置业报告与压力测试(智慧的结晶)

置业报告——中海国际社区LOGO一、宏观分析1、房价发展趋势分析近二年，大中城市房价纷纷一定比例下降，尤其是北京上海这样一线城市，下降比例达到10%。我们认为：从短期来看，今年全国房价或将断续下行；从中长期来看，房价会陆续上涨。短期看房价政府坚持从严调控不放松：1，二代会温家宝总理发话：房价还远远没有回到合理的价位，因此，调控不能放松。2，佛山、芜湖、上海各地方政府“新政”纷纷被叫停今年全国房价或将继续下行房地产依托在2012年迎来了集中偿付期：房地产信托到期规模约为2010年的2.5倍。对于大部分靠信托投融资的中小型企业，原本资金链就比较紧张，再面临信托偿付压力，需要通过降价来促销。中长期看房价：房价会陆续上涨从理论上：供求理论ABC供给需求从实际上：经济不断增长、人民生活水平提高，地方政府财政压力等因素推动房价上涨。、先导区的发展规划2021-2030成熟发展阶段2013-2020快速发展阶段2008-2012起步阶段2008年4月21日基本实现现代化，带动辐射能力增强先导区基本建成综合实力全面提升，核心区主体功能区基本形成核心区骨架基本拉开，起步区主体功能区基本形成《长沙市大河西先导区建设整体方案》出台，明确了大河西先导区建设的战略目标、规划蓝图等具体问题、政府政策支持在财政支持上:市政府2008年起年内每年安排5亿元以上专项资金用于先导区建设。在产业支持上:新进入先导区的产业目录范围内的产业项目，享受长沙高新技术产业开发区的土地、税费等优惠政策先导区具有极大的发展潜力。从投资角度来看，适合中长期投资LOGO二、选楼原因开发商实力雄厚，信用程度高1楼盘生态环境优越，倚靠洋湖湿地公园2楼盘宣传：精装小户型有供暖设备3LOGO三、微观分析、楼盘开发公司简介及分析：1979199220102011.9成立于香港在香港联交所上市荣登英国《金融时报》“全球500强”，为唯一上榜的内地房企。品牌价值评估达246.87亿元，位居行业第一。、楼盘简介：长沙中海国际社区由中海地产集团开发建设。规划用地面积约36万平米，总建筑面积约130万平米。五证齐全：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》、楼盘地理位置分析南望中部最大洋湖垸生态湿地公园北邻岳麓山风景区和岳麓山国家大学科技园区东接大河西先导区总部经济区和湘江风光带、衔接猴子石大桥北南东、周边配套设施：教育医院：市四医院丶武警总医院中南大学湖师大湖大师大附中师大附小工业职院其他配套设施：岳麓山公园、南郊公园、洋湖垸生态湿地（16000亩）、白鹤自然生态保护区（5000亩）、交通：临近地铁3号线地铁公交17路，63路快线，912路，908路高速绕城高速，长潭西高速5.1、主要交通方式：、住户出行：902路主要站点：王家湾、阳光100国际新城、南郊公园、新开铺路口、省第二人民医院、黄土岭、南门口、天心阁、地质中学、南湖大市场等918路主要站点：高桥、德政园东、长岭、雨花亭西、新建西路口、长沙理工大学、尚美医院(广厦新村)、猴子石路口、南郊公园、阳光100国际新城、湖南工业职业学院、湖南中医药大学63路驶往新一佳方向17路可达汽车南站、树达学院、汽车西站等、楼盘内部情况：6.1、楼盘总体规划：基础设施区别墅区三期高层四期一期、二期在售、楼盘详细信息:物业类别：住宅主力户型：二居至四居82-160平米装修状况：精装与毛坯基础配套设施燃气：管道天燃气开盘日期：2011-10交房日期：2012产权年限70年装修状况：精装修,精装小户型供暖建筑类别：多层、高层、房屋属性：商品房小高层建筑结构：框架车位信息：1449(1:0.47)规划户数3059户楼间距：60m容积率：3.1绿化率：40.02物业公司长沙中海兴业房地产有限公司物业费公寓:1.98元/平米/月、主打小户型：纯坐北朝南小户型基本情况附：样板间（90㎡）照片四、置业计划单单价（精装小户型80平米）：约6300元每平米付款方式：按揭折后总价：53w首付：16W时间：15年；月供：3336贷款额：37W其他代收费：共11140契税：10600产权登记费：80国土登记费：100印花税：无抵押登记费：80按揭公证费：200维修基金：9309首付合计：171140LOGO五、小结：楼盘SWOT分析精装小户型整体性价比高，尤其是80平米小户型3开发商资金、实力雄厚，是房地产龙头企业，信用度高STRENGTH：路，63路快线路，908路公交车：THREAT：处于先导区，未来开发潜力大若开发商未能兑现承诺，则会对小区居民生活的便利带来极大威胁LOGO六、总结此房适合有车一族及较年长的群体居住。此房周围自然环境较好，适合居住、疗养。但短期内周围配套设施不齐全，交通不便，对于无车上班族来说是个棘手的问题宏观分析开发商状况楼盘内部分析楼盘周边分析附：相片LOGO七、压力测试设定压力情景：1、轻度压力：假设房价下降10%2、中度压力：假设房价下降20%3、重度压力：假设房价下降30%压力测试确定风险因子：EL=PD*LGD*EADEL：预期损失PD：违约概率LGD：违约损失率EAD：违约风险暴露2009年商业银行不良贷款情况2000-2009年我国商业银行房地产信贷规模2009年商业银行拨备情况表附：拨备覆盖率＝贷款损失减值准备金余额／不良贷款余额×100%参照巴塞尔协议II，可以知道LGD的个贷取50%，EAD取贷款余额作为近似值，当PD取100%、50%、40%、30%时，根据2009年的数据，可计算得：EL=100%*50%*3.86万亿=1.93万亿EL=5O%*50%*3.86万亿=0.965万亿EL=40%*50%*3.86万亿=0.772万亿EL=30%*50%*3.86万亿=0.588万亿我国商业银行贷款损失减值准备金余额=1.55*4973.3=0.77086万亿商业银行可承受40%左右的个贷违约率。根据相关银行调研数据：当房价下降10%，将有1.5%个贷违约率；当房价下降20%，将有3.6%个贷违约率；当房价下降30%，将有11%个贷违约率；当房价下降超过40%，将有40%左右个贷违约率。下降20%下降30%房贷违约率1.5%3.6%11%预期损失289.5亿694.8亿2123亿准备金是否能够覆盖能能能LOGO