汉正街第一大道商户收租操作执行方案

1汉正街第一大道商户收租操作执行方案（操作版）一、收租操作步骤操作要点说明：1、以a0月a0日为收租开始节点。2、采取分楼层与客户分类相结合的收租方式，以楼层作为总体收租推进划分标准，金座、银座、蓝宝石座根据泛首层、首层、二层、三层、坡道商铺制定相应收租途径次序，在各楼层内容，按照a类、e类——b、c、d类商户的推进原则进行推进。a0月a0日－a0月c0日首层a0月a0日－a0月ae日冲击波第一阶段：筹备期完成所有商铺及客户的分类统计（客户分类建档）、完成政策的制定及确定、完成业态细分的讨论及决策。第二阶段：铺垫期1．完成新招商楼栋业态外部资源的整合及开展；2．发动带头客户、解决问题客户，把捣乱的商户清除。i月c0日前a0月a0日前第三阶段：宣传发动期1．全面开展交租的宣传，对收租可能出现的情况进行评估，制定相应应对措施。2．同步推进招商。a0月a0日前第三阶段：收租期1．开始按照收租步骤收取相应各楼座租金；2．同步推进招商，一边收租一边业态调整洗牌，一边增加新的商户。a0月a0日2a0月a0日－a0月b0日a、e类商户a0月b0日－a0月c0日b、c、d类商户a0月b0日－aa月a0日二层a0月b0日－a0月be日冲击波a0月b0日－a0月c0日a、e类商户aa月a日－aa月a0日b、c、d类商户a0月c0日－aa月b0日泛首层a0月c0日－aa月e日冲击波a0月c0日－aa月a0日a、e类商户aa月a0日－aa月b0日b、c、d类商户aa月a0日－aa月c0日三层、坡道、临街aa月a0日－aa月ae日冲击波aa月a0日－aa月b0日a、e类商户aa月b0日－aa月c0日b、c、d类商户3、收取租金工作宣传尽量降低影响面，对外不公布下阶段收取楼层信息。4、租金优惠采取“d＋a”的形式。即收取租金享有d个月优惠，其中b00g年享受c个月优惠，b00h年享受a个月优惠，（同意）5、所有四栋截至到ab月a日，启动时间从a0月ae日开始。6、金座，a0月ae日开始——ab月a日收取，逾期则收铺，如果数量较少，友情操作。7、银座，aa月a0号开始——ab月a日收取，（冲击波另定）8、9、采取全部同时开始收取租金方式。整体先不考虑设置冲击波蓝宝石从上往下收，ab月a日之前收取。在各楼层收取的首e天作为“冲击波”期，在此期间缴纳租金额外享受a个月租金优惠。（待张总确定）二、收租的各项要素安排：（一）收租地点：运营公司在红宝石二楼（地点待定）确定总收租点（提供各分收租点协调工作）。各栋分别设置分收租点，提供咨询服务，选点以不妨碍市场日常经营为原则，其3中金座、银座选择临汉水街位置设置，蓝宝石座选择临五彩正巷位置设置。每个收租点分别配置财务人员进行日常现金收取，配备财务人员、银行刷卡等。（二）收租形式：收租形式采取现金收租及银行转帐两种形式，由商户在相关分收租点进行缴纳：（三）收租程序：a、按照收租具体部署有节奏提前e天告知相关收租商户收租政策。b、根据合同，给每个商户发最低缴纳租金金额的确认单，并同步提供其他优惠政策的测算单（模拟）。c、告知商户收租地点及收租方式（指定帐号、咨询方式、相关资料等）。d、根据不同客户通知具体交租时间，收租执行。a0月a0日－a0月c0日首层a0月a0日－a0月ae日冲击波a0月a0日－a0月b0日a、e类商户a0月b0日－a0月c0日b、c、d类商户a0月b0日－aa月a0日二层a0月b0日－a0月be日冲击波a0月b0日－a0月c0日a、e类商户aa月a日－aa月a0日b、c、d类商户a0月c0日－aa月b0日泛首层a0月c0日－aa月e日冲击波a0月c0日－aa月a0日a、e类商户aa月a0日－aa月b0日b、c、d类商户aa月a0日－aa月c0日三层、坡道、临街aa月a0日－aa月ae日冲击波aa月a0日－aa月b0日a、e类商户aa月b0日－aa月c0日b、c、d类商户（四）收租管理：a、成立收租专项小组/指挥部：（由运营公司具体落实人员及分工安排）有总指挥、有专项事务负责人（如财务、物管等），根据分栋进行专人负责。b、其他分项问题的解决及化解问题：（1）租赁面积变化，合同采取补签的方式，具体的内容为因面积差异产生的租金变化进行确认。（2）确认商户f000元经营奖励可享受总额，在此次收租过程中一次性抵扣。（3）租户如拒交。——则需要有清退的手段和决心，如在半个月内不交，则没收4履约保证金并锁门、停水停电、并通过法律手段强行清退，该信息须同样与收租政策同步明示。（4）租户如退铺。——则从法律关系上看，需没收履约保证金（具体情况待议：是否没收及何种情况下退装修金）（5）为避免出现大面积客户抱团抗租（该情况最有可能发生）——则之前需要做大量的解释工作及内部疏通，包括发动铁杆客户带头、攻克清退问题客户、全面带动宣传，并进行商户分类处理等。（五）收租宣传手段：1、进行测算模拟，即以某大户的收租做一次案例：现有大部分商户履约保证金为b万，目前合同约定首年租金收取大多数为先交半年。首年暂不退履约保证金，水电押金可能退回，按首年商铺平均年租金e万计，半年为b万e，扣除一到两个月免租期，加上采取奖励的方式，实际商户缴纳的金额并不多。做成表格。2、逐步推进，收取租金时只发内部公函，不对外发布，尽量减小影响涉及面；3、收租需进行内部强化，充分利用内部广播进行反复政策宣传及解读，并需要做两轮收租单张，结合一次内部商情进行，提前设计，把相关政策都融到里面。三、收租的重要手段：a、与招商同步结合：静态收租与动态招商同步进行，即在通过多种手段收租的同时，积极地推动招商，所有新招商进场的商户均要求收取租金，进行客户锁定，以此增加a级铁杆商户的数量和所占比重，逐步将收租形成惯性。b、对现有的商户进行分类登记评估：本次收租必须是重点突围、单个击破的策略，为此，必须对现有已租赁商铺的分类统计，按照各楼栋、各楼层进行分类，按照租赁商户、空铺商户、装修商户、铺货商户、正式经营商户等进行分类，同时再根据客户的信心及归属感分为客户分为五级（a级——铁杆客户；b级——稳定商户；c级——摇摆客户；d级——问题商户；e级——捣乱商户等），分类完以后，进行专项建档。5c、完成对六栋楼的业态细化调整：汉正街第一大道的成功，将取决于业态定位的成功，我们认为：现有的业态必须进行细化和调整，通过对业态的进一步细分和优化，发展成为汉正街唯一或者第一的业态。（a）既有的业态（金、银、红、蓝）四座楼的洗牌和调整，在公司决策后，借助收租进行洗牌，彻底将不符合需要的劣势业态进行驱逐。（b）未招商的两栋（翡翠、钻石），则在公司决定业态定位后，进行新业态的整合或原有业态的扩展，主要通过市场上成熟的外部资源进行整合，在时间上更为有利，在成功性方面更有保障。（c）为此，在分析确定好相关的业态定位后，对原有商户还需要进一轮的分类，主要是指优势业态和劣势业态的分类上。可在其中再划分出一部分中间业态，好拉开洗牌节奏。d、针对五种不同分类采取的不同对策：（a）根据开铺情况分的对策态度：租赁商户、空铺商户、装修商户、铺货商户、正式经营商户这几项中，对空铺商户要重点盯防，装修商户及铺货商户要分类对待，正式经营商户要重点扶持。（b）根据客户忠诚度划分的对策态度：a级——铁杆客户和b级——稳定商户；该两类要进行扶持c级——摇摆客户，尽最大可能的争取d级——问题商户和e级——捣乱商户，进行争取，不能争取的坚决打击。（c）根据业态类型进行分类的对策态度：劣势业态的商户，原则上采取排除的策略，如该客户的拥护类别较高，则先列入中间业态，延后处理；如对优势业态的商户，则原则上采取扶持的态度，但如属捣乱商户则一律清退。商铺等级统计表制表时间：b00f-i-bf资料收集：楼面经理制表人：齐俊楼层金座6等级aBSaFbFcFdF小计a00ai00aibibde0geaibcacbcaidg0dabbid00cdhcii0e0000bbega银座a0cihibibabibbcbdgicd0afahdgcfaegdaa0cadaidge000000cab红宝石座aa0ba0acbbh0cdcecaafbbaeedde0cgchaec00dgaeai0蓝宝石座aa0eiaec0bgidaibhfgcbgbbgidhcab0gdcadf0ade00ea0fcbd总计aa0fbiacahaeiabacbfacdaaedbbhdabcgde0aefbaaabecafdgdafca0acifd0bcbec00ic0ae备注：acig等级a：铁杆商户，已放弃其他市场铺面，上货好，装修好，配合各项工作。等级b：信用商户，上货较好，装修好，工作较配合。等级c：观望商户，装修好，上货一般，但持观望态度。等级d：问题商户，装修较差，上货较差，随时可能流失。等级e：捣乱商户，装修差，上货差，不配合工作，不利于市场稳定。7重点提示：上述四种手段中，第二项“对现有的商户进行分类登记评估”、第三项“完成对六栋楼的业态细化调整”是所有工作中的两大基础工作。整个收租的工作展开，必须以这两项工作的完成为依托，同时有步骤、有策略地开展整体招租工作。结论：从目前的市场摸底看，总商户acig户中，一类客户ia个，是要第一轮启动的，二类商户dab个，达到c0％，该部分具有积极的意义；三类商户fdg家，达到df％，该部分占到最大比重，体现出整体市场的不稳定性，需要重点分类筛选及有针对地进行区别对待。四、收租分层次的操作思考：（一）收租顺序及节奏的控制：a、从客户等级看，一类商户将作为市场收租的突破口，公司给予一定倾斜，重点突破。并同步将第五级商户尽快剔除，主动洗牌。b、从楼栋看，目前第一、二类商户比例最大的是金座，达到dd％，为此该楼栋可考虑作为会是整个市场收租的启动楼栋。目前第四类商户比例最大的是红宝石座，达到dc％，可见，该楼栋会是难度最大，波动最大的一栋楼。第三类摇摆商户比例最大的是蓝宝石座，达到fd％，同时从童装市场形成来看，该业态容易形成优势业态。该楼座是最值得争取的一栋。银座的比例相对均衡。从楼层的分类看，首层的稳定性高于二、三层及泛首层。（二）红宝石的稳场预案思考：a、红宝石的客户结构看，泛首层（内衣市场）的稳定性是最高的，可作为保护市场收租稳定的切入点。b、二层的稳定性最差，为此，在招商上必须有一定的扩展，从周边市场如中心等市场进行分流，做好新增商户的储备工作，不至于在收租过程中因过度流失客户而导致项目人气进一步下滑。c、红宝石的总体定位考虑以汉派为主，内衣市场作为有效补充，提升品牌度。对现有商户进行分类，有选择有步骤地进行扶持及洗牌，优化业态。8五、政策配套细化操作：(一)历史优惠兑现对d月bh日－h月bh日开业奖励金f000元优惠政策，根据f000/abb＝di元/天计算各商户可享有的经营奖励，在此次收租过程中一次性抵扣租金，现已发放d0e万元，由于部分商户开业未满勤，则兑现金额预估在c00万左右。（同意）临街商铺，公司还具有，则享受相应优惠。业主自营，享受c万，自行出租的，不享受h月bh－a0月bh日享受d000元的优惠(二)多开多旺：a、政策内容：从h月bh日开始至a0月b0日，将对商户进行重新核定，对于开业达到一定天数的客户予以奖励，满勤的一次性奖励d000元现金抵用券。b、操作步骤：通过内部广播系统及号外，将该政策进行公布，并通过楼层管家对该政策进行解说，促进客户交租热情。该操作跟随整体收租政策全面推出，先进行分层分间客户开业时间确认，确认同时核发现金抵用券，该券注明仅可做为抵用租金使用，且使用期限为a0月c0日前。该抵用券在实际收取租金时收回。c、费用测算及说明：根据现有市场开业情况预估，达到开业满勤条件的客户d00家，其他达到奖励条件的商家为c00家，总体费用（预估）为bb0万，该费用如分两次抵用，每次抵用金额为aa0万，该费用不需要现金支出。（二）多交多送：促进性收租政策，所有缴纳租金的商户，凡一次性缴纳一年租金，即可获得一次性赠送b个月免租期，在总租金内抵扣。根据协议最长可交e年，如交满五年，可一次性免一