个人转让房屋的税收政策

个人转让房屋需要缴纳哪些税？个人转让住房交易中的税种营业税土地增值税城建税个人所得税印花税契税税种营业税土地增值税城建税个人所得税印花税契税税种营业税税目－－销售不动产计税依据－－销售额税率－－5%相关税收政策1、自2006年6月1日起，对个人购买住房不足5年转手交易，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；2、个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；3、对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。4、个人之间的无偿赠与免税非普通住房普通住房差额征收免税营业税不足5年超过5年全额征收《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）关于个人住房转让营业税政策的通知财税〔2008〕174号对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。1、将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。2、将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。以上政策暂定执行至2009年12月31日。非普通住房普通住房差额征收免税营业税不足2年超过2年全额征收普通住房非普通住房差额征收财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知财税[2009]157号1、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；2、个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；3、个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。4、个人之间的无偿赠与免税非普通住房普通住房差额征收免税营业税不足5年超过5年全额征收普通住房非普通住房差额征收思考：如何规避持证不到5年的营业税？风险何在？5年：是从取得产权证之日或契税完税证明之日起。房屋产权证和契税完税证明二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。个人将通过通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲赠与方式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。普通住房标准：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上2、单套建筑面积在120平方米以下3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下各省、自治区、直辖市根据实际情况，可以对单套建筑面积和价格标准进行适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。地区建筑容积率单套建筑面积实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格备注北京1.0(含)以上140(含)平方米以下1.2(含)倍以下三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。2008.11.24广东1.0(含)以上120(含)平方米以下1.2(含)倍以下地区建筑容积率单套建筑面积实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格备注成交价格上海1.0(含)以上140(含)平方米以下1.44(含)倍以下坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。上海2008.11.1五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。140(含)平方米以下内环线(市中心)以内，总价人民币245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下地区建筑容积率单套建筑面积实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格备注成交价格南京1.0(含)以上144(含)平米以下1.44(含)倍以下南京2008.10.81.0(含)以上120(含)平方米以下具体交易价格标准为主城江南八区9900元（含）/平方米以下、江宁6000元（含）/平方米以下、江北4900元（含）/平方米以下地区建筑容积率单套建筑面积实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格杭州1.0(含)以上140(含)平方米以下1.2(含)倍以下江苏1.0(含)以上120(含)平方米以下1.2(含)倍以内福建1.0(含)以上140(含)平米以下1.38(含)倍以下厦门1.0(含)以上140(含)平米以下1.38(含)倍以下地区建筑容积率单套建筑面积实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格备注成交价格银川1.0(含)以上130(含)平米以下成交价格分别为兴庆区每平方米2934.36元以下、金凤区每平方米2812.77元以下、西夏区每平方米1867.8元以下；四是经认定住宅的节能性能符合《民用建筑节能设计标准》中节能50％以上规定时，成交价格在同区域住宅平均交易价格1.2倍的基础上可上浮20％。地区建筑容积率单套建筑面积实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格备注重庆1.0(含)以上144(含)平米以下1.4(含)倍以下南昌1.0(含)以上144(含)平米以下1.2(含)倍以下成都1.0(含)以上144(含)平米以下1.4(含)倍以下平均交易价格每平米：二环路内5780元，二环至三环5080元，三环以外4730元济南1.0(含)以上120(含)平米以下1.2(含)倍以下个人向他人无偿赠与不动产包括三种情况：●继承。继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。●遗产处分。遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》。●其他(包括离婚、赡养、直系亲属赠与等)。受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》，上述证明材料必须提交原件。城建税计税依据－－－营业税税率－－市区－－7％县城、镇－－5％不在市区、县城或镇－－1％印花税税目－产权转移书据计税依据－－购销合同所载明的金额税率－－万分之五，由购销双方分别贴花缴纳税目－－权利许可证照(房屋产权证、土地使用证)计税依据－－件税率－－五元相关政策:财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免税。对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收印花税。从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。土地增值税税目－－地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权。计税依据－－增值额税率－－四级超率累进税率级数增值率税率%速算扣除系数%150%以下300250%－100%4053100%－200%50154200%以上6035相关税收优惠政策1、因工作调动或改善居住环境转让原自用住房居住满5年或5年以上免征；满3年不满5年减半征收；不满3年按规定征。2、个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。3、对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征收土地增值税。4、无偿赠与免税。－继承免税－赠与直系亲属或承担赡养义务人－通过境内非营利社会团体、国家机关赠与教育、民政、其他社会福利、公益事业。5、从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。契税税目－－转让房屋权属计税依据－－购买不动产的价格税率－－3%－5%由购买方缴纳相关税收优惠政策1、对个人购买自用普通住宅享受减半征收契税优惠仅限一套，对个人购买多套普通住宅用于出租或办公，不得给予减半征税优惠。2、对个人购买经营性房屋的，其契税按规定税率全额征收，不能享受减半优惠。3、对单位购买房屋（办公楼、写字楼、宿舍）、个人购买高档住宅等是不予以照顾的。4、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。5、个人之间互换住房的，交换价格相等,免征;价格不等由多付货币、实物或其他经济利益的一方,就差额纳税.6、对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。7、对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。法定继承人继承房屋权属，免征契税。法定继承又称为无遗嘱继承，是指由继承法直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配原则的一种继承方式。对个人无偿赠与不动产的，税务机关不为其代开发票。其购房价格按发生受赠行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续.8、从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。9、成都市地方政策优惠个人所得税一、基本制度税目－－财产转让所得计税依据－－转让收入减去财产原值和合理费用的余额税率－－20%二、查帐征收扣除项目的相关规定：1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。5、城镇拆迁安置住房房屋原值（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费。（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有三、核定征收各级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，按住房转让收入1%-3%的比例征收。四川3%、成都、南京、上海1%四、税收优惠（一）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。换购的住房必须在同城。成都规定同城是指五城区（含高新区），其他各区县的，在向各区县地税局申请办理。（二）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（三）无偿赠与