《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》

《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》2019-8-6第1页共36页《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》目录一、总则1.1目的、内容及适用范围1.2引用标准1.3参考标准二、名词解释及相关建筑术语2.1房产测绘名词2.2建筑容量名词2.3建筑术语三、房屋数据采集3.1一般规定3.2特别规定四、房屋建筑面积计算规定4.1计算通则4.2计算细则4.3共有建筑面积的计算与分摊五、房屋建筑面积变更测绘5.1变更测绘的分类5.2变更测绘的一般原则5.3变更测绘方法5.4变更测绘的受理规定六、房产测绘成果报告书6.1房屋建筑面积测绘报告6.2建筑工程竣工测量报告条文说明附录A房产测绘外业记录表与分割测绘说明附录B房产测绘成果报告书标准格式1.总则1.1目的、内容及适用范围1.1.1为全面执行国家房产测量规范，进一步规范全市房屋建筑面积测绘工作，统一全市房屋建筑面积计算技术标准，明确我市房屋建筑面积测绘计算中一般及特殊情况的处理方法，特制定本规程。1.1.2房屋建筑面积测绘的内容包括房屋数据采集,房产图测绘，房屋建筑面积计算,成果资料整理、检查、审核与归档。1.1.3房屋建筑面积测绘的类型包括预售测绘、竣工测绘、现状测绘、变更测绘（含分割测绘）。1.1.4本规程适用于全市建筑工程设计、建设工程规划报建、房地产开发与销售、房地产权登记、建设工程规划验收、征地拆迁赔偿、旧城改造、历史遗留房地产问题处理等活动中各类房屋建筑面积指标的计算和统计。1.2引用标准1.2.1《房产测量规范》（GB/T17986-2000）1.2.2《深圳市建筑设计经济技术指标计算规定》（深圳市规划国土局，1999.7.1）《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》2019-8-6第2页共36页1.3参考标准1.3.1《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）2.名词解释及相关建筑术语2.1房产测绘名词2.2.1房屋面积测绘：系指房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。房屋建筑面积测绘计算分栋进行。2.1.2房屋的建筑面积：房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖，结构牢固，层高大于2.20米（含2.20米）的永久性建筑。2.1.3房屋的套内建筑面积：房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。2.1.4房屋的共有（公用）建筑面积：建筑物内由多个产权人共同占有或使用的建筑面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。2.1.5房屋的专有建筑面积：建筑物内由单个产权人占有或使用的建筑面积。2.1.6房屋的使用面积：指房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。2.1.7房屋的产权面积：指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。2.1.8房屋建筑施工图面积测算：依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。主要用于建设工程设计与报建参考。2.1.9房屋建筑面积预售测绘：依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。主要用于房地产项目的预售审批与备案。2.1.10房屋建筑面积竣工测绘：依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产权初始登记和转让。2.1.11房屋建筑面积现状测绘：依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房地产登记等。2.1.12房屋建筑面积变更测绘：是指因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。2.1.13房屋建筑面积分割测绘：依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。分割测绘属于变更测绘的一种。2.2建筑容量名词2.2.1用地面积：经市政府行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。2.2.2建设用地面积：经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积2.2.3总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。2.2.4地面以上建筑面积：建筑物地面以上各层建筑面积之和。2.2.5建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。2.2.6建筑容积率：在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值，或：建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积——（无半地下室，或半地下室地面高度不超过1.5米时）建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积——（半地下室地面高度超过1.5米时）2.2.7建筑覆盖率：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》2019-8-6第3页共36页2.2.8规定建筑容积率：市政府行政主管部门在《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》中规定的建筑容积率。2.2.9规定建筑面积：与市政府行政主管部门在《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》中规定的计入容积率的总建筑面积。2.2.10核增建筑面积：市政府行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加的等量建筑面积。2.2.11建筑层数：层高等于或大于2.2米的楼板结构分层层数，但不包括以下情况：(1)屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的八分之一者；(2)实心女儿墙高度自墙顶往下小于1.5米者；(3)建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者。（以上引自《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》1999.7）2.3建筑术语2.3.1裙楼、塔楼：高层建筑中，高楼层的平面布置和低楼层的平面布置相装差超过三分之一时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。2.3.2层高：相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。2.3.3楼层净高：楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离2.3.4自然层：按楼（地）板结构分层的楼层。2.3.5标准层：指建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。2.3.6夹层：在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。2.3.7架空层：建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。2.3.8结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。2.3.9设备层：建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的空间层。2.3.10避难层：建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。2.3.11屋面（顶）层：在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。2.3.12地下室：房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者。2.3.13半地下室：房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。2.3.14走廊：建筑物内设置的水平交通空间。2.3.15过道：套内使用的水平交通空间。2.3.16挑廊：挑出建筑物外墙的水平交通空间。2.3.17檐廊：设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。2.3.18回廊：在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。2.3.19架空通廊：建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。2.3.20门斗：在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。2.3.21门廊：位于建筑物出入口处的由上方建筑形成的有顶盖、有廊台、且有支柱支撑顶盖的的开放式建筑空间。2.3.22雨篷：设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。2.3.23阳台：建筑中突出于外墙面或凹于外墙以内的平台，是室内外的过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。2.3.24露台：与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。2.3.25凸窗：为房间采光和美化造型而设置的窗台高度达到或超过40厘米的突出外墙的窗。2.3.26落地窗：窗框与地板直接相连的窗。2.3.27落地凸窗：突出外墙但窗台高度小于40㎝的凸窗。2.3.28围护结构：围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。2.3.29围护性幕墙：直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。2.3.30装饰性幕墙：设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》2019-8-6第4页共36页2.3.31眺望间：设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。2.3.32勒脚：建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。2.3.33变形缝：伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的总称。2.3.34永久性顶盖：经批准设计的结构牢固，可供永久使用的顶盖。2.3.35骑楼：楼层部分跨在公共街巷上的临街楼房。2.3.36门厅：建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。2.3.37大堂：具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。2.3.38楼（电）梯间：建筑物内设置的用于布置用于垂直交通的楼梯、电梯的建筑空间。2.3.39前室：设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。2.3.40台阶：在室外或室内地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。2.3.41管道井：建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。2.3.42烟道：建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。2.3.43核心筒：建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、服务其它建筑空间的结构体系。2.3.44中庭：建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。2.3.45桥：与室外相连的有跨度的架空构筑物。2.3.46花池：建筑物中设置的用于种花的建筑构件。2.3.47天井：四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地。2.3.48内庭院：四面有房屋，无顶盖的空地。2.3.49公共（消防）通道：为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。2.3.50公共开放空间：建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间，公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。3.房屋数据采集3.1一般规定3.1.1房屋边长数据来源3.1.1.1房屋边长是计算房屋建筑面积的主要依据，房屋边长有两种不同的取得方式：一是依据设计图纸，即从建筑施工图上提取房屋边长数据；二是依据实测，即通过对已竣工房屋或现有房屋进行现场实测取得房屋的边长数据。3.1.1.2根据房屋边长的取得方式和数据来源不同，房屋建筑面积测绘分为“施工图测算”、“预售测绘”、“竣工测绘”、“现状测绘”、“变更测绘”、“分割测绘”，相应的房屋建筑面积亦分为“施工图测算面积”、“预售面积”、“竣工面积”、“现状面积”和“变更面积”。3.1.1.3施工图测算可依据建设单位提供的未经市政府行政主管部门审核备案的建筑施工图进行，房屋边长尺寸取建施图上的标注值。所出具的测绘报告仅供建设单位报建参考，不得用作房地产预售和产权登记使用。3.1.1.4预售测绘根据市政府行政主管部门核发的“建筑工程规划许可证”及经市政府行政主管部门核准备案的建设工程建筑施工图进行，房屋边长尺寸取建施图上的标注值。所出具的测绘报告供建设单位用于房地产预售审批、销售及备案。若进行预售修改测绘，来文单位需提供市政府