三明市玫瑰小区市场简报

目录一、三明市宏观政治经济背景（一）三明市概况1（二）2003年三明市宏观经济运营概况4（三）三明市城市规划概述5二、三明房地产市场情况（一）三明市房地产市场宏观情况7（二）三明市房地产市场现状9三、商业市场简述（一）三明商业市场简述16（二）列东街商业市场简介17四、项目分析（一）立地条件分析19（二）SWOT分析21（三）项目综合评述25五、项目综合发展建议（一）项目定位26（二）开发战略27（三）建筑规划28（四）营销推广30新加坡豪斯（中国）机构·厦门豪斯房屋三明玫瑰小区项目市场简报1一、三明市宏观政治经济背景（一）三明市概况1、三明概况三明市为福建省直辖市，位于武夷山与戴云山脉之间的闽西北山区，是中国著名的文明城市和卫生城市，福建省新兴的工业城市和重点的“绿三角”旅游区。全市总面积22959平方公里，其中市区1178平方公里，总人口264.7万人，辖永安市、三元区、梅列区和明溪、清流、宁化、大田、沙县、尤溪、将乐、泰宁、建宁等九个县。三明属中亚热带海洋性季节气候、年平均温度15-19℃。新加坡豪斯（中国）机构·厦门豪斯房屋三明玫瑰小区项目市场简报22、三明市市区概况三明市市区沿沙溪河呈带状布局，分梅列区和三元区，面积1155.7平方千米，辖7个街道办事处、3镇、4乡，人口27.61万，通行闽中方言永安话。三明市梅列区、三元区属山区丘陵地带，中部沙溪河谷形成梅列盆地，构成东南向西北倾斜的地势，形成与沙溪走向平行的玳瑁山脉北段，最高峰锣钹顶海拔1537米，西部为中低山地。闽江三大源流之一的沙溪流经境内41千米，支流有溪源溪、黄沙溪（上游渔塘溪）、薯沙漠、台溪、东牙溪、碧溪等。人工湖有枧甲水库等。年平均气温19.4℃，≥10℃积温6215℃，年降水量1700毫米，无霜期305天。三明市梅列区、三元区为南方重点林业市县（区）、全国重点毛竹基地之一。工业方面，有冶金、纺织、印染、化工、机械、电力、建材、服装、电子、陶瓷、造纸、食品、水材加工、印刷、塑料等门类。交通方面，鹰厦铁路跨境38.8千米，设5站，还有工业区铁路专用线，公路国道205线、省道102线为主干，通车661千米。沙溪水运规划通300吨轮船直达马尾港。新加坡豪斯（中国）机构·厦门豪斯房屋三明玫瑰小区项目市场简报3主要片区——列东：三明市人民政府驻地，位于沙溪河东岸，北起碧湖、南至麒麟山，以商业服务、行政办公、生活居住为主，面积595.6公顷。列西：三明市钢铁工业基地，位于沙溪河西岸，北起碧口、南至火车站，以工业、交通运输为主，兼有部分居住、仓储，面积823.9公顷，小焦作为三钢生活福利区，不作为—个独立的片区，该用地面积75．2公顷，人口1万人。城关：位于沙溪河东岸，北起麒麟山、南至富兴堡，以商业服务、生活居住为主，兼有工业，面积520公顷。台江：位于沙溪河西岸，是个相对独立的工业区，面积167.2公顷。新加坡豪斯（中国）机构·厦门豪斯房屋三明玫瑰小区项目市场简报4（二）2003年三明市宏观经济运营概况国民经济持续较快增长。全年三明市生产总值321.64亿元，按可比价计算比上年增长10%。固定资产投资快速增长。全年全社会完成固定资产投资额100.52亿元，比上年增长29.4%。其中，房地产开发完成投资8.98亿元，增长21.3%。商品住宅销售下降。全年商品房屋竣工价值4.31亿元，比上年下降14.1%；商品房销售建筑面积46.05万平方米，下降29.3%；商品房销售额6.59亿元，下降26.8%；商品房空置面积9.96万平方米，下降20%。消费品市场发展平稳。全年实现社会消费品零售总额107.05亿元，比上年增长8.9%。对外贸易稳步发展。据海关统计，全年进出口总额2.11亿美元，比上年增长26.3%。利用外资快速增长。全年新批外商企业66个，比上年增长26.9%，新增合同外资1.03亿美元，实际利用外资0.73亿美元，分别增长1.5倍和19.3%。旅游业受非典影响有所下滑。全年接待游客280万人次，旅游总收入9.15亿元，分别比上年下降34%和36%。城乡居民生活水平继续提高。全市城镇居民人均可支配收入9267元，比上年增长7.2%；城镇居民人均消费支出6759元，增长6.8%。城乡居民家庭恩格尔系数分别为41.7%和44.2%。新加坡豪斯（中国）机构·厦门豪斯房屋三明玫瑰小区项目市场简报5（三）三明市城市规划概述1、城市定位：三明市城市性质确定为福建省重要工业城市，以基础性工业及综合性加工工业为主的工业城市，闽西北中心城市。城镇职能结构为全市的政治、经济、文化、金融、信息中心，在现有原材料工业的基础上，进一步发展加工工业、第三产业，强化中心城市的地位，并加强市域旅游资源的开发利用。2、城市规划：三明市中心组团分为四个小组团：即列东、列西、城关、台江。城市人口规模：近期(2010年)35万人，远期(2020年)40万人，到2020年三明市域城镇化水平规划确定为45～50％。城市用地规模：规划确定到2020年，三明市区人均城市建设用地85平方米，规划城市建设总用地为34平方公里。居住标准和居住用地：规划提出2020年人均居住面积15—18㎡。市区住宅区分布：列东居住区：综合居住区，以居住和部分商贸为主。以多层为主，部分高层，居住用地面积150.9公顷。居住人口7万人。列西居住区：主要服务于西部工业区，建筑为多层，居住用地面积160.7公顷，居住人口6万人。小蕉为三钢生新加坡豪斯（中国）机构·厦门豪斯房屋三明玫瑰小区项目市场简报6活区，规划安排1万人。城关居住区：综合居住区。以居住和部分商住为主。建筑为多层，部分高层。居住用地面积200.6公顷，居住人口9万人。台江居住区：主要服务于台江工业小区，以多层为主，居住用地面积62.3公顷，居住人口2万人。3、城市近期建设规划：三明市规划近期改造四片住宅小区，分别位于白沙、列东、列西及城关；重点开发城市中心区，规划在下洋新建文化娱乐中心，形成市级文化中心，同时要完善列东和城关两个商业中心。改造三明火车站，在三明火车站附近新建一批大型服务性公建设施。对外交通：完成205国道的改扩建工程及212省道的改扩建工程，使公路等级标准提高到二级。近期改造工业路，使之成为近期过境交通的通道市内交通：打通并拓宽沙溪河两岸的沿河路，改造市区与陈大、洋溪等联系的道路，为近期陈大洋溪的发展创造条件。数据来源：三明市城市总体规划（1993-2020年）新加坡豪斯（中国）机构·厦门豪斯房屋三明玫瑰小区项目市场简报7二、三明房地产市场情况（一）三明市房地产市场宏观情况图示如下：2001年2002年2003年房地产开发完成投资额（亿元）7.367.48.98商品房竣工价值（亿元）3.655.334.31商品房销售面积（万㎡）39.6963.6946.05商品房销售金额（亿元）5.198.836.59商品房空置面积（万㎡）11.7712.429.96商品房成交均价（元/㎡）130113861431新加坡豪斯（中国）机构·厦门豪斯房屋三明玫瑰小区项目市场简报8(注：以上数据来源于三明市历年国民经济和社会发展统计公告)近三年内，投资稳步增加，销售总额及面积则是于2002年达到较高值，并于2003年回落。虽然如此，三明商品房空置面积均有较大幅度的降低。而商品房成交均价则在近三年均保持着平稳的增长势头。三明房地产投资、销售总额情况2.63.857.368.987.45.66.595.198.8302468101998年1999年2000年2001年2002年2003年投资销售（单位：亿元）三明商品房销售、空置面积情况43.939.6946.0563.6912.3811.779.9612.42203040506070802000年2001年2002年2003年4681012141618销售空置（单位：万㎡）三明市商品房成交均价年度比较130813951431120012501300135014001450150015502001年2002年2003年（单位：元/平方米）米）新加坡豪斯（中国）机构·厦门豪斯房屋三明玫瑰小区项目市场简报9（二）三明市房地产市场现状1、供给状况项目名称在推体量待推体量社区类型（在推）项目位置备注明珠花园1期3.5万㎡3万㎡多层（6）三元区（城关）总2期龙岗花园（1期：水榭坊）4.3万㎡40万㎡多层（5）＋小高层（1）梅列区（列西）总4期城市杰座1.5万㎡小高层（1）三元区华厦商城0.98㎡多层（2）＋小高层（1）三元区（城关）新南小区（2期）0.64㎡1万㎡多层（2）三元区总3期武夷花园（2期：阳光巴黎）1.5万㎡2万㎡多层（3）三元区总3期崇桂九九1.2万㎡小高层（1）梅列区（列东）玫瑰小区（本案）13万㎡梅列区（列东）注：上表以建筑面积表示项目体量；上述数据仅为此次调查主要在推个案基本内容，仅供参考。三明市市区目前在推个案总供给量约为13.6万㎡，待推体量达59万㎡。在推个案规模多不大，以5万㎡左右的居多，仅龙岗花园及本案超过10万㎡，其中龙岗花园达近45万㎡。社区类型上，目前在推个案仍以多层为主，小高层相对较少，高层基本没有。这体现目前三明的住宅消费习惯以多层为主，但随着城市及房地产市场的发展、个人消费意识的增强，小高层甚至高层项目将会逐步的被广泛接受。区域分布上，三元区在推项目较梅列区多，但梅列区在推项目规模相对更大。开发特点上，三明市房地产以小区住宅分期开发为主，如明珠花园6.6万㎡分前后2期，武夷花园近6万㎡分3期，龙岗花园44.5万㎡分4期等。新加坡豪斯（中国）机构·厦门豪斯房屋三明玫瑰小区项目市场简报102、户型分析（1）户型配比项目名称一房（套）两房（套）三房（套）四房（套）楼中楼（套）明珠花园1期——401403042龙岗花园1期（水榭坊）————19498——城市杰座45——9015——华厦商城——161008——新南小区2期————482012武夷花园2期（阳光巴黎）——129612——崇桂九九——125012——合计458071819554主要在推个案中，三房的户型在整个市场中占据绝对主力，四房户型供给量次之，两房及楼中楼再次之，一房较少。其中楼中楼一般位于多层顶楼。三明房地产市场项目户型配比一房4%两房7%四房18%楼中楼5%三房66%一房两房三房四房楼中楼新加坡豪斯（中国）机构·厦门豪斯房屋三明玫瑰小区项目市场简报11（2）户型面积项目名称一房两房三房四房楼中楼明珠花园1期——83～11098～126129～149145～260龙岗花园1期（水榭坊）————110～120130～150——城市杰座50——108～130140——华厦商城——85～9095～148150——新南小区2期————100～125130～140140～170武夷花园2期（阳光巴黎）——90102～127152～164——崇桂九九——125130～138173——主力面积范围5085～100100～125130～150140以上户型面积方面，一房面积主要在50㎡左右；两房面积主要在85-100㎡，少数有达110㎡；三房的面积集中在100-125㎡，部分达到140-150㎡；四房多数在130-150㎡，160-170㎡的户型相对较少；而楼中楼则多集中在140-200㎡以内，200㎡以上较少。户型设计方面，目前在推个案户型多较一般，规划设计较为传统，简单的平面布局。户型创新方面，除水榭坊的错层设计外，基本上在户型方面的创新较少。新加坡豪斯（中国）机构·厦门豪斯房屋三明玫瑰小区项目市场简报123、社区规划及配套三明市在推个案的规划配套有以下特点：a、建筑形式上，以板式住宅楼为主，小区住宅呈围合式分布，外立面相对单一；b、生活设施上，仅有规模化开发的小区设施较为完善，如明珠花园、龙岗花园和武夷花园，其它小项目配套缺乏；c、园林景观上，规模开发的小区设有中庭、休闲场所，大都为简单绿化，整体规划意识缺乏。目前在推个案配套情况如下：项目名称绿化率公摊自身配套明珠花园1期26％8%渐进式园林、儿童游乐场、篮球场、羽