中原地产中国地产研究(1)

二零零五年三月中国地产研究CCHHIINNAAPPRROOPPEERRTTYYRREESSEEAARRCCHH抑制房产投机政策组合重磅出击阳春三月，房地产楼市乍暖还寒，为了抑制04年增长过快的房价，从中央到地方纷纷出台相关房地产政策打击房地产投机，防范房地产金融风险。伴随着央行取消房贷优惠利率政策的出台，北京、上海、深圳、杭州、温州相继颁布一系列房地产新政，其中以上海的调控力度最大，出台的政策最多。三月，上海从抑制投机需求和扩大供应两方面出台了一系列“组合拳”：普通住房居住未满一年出售开征营业税；购买第二套房及以上的，提高首付比例，贷款利率上浮；贷款购房一年内转让的，商业银行不再提供转按揭服务；全力推进两个“1000万工程”，即年内将新开工配套商品房一千万平方米，中低价普通商品房一千万平方米。各项政策出台后，一手房房价上涨幅度明显减弱。当然除了政策效应影响消费之外，三月上海新房市场的供应逐渐放量也有较大影响。二手房市场脚步放缓。卖方挂牌增加，卖方多次撤单返价现象减少。传递出的信号是，二手房的绝对卖方市场有望被打破，新政策调控市场、抑制投机的效应初步显现。此次上海政府出台的一系列政策组合旨在在尽量不影响真实需求的前提下，抑制投机行为进而控制非理性投资，达到楼市长期稳定发展的目的。©2005年中原（中国）地产研究中心版权所有2005年3月2一.房地产相关政策及影响3月17日，央行取消房贷优惠利率，5年期以上房贷利率从现行5.31%至少提高到5.51%，新政策的出台有利于抑制短期炒房投机行为。三月，上海市政府出台了一系列房地产政策，主要有：普通住房居住未满一年出售开征营业税；规定购第一套房，贷款成数和利率按照央行调整商业银行住房信贷的规定执行；购第二套房，首付比例提高；购第三套房，大幅度提高首付款比例，贷款利率上浮；贷款购房一年内转让的，商业银行不再提供转按揭服务等。此次出台的一系列措施旨在调控打压的对象是有针对性的——投机性需求，也即“一年之内换手”和多套购房的投机者。二.城市建设及房地产开发动态(一)城市建设北京连接东三四环的朝阳路建设正式启动，沿线将设8座人行过街天桥。预计年内建成后，该路可缓解目前东大桥地区的拥堵状况，形成东三环与东四环之间的放射线。京西将新添快速路，并打通丽泽路的拥堵节点。丰北路改扩建工程正式启动，建成后，从西三环可直达西四环。上海轨道二号线西延伸工程将于2006年年底建成通车，全长6.20km，从中山公园至临空园区。二号线远景规划西至虹桥机场，东至浦东国际机场，近期(2010年以前)至虹桥机场段预留，暂不实施。厦门厦门发展物流行业的重要基础设施－物流园区建设已全部完成规划，目前，东渡－象屿－航空港保税区等四大物流园区开始进入实质性的建设阶段。东渡－象屿－航空港保税物流园区主要由东渡港区、象屿片区和航空城北片区组成，规划面积约9平方公里；其中象屿园区为综合性物流园区。航空港物流园区将服务于厦门市及其腹地的外贸企业、高新技术产业区内企业。海沧物流园区规划为“一园三中心”，一园为海沧保税物流园区，三中心分别是海沧铁路货运中心、海沧港区物流中心和海沧东孚物流中心。深圳深圳高速公路股份有限公司成功收购了清远至连州的一级公路，收购后的清远至连州一级公路将改为高速公路。该工程投资预算为39.80亿元，计划2007年通车，是广东省地级市跨度范围最大的一条高速公路。拟建的清连高速公路南连广清高速公路，与珠江三角洲路网相连，北通连州与规划中的太澳(太原-澳门)高速公路；东西贯通汕昆(汕头-昆明)国家重点(规划)公路。此条高速公路建成将加强珠三角发达地区与广东省中北部地区、湖南省及内地的联系。杭州预算总投资达10个亿的西溪湿地5条配套道路陆续启动建设。西溪路道路性质为城市次干道，总投资2.40亿元。紫荆花路延伸段总投资为1,800万元，道路性质为风景区道路。此路与灵溪隧道相接，连通了灵隐景区与西溪湿地。紫金港路总投资2.65亿元，道路性质为城市主干道。文二西路总投资2.50亿元，规划道路性质为城市次干道。将成为横穿杭州主城区的东西向要道，串联起主城区、西溪湿地及余杭组团西部地区的五常镇等。文一西路东起紫荆花路，西至五常港河桥，全长3.70公里左右，总投资2.50亿元。南京玄武门拟建5万平方米大型市民广场。目前地块改造方案已基本成形，广场将和明城墙融为一体。广场将分为两期建设，一期范围西抵中央路、东到玄武门、北接江苏展览馆，地下连接地铁玄武门站，预计十运会前地面景观建设完毕；二期主要考虑广场下部地下空间的开发。南京河西新城正以道路基础设施、中央商务区、新型居住区、滨江风光带、公共配套“五大板块”为重点加大建设力度，目前已经完成了大部分的建设计划。05年河西新城的工作思路是“完善中部，提升北部，启动南部”。(二)房地产开发商及代理商动态万科2005年3月3日，万科集团下属上海万科公司、万科浦东公司、深圳万科公司与南都集团下属的上海中桥基建公司在上海签署协议，万科集团以总计18.5785亿元人民币受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的70%权益，和在浙江的20%权益。凯德置地凯德置地（中国）投资有限公司日前以5.476亿元人民币独家拍得位于北京东直门占地14,686平方米的综合性开发用地，该地块位于北京市东直门，此地将在2008年建成为北京市最大的交通枢纽。联华信托福建联华国际信托投资有限公司与建设银行福建省分行达成最终监管协议后，内地首只“准房地产信托基金”3月11日开始公开发售。“联信·宝利”产品以专业投2005年3月3©2005年中原（中国）地产研究中心版权所有资中国优质房地产项目为投资目标，因率先启动“先筹资，后选投资项目”的信托方式，被称为向国际地产基金模式靠拢的“准地产基金”。三.土地市场三月，上海市房屋土地资源管理局发布了“上海市配套商品房建设项目2005年第6号公告”，再推总面积近30公顷的三块重大工程配套商品房建设用地。今年第一季度，上海市推出的330公顷土地之中，配套商品房用地达250公顷，约占76%，配套商品房用地已经成为本市土地供应的主力军。三月南京土地成交量较大，成交价格多以底价成交，总成交面积400,147万平方米，总成交价款56,790万元。2005年度南京土地供应量预计将突破04年的460公顷，增幅近两成。河西中部在05年计划推出123公顷土地，随着十运会的启动，河西南部的地块也将开始出让。从2月份开始，杭州市区及周遍地区陆续投放土地供应。3月份杭州市区有5宗土地出让，其中有3块土地采取招标出让方式。在淳安县挂牌3宗土地，桐庐县拍卖1宗土地：总出让土地面积304057.59平方米。表1—2005年3月全国各大城市土地出让公告地块出让方式土地面积(平方米)土地性质使用年限(年)容积率现状截止日期北京京土整储挂（丰）[2005]008挂牌51236公建——≤2.19六通一平2005年3月30日始京土整储挂（丰）[2005]007挂牌67632公建——≤3.57六通一平2005年3月30日始京房土整储挂[2005]001挂牌3564商业金融业——≤2.36土地平整,道路畅通2005年3月15日始京土整储挂（海）[2004]030挂牌5654综合科技贸易——≤7.07七通一平2004年12月16日始京土整储挂（海）[2004]031挂牌4694综合科技贸——≤9.59七通一平2004年12月16日始成都QY01(25/21):2005-008拍卖3957商住70/40≤2.40——2005年03月30日WH04（25）：2005-009拍卖13641商住70/40≤4.20/≤2.00——2005年03月30日CH03（25）：2005-010拍卖36122居住70≤2.80/≤4.00——2005年03月30日CH02(21):2005-007挂牌13335商业40≤6.00——2005年04月11日JJ01(21):2005-001挂牌1220农贸市场40≤2.00——2005年03月30日GX03(214):2005-014挂牌118708商业40≤3.00——2005年04月25日ZJJ02(252):2005-007挂牌103416商住70/40≤2.00/≤4.00——2005年04月08日WH02(252):2005-011拍卖20834商住70/40≤2.20——2005年04月18日JN03(252):2005-012拍卖22699商住70/40≤2.80/≤2.00——2005年04月18日WH01(252):2005-013拍卖133230商住70/40≤3.20/≤3.00——2005年04月18日广州D1518-12-4宗地挂牌22557商服400.83——2005年04月06日1518-16-2、1518-12-2宗地挂牌16279商服400.83——2005年03月31日D2215-13幅3地号挂牌3320商服403.61三通一平2005年03月25日D4310-1-1挂牌50679住宅702.10——2005年03月18日D2205-2-29挂牌6095住宅705.39三通一平2005年03月17日杭州杭政储出[2005]10号招标29617住宅用地70≤1.20——2005年03月28日杭政储出[2005]12号招标65996住宅用地70≤2.80——2005年03月28日杭政储出[2005]13号挂牌58263住宅用地70≤2.00——2005年04月06日杭政储出[2005]14号挂牌16653住宅用地70≤1.75——2005年04月06日2005-02挂牌9909商住70/40≤1.50——2005年03月31日2005-03挂牌2524商住70/40≤2.20——2005年03月31日2005-04挂牌312商住70/40≤3.00——2005年03月31日2005-05挂牌960商住70/404.00——2005年03月31日天津津北中（挂）2005—016号挂牌15996商业40≤3.70——2005年04月03日沈阳2005-048挂牌8400商业40≤3.50——2005年3月11日始2005-049挂牌97000居住/商业50/40————2005年3月11日始2005-050挂牌650000居住/商业50/40≤1.20/≤3.50——2005年3月11日始2005-051挂牌19000————————2005年3月11日始2005-052挂牌300000居住/商业50/40≤3.50——2005年3月11日始2005-053挂牌300700居住/商业50/40≤1.50/≤2.50——2005年3月17日始2005-054挂牌84500居住/商业50/40≤1.80——2005年3月17日始2005-055挂牌44100居住/商业50/40≤1.80/≤2.50——2005年3月17日始2005-056挂牌341200公建40≤2.50——2005年3月17日始2005-057挂牌107200居住50≤1.20——2005年3月17日始长春29-57-44挂牌2185住宅50≤4.50——2005年3月30日01080-3、01080-2、01012-1拍卖827188住宅、商业500.45/0.40——2005年3月21日1910-108拍卖10617住宅、商业502.68——2005年3月22日资料来源：北京市土地储备中心、上海市土地资源与房屋管理局、广州市国土资源和房屋管理局深圳、市规划及国土资源局、杭州市土地管理局、厦门市土地房产管理局、珠海市建设工程商用土地交易中心，以上数据仅供参考2005年3月4©2005年中原（中国）地产研究中心版权所有表2—2005年3月全国各大城市土地出让成交地块土地面积(平方米)容积率土地用途中标单位使用年限(年)总地价(万元)上海2005020114280≤1.70商业上海创凡置业有限公司——905220050202174800≤1.20商业上海金笋轻工商贸城有限公司——18354200502