世联地产-XXXX中国房地产调控政策研究

中国房地产调控政策研究报告编号：2013年3月目录第一章全国行业调控政策分析....................................61.1近五年行业调控概况........................................61.2全国房地产调控政策盘点....................................6第二章国五条专题性研究.......................................62.1出台背景..................................................62.2政策要点..................................................62.3细则解析..................................................62.4“国五条”市场影响分析.....................................62.4.1对金融业的影响............................................62.4.2对房地产市场的影响........................................62.4.3对开发商的影响............................................6第三章房地产调控政策走向及市场预测............................6报告主要结论：全国行业调控政策分析：2008年中国为积极应对国际金融危机对经济的冲击，房地产业成为支持经济稳定增长的一剂强心针。在国家宏观调控政策的主导下，全年市场呈现“V”型走势，至年末整体市场向理性回归并平稳发展。2009年房地产业在国家积极的财政政策和适度宽松的货币环境下异军突起，迅速走出低迷，实现反转，投资、销售实现较快增长，但与此同时，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。针对这一情况，随后几年我国房地产调控政策逐渐收紧。自2010年开始，在我国经济快速增长，通胀预期严重，房价高企的形势下，房地产调控政策开始转向打压，全面加码的调控政策相继出台。2011年以来在“调结构、稳物价”的大背景下，国家宏观调控继续延续和深化，限购、限贷、限价等强力政策三管齐下，整体市场走势逐步回稳，房产价格涨幅逐步回落。2012年为巩固房地产调控成果，房地产调控不断细化和落实，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，调控政策仍“稳中趋紧”，整体市场企稳回升。预计2013年，中国货币政策的基调将是回归中性，房地产调控政策仍是以“稳中趋紧”为主。国五条专题性研究：1.出台背景：2012年四季度以来，部分地区放松调控的意愿有所增强，房地产市场回暖势头强烈，特别是二手房市场的交易场面更是甚为火爆，进一步推升房价上涨，特别是2013年以来，部分热点城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显，加之市场预期的改变，部分城市非理性购地购房现象有所抬头，违背了中央调控的旋律，为进一步抑制或扭转市场上涨预期，给火热的“楼市”降温，中央推出“国五条”，这对于国家房地产市场，乃至宏观经济的发展有着重要的意义。2.政策要点：（一）完善稳定房价工作责任制。（二）坚决抑制投机投资性购房。（三）增加普通商品住房及用地供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。（五）加强市场监管。3.细则解析：2013年3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，对此前国务院常务会议提出的“国五条”进行进一步细化，主要内容包括：一季度公布房价控制目标；进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域；明确规定对于房价过快上涨城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；对出售自有住房按规定征收的个人所得税，严格按转让所得20%计征；总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作；一季度公布住房用地供应计划；“十二五”期末，所有地级以上城市原则上实现个人住房信息系统联网。4．“国五条“市场影响分析：（1）对金融业的影响：宏观市场方面，2013年1月份我国新增外汇占款竟达到逆天的人民币6836.59亿元，当月值超过去年全年总和，超过之前6300亿的预期，说明央行购汇的力度空前，预计后期中国的结汇力度仍不会太弱。同时，国债息差轻微收缩，仍保持跟去年12月份以来的水平，流动性仍然良好，仍可支撑房地产市场成交。银行方面，受“国五条”细则影响，二套房贷款比例被大幅提高，个别商业银行房贷业务被叫停，同时受多方因素的制约，有些银行的个贷额度十分紧张，这些都会对银行的贷款业务带来很大的抑制作用。（2）对房地产市场的影响：从市场成交情况来看，整体新房市场呈现量价微涨的态势，春节后全国主要一线城市新房住宅市场表现活跃，成交量持续上涨，成交价小幅上涨，究其原因主要是传统小阳春导致成交量回升至正常水平，加上“国五条”细则实施催生新房热。受“国五条”细则实施的影响，二手房交易进入白热化，二手房过户热潮涌现，成交价格则相对维持稳定。（3）.对开发商的影响：面对“国五条”的出台，部分开发商仍持谨慎态度，在面对下一阶段可能全面的进行价格调整面临一定的压力。新开工方面，因为目前资金还没有出现问题，只要开工，基本上不会停工，因此对新开工的影响不会那么快。整体上来看，今年上半年开发商的推货压力整体不轻，下半年市场新推货量可能会大一些。刚需市场仍然作为重点，企业应该调整产品结构，提高单城市和单项目的贡献率，加快跑量，提高去化率和周转速度。房地产调控政策走向及市场预测：“国五条”的出台，基本为今年中央的房地产调控政策走向确定了基调，在政策保持持续性和稳定性的基础上，今年的调控力度将适度从紧。反应到市场供应层面，新开工受到影响不会很快；上半年开发商的推货压力整体不轻，受本次调控政策去投资化目的较强影响，可拓展主攻刚需产品，并且需要加快跑量。市场成交层面，目前中国经济仍需要“宽货币”，预计今年一二线城市的信贷政策将实施窗口指导和总量控制，这会直接抑制成交量，三四线城市的市场成交暂时无忧并且会好于一二线城市；成交价格方面，因为成交量永远是价格的领先指标，预计未来价格增速将逐步走低，但绝对值的下降将如过去几轮周期一样，会在长短期国债息差最小点产生下降，因此，今年全年仍是微涨的局面。第一章全国行业调控政策分析1.1近五年行业调控概况2008年中国遭遇金融危机，为积极应对国际金融危机对中国经济的冲击，实现“保增长、扩内需、调结构”目标，我国出台了一系列行业刺激计划，其中，房地产业成为支持经济稳定增长的一剂强心针。在国家宏观调控政策的主导下，上半年，房地产市场逐渐从2007年的市场投资过热转向理性回归，过度需求的泡沫得到有效抑制；至第三季度，市场开始呈现快速下行的态势；在各方面的共同努力下，第四季度，房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场向理性回归并平稳发展。2009年是我国宏观经济面临挑战和压力最为突出的一年，宏观经济一度陷入低迷，而房地产业却在国家积极的财政政策和适度宽松的货币环境下异军突起，迅速走出低迷，实现反转，投资、销售实现较快增长，但与此同时，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。针对这一情况，随后几年我国房地产调控政策逐渐收紧。自2010年开始，在我国经济快速增长，通胀预期严重，房价高企的形势下，房地产调控政策开始转向打压，全面加码的调控政策相继出台。国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10%，当时被称为史上最严厉调控政策，房地产调控政策逐步收紧。2011年在“调结构、稳物价”的大背景下，国家宏观调控继续延续和深化，限购、限贷等强力政策陆续出台，以限购为主要内容的“新国八条”打出了“杀手锏”，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大；住房贷款的首付比例再次提高至50%，限购、限贷、限价三管齐下。房地产市场渐渐出现一些变化，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，保障性安居工程建设快速推进，总体上市场走势逐步回稳，房产价格涨幅逐步回落。2012年为巩固房地产调控成果，房地产调控不断细化和落实，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，房地产调控维持从紧取向，在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，调控政策仍“稳中趋紧”，同时还通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求，加大保障房建设力度，并且防止地方调控政策突破中央调控底线，在此背景下，整体市场企稳回升。预计2013年，中国货币政策的基调将是回归中性，房地产市场调控仍将延续，持续限价、限购，差别化信贷税收政策深化，保障房建设力度进一步加大，中央对房地产调控政策仍是以“稳中趋紧”为主。1.2全国房地产调控政策盘点1.2.1金融政策自2008年以来，金融类政策39余条，具体如下：表1-1：金融政策表政策名称政策内容实施时间年内第一次上调存款准备金率1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，一般商业银行存款准备金率上调至15%2008-1-16年内第二次上调存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。至此，存款准备金率已经达到15.5%的历史新高2008-3-19年内第3次上调存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点我国法定存款准备金率已经达到16%2008-4-16关于金融促进节约集约用地的通知严格商业性房地产信贷管理对节约集约用地项目优先予以金融支持2008-8-25贷款基准利率存款准备金率双双下调下调１年期人民币贷款基准利率０．２７个百分点，个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中５年以下（含５年）贷款利率下调０．１８个百分点，降至４．５９％；５年以上贷款利率下调０．０９个百分点，降至５．１３％。下调中小金融机构人民币存款准备金率2008-09-15下调存款准备金率和存贷款基准利率下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点2008-10-8下调存贷款基准利率0.27个百下调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%，个2008-10-29分点人住房公积金贷款利率保持不变双降：利率降1.08%存款准备金率降1%央行双降：利率降1.08%存款准备金率降1%2008-11-26下调存贷款基准利率和存款准备金率人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008-12-22关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知从2008年12月23日起，上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.27个百分点，由现行的1.98%调整为1.71%。下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点2008-12-23中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展2009-3-18关于当前应对金融危机加强银行业金融机构财务和风险管理的意见加强银行业金融机构财务和风险管理2009-5-25国十一条要求严格二套房贷款管理，同时对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40％以上首付。2010-1-10上调存贷款基准利率中国央行12日宣布从2010年1月18日起上调存款类金融机构人币存款准备金率0.5个百分点2010-1-18上调存贷款基准利率中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。2010-2-25上调存贷款基准利率2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。2010-5-10上调存贷款基准利率2010年10月13日起，央行对工、农、