【房地产】世联：如何确定容积率

本报告是严格保密的。1如何确定容积率本报告是严格保密的。2谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：不断的要求提高容积率；不断的偷面积；不断的公关；你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限实际上应该怎么理解容积率？本报告是严格保密的。3先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市）当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了：市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思：市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？为什么没有做出想要的产品？本报告是严格保密的。4看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是4.2：竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？现象四：为何三房不给我做120而做140（北方某省会）某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层：为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？本报告是严格保密的。5容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单容积率决定了什么？决定不同的产品类型之间的配比；决定了不同的产品形态；决定了不同的面积区间；决定了不同的产品户型的使用功能；决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局本报告是严格保密的。6我们需要理解容积率的那些问题？当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？如何从开发利润实现的角度去确定容积率？在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润实现关系。本报告是严格保密的。7先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应该如何确定容积率的问题容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下：不过分追求容积率附加品质提升与售价提升的关系土地价格容积率最大化单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现。4312本报告是严格保密的。8案例一：星海华庭——将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利本报告是严格保密的。9案例二：中心红树湾——满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合本报告是严格保密的。10案例三：杨柳国际新城——地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼本报告是严格保密的。11总规划平面图本报告是严格保密的。12杨柳国际新城规划效果图，容积率不到1.3本报告是严格保密的。13容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标；企业自身资源状况和资金状况是限定条件；企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。基准方案推荐合理方案推荐确定主推组合方案并进行优化进行经济效益对比进行市场实现评估上下极限方案对基准测算方案进行变量分析满足容积率上下指标下的组合方案依据战略、定位本报告是严格保密的。14一个容积率确定的案例——湛江地王项目本报告是严格保密的。15深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系产品品质容积率范围可能的建筑组合深圳典型案例高品质低于2.6板楼+部分一梯两户点楼香域中央、水榭花都高层较高品质2.6—3.2板楼为主，较为舒适中信红树湾、香蜜山较高容积率3.2—3.8一梯多户的联体+少量板楼天悦龙庭、阳光带海滨城高容积率高于3.8高密度，户型设计难出彩中信海阔天空、星河国际以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度；以上建筑形态基本为高层住宅建筑。本项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例；地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积；项目户型定位基本为大户型，较利于出面积；本项目高品质是相对于湛江而言，品质要趋同于深圳的主流高层楼盘。本报告是严格保密的。16高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳香域中央占地66904㎡，建筑面积138550㎡，8栋小高层（一梯两户板楼）、2栋高层（一梯四户点楼），户数710户。绿化率58.6%，建筑密度17.9%，容积率2.07。小学单独占地，临路退后线距离较大。规划上采用了半围合的布局方式，充分考虑了地块与公园的相互关系。本报告是严格保密的。17高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳中信红树湾总用地16.3万㎡，总建筑面积65万㎡，地上容积率3.18，南侧在建设的高层区域容积率约3.5。建筑形式为一体两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数28—32层。为提高容积率，采用了“v”型的楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充分考虑了景观，内部的空间感略感压抑。本报告是严格保密的。18较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳幸福海岸总占地104616㎡，总建筑面积近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,容积率仅2.196。幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性；一期6栋595户，18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅。后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。本报告是严格保密的。19较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳天悦龙庭地块形状狭长，总用地面积51825㎡，总建筑面积21万㎡，其中计容积率面积17.1万㎡，容积率3.3。13栋28层的点楼围合而成，空中院馆的户型设计，平均进深较小，户型面积适中。户型舒适度和朝向兼顾度较好，偷面积比例达到10%，实际容积率在3.5以上。本报告是严格保密的。20容积率参照给我们的启示——项目可能实现的容积率指标本项目地块资源以及与外部资源的相邻关系对项目土地利用有较大的作用；地块北部的倾斜角度及倾斜方向对于建筑的排布较为有利；西侧的小广场与项目统一规划，部分社区的配套设施可以设置与此，进而节约用地。参照深圳高层住宅的案例、经验及柏涛、阿特金斯等设计机构设计师的参考意见，结合项目定位及湛江市房地产开发水平等因素，项目在不同档次可能实现的容积率指标可能如下：高品质：3.2以内，基本为一梯两户的户型设计，户型舒适度较高；较高品质：3.8左右，户型舒适度较高，需设计师在规划手法和布局上合理处理；较高容积率：4.8左右，是基于湛江市房地产开发现状、开发商容积率预期的基础上的方案，设计师认为按照如此容积率，产品形式将基本为一梯四户及以上的联体楼，纯住宅部分的建筑密度达到18—20%，品质极低。本报告是严格保密的。21项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介一在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率3.92；从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案基本符合项目定位。产品类型建筑面积（平方米）功能分析一梯两户住宅80000高端形象，价值标杆一梯多户住宅86000提高土地开发强度商业6000利用街区，提高开发强度配套会所1000风情会馆合计173000容积率3.92地下车库35000不计容积率，车库功能+人防本报告是严格保密的。22项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介二在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率3.43；本方案基本采用一体两户的舒适户型设计，部分区域采用一梯多户。产品类型建筑面积（平方米）功能分析一梯两户住宅100000高端形象，价值标杆一梯多户住宅45000提高土地开发强度商业6000利用街区，提高开发强度配套会所1000风情会馆合计152000容积率3.43地下车库35000不计容积率，车库功能+人防本报告是严格保密的。23项目容积率确定——高容积率下的经济指标测算数据假定在满足图示物业功能配比的情况下，方案基准容积率4.92；在如此规划指标下，类似的产品形态在规划上难以达到合理布局，产品素质低。右图方案图示物业功能配比下，容积率4.41；产品形式多数为一梯多户的户型，舒适度不高。产品类型建筑面积（平方米）住宅210000商业6000配套会所1000合计217000容积率4.92地下车库35000产品类型建筑面积（平方米）住宅190000商业6000配套会所1000合计197000容积率4.41地下车库35000本报告是严格保密的。24方案主要规划技术指标对比产品类型方案一方案二方案三方案四计容积率面积173000152000217000197000其中：住宅166000145000210000190000商业6000600060006000会所1000100010001000地下车库（不计）35000350003500035000容积率3.923.434.924.41产品评述舒适度较高高品质难以实现品质受限项目总投资50821481075528753357开发毛利14731139441449714141税前利润率28.99%28.98%26.22%26.50%累计净现值9427884679508395年度内部收益率29.56%28.87%21.97%25.09%项目运作资金预估2.5亿2.5亿2.8亿2.7亿对比显示：在产品可实现及市场可实现的前提下，项目的经济指标综合对比方案一相对最佳，但差异不明显。方案三容积率的限定下，产品规划设计的技术可行性难度大。项目容积率的选定过程中，经济效益的对比仅仅是一个因素，市场可项目度、项目开发战略因素同样重要。综合考虑倾向选择：方案一；次选方案二。说明：以上方案的容积率可实现度都是经过案例参考和设计师咨询得到；规划过程中，由于设计处理手法的不同，即使同样的容积率也会导致产品形态和产品品质之间的差异。本报告是严格保密的。25上述案例借鉴的几个关键点——我们需要清楚的了解不同容积率对应的产品状况主要几点：地域要相近；市场客户的消费特征有较大的类似；地块不能是单体楼地块；容积率的确定融合了下面问题：市场的开发战略和项目定位的技术的开发节奏的本报告是严格保密的。26思考下面几个实际问题，也许对我们从技术层面理解容积率更有意义为什么中心红树湾采用了“v”型的楼体设计和布局？从容积率角度考虑，中信红树湾沿街toho有何意义，还是3.18容积率？这个问题从香蜜湖1号也可找到同样答案？为何北方的开发商在开发时不停的加大进深，甚至是不惜导