专题研究：XXXX年“两会”过后房地产相关政策走向解读

ShenZhenJOINSUNIndustryDevelopmentCo.,LtdShenzhenJOINSUNPropertyConsultantsCo.,Ltd深圳市众厦实业发展有限公司深圳市众厦地产顾问有限公司地址：深圳市福田区益田路西新世界中心19楼邮编：518026电话：[phone]传真：[phone]E-mail：[e-mail]专题研究：2010年“两会”过后房地产相关政策走向解读“两会”期间，“房价”成为各界讨论的热点话题，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面：1、扩大保障性住房政策；2、加快物业税征收；3、收紧房地产信贷。具体分析如下：一、扩大保障性住房政策：短期内预期效应大于实际效果1、2009年末，国家发改委首次表态，2010年全国土地出让金净收益的10%用来兴建保障性住房。2、地方政府方面，北京、上海有了实质性动作；重庆公共租赁建设工程已破土动工，而且首次建设在城市中心。众厦地产分析认为：短期来看，保障性住房政策主要体现在安抚公众的心理预期，为调控政策创造一个较为有利的舆论基础。但要看到，保障性住房建设实在是一个长期难以落实和解决的政策。1、保障性住房政策的实施，相当于恢复住宅供应的“双轨制”，势必对商品房尤其是普通商品房供应造成巨大冲击，因此将冲击绝大多数地方政府的财政收入来源，很难得到地方政府的集体响应。2、保障性住房政策涉及到的征地、拆迁补偿一定是困扰二三线城市的主要难题，由于这些地方财政来源收入，无法投入资金在保障性住房建设上，主要依靠开发单位定向招标实施。因此，也难以对实际供求关系形成巨大影响。3、保障性住房建设的时间跨度较长，国家经济长期走向存在一定不确定性，保障性住房政策的持续性将成为政策成败的关键。4、保障性住房建设的制度基础并不牢固，在分配原则、执行顺序和产权归属上有诸多争论和异议，因此，制订全国统一性的法律法规之前，不会对目前市场产生实质性影响。综合来看，短期内的预期效应，大于实际效果。二、加快物业税征收：细节问题尚未解决，短期内难以推出1、“两会”后，物业税方案将上报全国人大常委会讨论。Page1of4ShenZhenJOINSUNIndustryDevelopmentCo.,LtdShenzhenJOINSUNPropertyConsultantsCo.,Ltd深圳市众厦实业发展有限公司深圳市众厦地产顾问有限公司地址：深圳市福田区益田路西新世界中心19楼邮编：518026电话：[phone]传真：[phone]E-mail：[e-mail]2、全国人大常委会并未安排短期内讨论和通过“物业税方案”，即使其讨论通过，也要经下一次全国“两会”讨论通过，才能实施。众厦地产分析认为：物业税的推出，关系到地方政府和中央政府的利益分配问题，在开征前需要解决以下几个问题：1、物业税开征之后，需要协调分配给国家和地方的比例，以及哪些相关税收将被替代；2、由于我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验不足，政府每年对所在区域的物业进行评估十分困难；3、物业税的出台还需要经过一个立法的过程。综合来看：物业税方案已经在一些地方进行了数年的试点，但一直在具体执行细节上无法征得法律界和财经界的统一认同，因此短期内将继续斟酌和研究，难以推出。三、地产信贷政策：决定短期地产走势的关键因素1、银行房贷审批程序将持续紧缩。国务院办公厅在“两会”期间通知要求：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。2、2010年初，央行不断发行“央票”，连续两次提高存款准备金率，控制银行向房地产的信贷规模。众厦地产分析认为：从历史上，信贷政策较其它政策更能挤压地产行业的投资泡沫，降低地产投机性需求，因此必将在短期内，对国内楼市成交量的压制作用。从深圳一季度成交来看，起到的降温作用十分明显。因此，房地产商要保持已开工项目的运行，适度增加土地储备，手中自有资金是否充足，将起到关键性作用。如果无法在公开市场上融资或去年储备现金量不足，势必需要加快房源推出和销售速度，因此，二季度各地楼市的推盘量，尤其是中低价位的普通商品房供应量将远大于去年同期水平。四、近期国内房地产市场走势回顾及原因分析近期，国内总体市场走势出现量跌价升局面。原因在于：Page2of4ShenZhenJOINSUNIndustryDevelopmentCo.,LtdShenzhenJOINSUNPropertyConsultantsCo.,Ltd深圳市众厦实业发展有限公司深圳市众厦地产顾问有限公司地址：深圳市福田区益田路西新世界中心19楼邮编：518026电话：[phone]传真：[phone]E-mail：[e-mail]一是近期密集出台的调控政策对市场成交产生严重的冲击。在经历了2009年的一轮大“牛市”，中国房价正处于历史最高点。高企的房价，严重限制了民众的消费能力，成交量回落在情理之中。二是市场供需量难以与去年相比。2009年楼市高歌猛进，成交量同比成倍放大，一定程度上大幅透支了今年市场刚性需求，这是年初以来楼市需求乏力的重要影响因素。三是从市场发展周期方面分析，每年一季度受“过年”因素影响，是传统的购房淡季，二月份各地楼市成交量大幅下滑情况比比皆现，因此今年一季度成交很可能是全年的最低点。五、后市走向：上半年“藏龙卧虎”，下半年“虎落平川”目前市场状况，和2008年、2006年的情况有所类似，均处于成交量大幅放大的第二年。一般来说，成交量相应都会萎缩。我们的观点是：今年深圳成交量萎缩3-4成。受影响最大的主要是豪宅市场。普通住宅、投资型和度假型物业成交量受影响相对较小。原因在于：一、从去年底的“海南地产热”可以发现，由于一线城市房价上涨过快，部分片区价格炒到畸高，密集的宏调政策加上供应量的逐步恢复，整体上很难出现价量的大幅上涨。二、深圳住宅用地供应量始终不足，“城市更新管理办法”的出台，不但没有抑制供应不足的现象，反而刺激了多层老房的价格快速上涨30-50%，拉高了二手房成交量价。在这种市场不差钱，只差好房子的情况下，今年楼市绝不会重蹈2008年的覆辙。三、下半年，预计国内房价依然高居不下，其对通胀起到的推波助澜作用，日益引起决策层警惕和重视。我们判断认为：从2003年中央开始出台调控房地产过热至今，今年政策出台密集频次仅次于2007到2008上半年，经过一季度的调整，当前正从政策频出期转入执行效果观察期。全国楼市会有一个相对迅猛的回暖期,成交量新一轮的反弹将为期不远。但是，如果上半年房价继续大幅上涨，物价上涨水平得不到抑制，为保证今年CPI增长率要控制在3%以内的政策性目标，从全局考虑，政府将对房地产业采取毫无保留的“打压”，内容包括：加息、全面提高房价首付和利率上限、对豪宅征收特别消费税、对开发商按实际销售金额预征增Page3of4ShenZhenJOINSUNIndustryDevelopmentCo.,LtdShenzhenJOINSUNPropertyConsultantsCo.,Ltd深圳市众厦实业发展有限公司深圳市众厦地产顾问有限公司地址：深圳市福田区益田路西新世界中心19楼邮编：518026电话：[phone]传真：[phone]E-mail：[e-mail]值税、没收2年以上未开发土地、提高拿地首付比例、央企资本部分退出房地产市场等一系列打压政策将出台。总体而言，中国楼市如果能在上半年收缩过激的上涨，普通商品房大量推出以抑制整体均价的上涨甚至小幅下跌，有助于渡过调整中的一年。未来市场整体发展才可能呈现“小步快跑”态势。附：“两会”关于调控房价的各方声音：1.2010年3月8日，十一届全国人大三次会议举行记者会，住房和城乡建设部部长姜伟新透露，目前恐怕要对第二套房的消费有一些经济的办法，进行一些控制。同时表示，中国未来20年房价上涨的压力仍然是很大的，未来20年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期，需求较大，而土地供应是有限的，房价上涨的压力仍然是很大的。但是中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。2.十一届全国人大代表、安徽省蚌埠市委书陈启涛在接受记者采访时说，各个城市的消费水平、土地拥有量、住房建设情况、住房销售和价格情况等各异，光靠中央统一政策，解决不好不同城市的问题，必须把保证居民基本住房需求、稳定住房价格的责任和相关调节权交给各城市，由城市因地制宜去落实，这样才真正靠得住，国家的主要责任是加强督促检查，加强考核奖惩。3.中国银行业监督管理委员会主席刘明康认为房地产这个行业也是一个高投机的行业，我们随时要注意这里面的行为，因此我们对发放贷款，要强调审慎性的条件，使得贷款能和国家的产业结构调整，和民生结合在一起。4.全国政协委员、著名经济学家厉以宁认为高房价引发的另一个不利因素是对社会心理的影响。很多年轻人和中间收入群体面对与日俱增的房价已经心慌了。5.广东省省长黄华华在记者招待会上表示，广东的房地产市场总体比较平稳,但部分中心城市房价增长过快,像广州、深圳,在去年12月份和今年1月份,房价上涨超过40%,将采取一些措施来抑制房价过快增长。众厦地产战略研究中心研究部2010年3月16日Page4of4