【房地产】户外

上海凯旋路2200号凯旋大厦2楼TEL:64687090FAX:[phone]第1页共2页天启&开启中海海悦花园推案说明一、价格论证：楼号推案单价建筑面积总价格RMB（元）A西7200元/平方米12166平方米87595200A中6500元/平方米10558平方米68627000A东6600元/平方米8950平方米59070000B西7500元/平方米11016平方米82620000B东7500元/平方米10368平方米77760000C西7300元/平方米9162平方米66882600C东7300元/平方米8668平方米63276400D西7100元/平方米13584平方米96446400D东7300元/平方米13182平方米96228600E西7400元/平方米10846平方米80260400E东7400元/平方米12716平方米94098400F北7100元/平方米8268平方米58702800F南7200元/平方米8268平方米59529600总计137752平方米991097400均价结论7194．79元/平方米本价格表为我司前次所提供的推案策略中价格制订之核算依据，我们可以看出，以前次所提供的价格走势完全可以保证“海悦花园”的最终销售均价达到7100元/平方米的水平；在本次的推案过程中，我们是遵循“安全、快速”两大准则进行的价格制订（在策略中已有说明），因此，基本上采取的是“稳中有升”的策略，而为了实现引爆市场,尽量降低产品先天抗性的目的，我们在第一波中采取了低价入市（A中6500元/平米）；在后续的市场推进中，我们尽量做到楼盘价格的互相制约，互相拉动，混和型推案方式，确保了抗性影响力的最小化，并且巧妙地利用推案次序的排列及市场特性将,争取了抗性F房源的利润最大化。二、装修房的推出因素考量在第一期的价格试探期，我们未推出装修房源，原因如下：装修房的推出必须待样板房准备完备，各方面合同及细节斟酌完备的情况下进行，我们应给自己留下足够的时间和空间；第一波的去化及报价对未来影响至关重大，因此我们不建议第一期困样板房的存在而致使价格出台偏高;样板房因成为我们加大利润的可能性因素之一，我们建议在第二期再进行推出利于价格的上扬与接受；上海凯旋路2200号凯旋大厦2楼TEL:64687090FAX:[phone]第2页共2页天启&开启中海海悦花园推案说明在第一期的推出过程中，假如市场向好，我们完全有可能进行口头市场探测，亦可以给我们自己确保市场销售及价格利润留下足够的空间。三、关于海外市场中海公司强大的海外销售能力在“海”字号产品的前期销售过程中，早已得到论证，因此我们认为，具体的海外销售方式，我们可以在后期的过程中进行双方面的探讨，中海亦有能力在海外进行全方位的销售策划制订；本次推出的海外销售房源为投资型的F型全装修房源及“海悦”最具利润潜质的B型房源（总价亦偏高），这两种房源建议在海外销售一部分应算合理，其价格遵循大盘价格制订原则，即F型装修房8200元/平米左右，B型建议采用全装修的形式，价格建议8600元/平米，此两种价格在本地会招到抗性，但由于本地块为世博概念辐射区，在海外的销售接受应强于国内，因此，我们建议，按此价格作海外销售。四、海悦花园的均价基本是按照发展商的要求制订的，我司认为价格还是较高的，具体的支持，请参见我司提供的市场报告。