源证明文件（合同、继承关系证明、法院仲裁机构生效法律文书）；其他机关在自己职权内做出的证明文件；中介机构做出的证明文件2、实质审查第19条列举的三项情形；权属证书；身份证明（四）受理条件第十七条申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。注意：补正原则上应当一次性告知！！！（五）审核第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。注意：1、询问事项2、签字确认（六）予以登记的条件（第二十条）1、主体一致2、客体一致：四种特殊类型登记3、内容一致：先核查内容的完整性；再核查内容与申请登记事项的一致性；后核查具体内容4、与在先记载不矛盾第一，登记簿记载抵押权的情况下，被抵押的房屋不得进行因合同导致的转移登记；第二，登记簿记载预告登记的情况下，不得进行处分登记，但预告登记的权利人书面同意的除外；第三，登记簿记载异议登记、查封登记或者登记机构已受理更正登记的情况下，不得进行处分登记；第四，不得在同一房屋上重复进行所有权登记。第五，在后申请地役权的内容不得与在先登记的地役权内容冲突。5、不存在法定不予登记情形（七）不予登记的条件（第二十二条）第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请（处分）登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。四、登记客体（第22条第4项，第10条、第96条）1、房屋的范围建筑物构筑物特定空间2、独立利用价值/可以独立使用3、固定界限4、明确、唯一编号五、登记时限第二十三条自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。六、登记簿与权属证书（一）登记簿、权属证书和登记证明第二十四条房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。第二十五条房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。第二十六条房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。（二）三者的关系第二十六条房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。（三）换证与补证第二十七条房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。国有土地范围内房屋所有权登记一、初始登记二、转移登记三、变更登记四、注销登记一、初始登记（一）关于申请初始登记应当提交材料的一般规定（二）关于公共场所、公用设施和物业服务用房等申请登记的特殊规定（一）初始登记的一般规定第三十条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。申请人因合法建造房屋取得房屋权利，申请初始登记的，可以由当事人单方申请。特殊规定办理房屋所有权初始登记，房屋登记机构应当实地查看《物权法》第三十条规定，因合法建造房屋这一事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力需提交的材料建设用地使用权证明建设工程符合规划的证明房屋已竣工的证明房屋测绘报告（二）初始登记的特殊规定第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。《物权法》的有关规定第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。由谁进行申请房地产开发企业权利人是谁全体业主共有如何登记在房屋登记簿上予以记载，不颁发权属证书或者登记证明二、转移登记（一）申请登记的情形（二）需提交的材料（三）特殊规定转移登记的情形（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。提交材料（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。证明房屋所有权发生转移的材料买卖合同互换合同赠与合同受遗赠证明继承证明分割协议合并协议人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。特殊规定抵押期间转让抵押房屋，申请转移登记的，应当提交的特殊材料：抵押权人的身份证明抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件他项权利证书因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。协助执行的特殊规定因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。三、变更登记申请登记的情形需提交的材料申请变更登记的情形房屋所有权人的姓名或者名称变更的；房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；房屋面积增加或者减少的；同一所有权人分割、合并房屋的；法律、法规规定的其他情形。申请变更登记时需提交的材料（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。四、注销登记（1）申请注销登记的情形（2）需提交的材料（3）特殊规